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就在刚刚，备受关注的皂角村片区城中村改造项目官宣：

皂角村片区城中村改造（城市更新）项目前期工作合作单位，被荣和拿下。

说人话就是：荣和中标了皂角村城中村改造项目的前期合作人。

这是一块超级巨无霸城中村改造项目，占地面积达到了983亩，横跨了高新区和兴宁区，如果它要动，涉及的区域包括邕武路附近的一大片土地。

一个问题是：荣和中标了前期合伙人，意味着就是荣和开发了吗？皂角村之前那些公示中标的前期合作人项目，现在怎么样了？

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皂角村片区城中村改造花落荣和？

这一消息是今天高新区管委会的网站发布的，公告中称，皂角村城中村改造的前期合作人中标单位为广西荣和企业集团有限责任公司，即大家熟悉的荣和集团。

据9月16日，高新区管委会网站发布的《皂角村片区城中村改造(城市更新)项目前期工作合作单位招标公告》（下称公告）可知：

项目位于高新区，即秀厢大道南北两侧，安武大道以南，邕武路以西，明秀东路以北，北湖北路以东，项目范围为南宁市皂角村村界范围内，涉及拟改造范围约983亩。

▲皂角村片区旧改项目大致示意图

从地块大致示意图来看，地块的东面有快环建材市场和狮山公园，西面邻近虎邱建材市场，属于人口密集、生活配套成熟的老城区，地理位置不错。

▲皂角村片区周围情况 来源：桂土科技

▲皂角村片区附近楼盘 来源：桂土科技

虽然老城区不可避免的面临着道路拥堵的问题，但这个巨无霸占着两个地铁线路：北面是已经开通的南宁地铁3号线，南面是计划今年年底开通的地铁5号线，出门打地铁是妥了。

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恐怕还不是铁板钉钉的事

荣和中标了皂角村城中村改造项目前期合作人，意味着荣和拿下了这个巨无霸吗？

并没有。

先来看看旧改项目上两个非常常见的词：土地前期合作人和土地熟化人。

关于前期合作人的意思，我请教了几位南宁的投拓总，得到的答案是：所谓的前期合作人是就该项目前期工作的参与人，但并不具备旧改资格。

土地前期合作人主要工作是负责改造前期需要进行基础数据调查、成果核查、编制规划方案等，承担着连接开发商与村集体的作用。和拿地没有半毛钱关系。

根据皂角村城中村改造公告的内容，中标者前期工作合作内容为：签订前期工作合作协议，双方根据合作内容，落实完成各项前期工作。仅此而已。

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既然这样，那为什么企业要成为土地前期合作人呢？一来可以让公司提前算好拿地账单。二来也可以联络公司与村民的关系，利好拿地。

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再说土地熟化人。土地，分为生地和熟地。生地，是刚刚收上来基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、电通和场地平整。这个过程就是土地熟化了。

所谓土地熟化人，指征集土地熟化的投资人，即寻找、召集有能力将生地开发成熟地的投资人。成为土地熟化人才是真正的获得了开发资格。

一句话就是：前期合作人只是混个脸熟，土地熟化人才是拿地。

也就是说，荣和拿下皂角村城中村改造项目的前期合作人资格，并不意味着荣和拿下了皂角村城中村改造，而距离拿地可能还有一步两步三步似魔鬼的步伐，这个过程可能是1个月，也可能是数年。

据多位房企投拓总透露，目前，南宁多个如皂角村的城中村改造项目，从招标到前期合作人，至今还没有一个地块进入土地熟化人招标阶段，过程最长的长达7年。

从这个角度看，皂角村项目距离开发建设、销售可能还有极其漫长的时间。

03

高新区手握N大旧改巨无霸

细盘下来，高新区的城中村改造项目简直多到爆棚。

除了这次的皂角村片区城中村改造项目之外，高新区还有6个城中村改造项目。以一张图为简单示意。

1）四联村片区改造项目

涉及改造范围约2800亩，中标人为广西宝塔工业区开发投资有限公司与南宁市相思湖新区投资建设有限责任公司的联合体，背后是广西宝塔投资集团有限公司。

2）心圩村片区改造项目

涉及改造范围约680亩，中标人为广西人和投资有限公司。

3）心圩街道办片区改造项目

涉及范围约360亩，中标人为广西中稷康园置业有限公司与广西中稷广诚房地产有限公司联合体。

4）连畴村片区改造项目

涉及改造范围约1711亩，征收房屋面积约58万㎡，前期工作合作单位中标人为广西南宁冠能投资有限公司，也就是洋浦地产。

5）环明月湖部分改造项目

涉及改造范围约380亩，中标人为广西德泰置业有限公司（骋望集团）。

7）西津村片区改造项目

涉及改造范围约1580亩，之前流标过一次，第二次招标，中标人为温州市梁安置业有限公司（中梁控股）。

正如上文所说，这些项目都公布了土地前期合作人，但截至目前，尚未有一个地块进入到土地熟化人招标阶段。不止是上述地块，南宁市多个公示了前期合伙人的地块也没有进一步动作。据说最早于2017年立项的四联村片区旧改项目，截至目前还没能取得旧改资格。

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