疫情横行却房价飙升，又一轮美国房地产泡沫来临？

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崔璞玉

就在新冠疫情使数百万美国人失去工作，面临被驱逐以及丧失抵押品赎回权的同时，美国正经历着15年来从未见过的房地产热潮。

为了支持受疫情冲击的经济，美联储将联邦基准利率降至历史性低位，这使得借贷成本极其低廉；与此同时，大量美国人逃离人口密集的城市，以躲避疫情。在这两大因素的推动下，全美房价普遍上涨。

从缅因州的奥古斯塔（Augusta），到佛罗里达州的萨拉索塔（Sarasota），再到华盛顿的阿伯丁（Aberdeen），所有这些地方的房价都上涨了两位数。

现有存量房已降至远低于六个月的正常水平。往往挂牌出售一套房，房地产经纪人能收到多个报价。建筑商们建房的速度根本赶不上需求上涨的速度。

房地产泡沫？

分析师们也在讨论，是不是房地产泡沫又回来了。比如，瑞银集团（UBS）分析师就指出，自2012年11月以来，美国房价上涨了逾60%，而同期收入仅上涨了20%，租金仅上涨了30%。他们认为，每年都有越来越多的购房者无法买到房屋。

不过，与上一轮导致大萧条的房地产繁荣不同，此次全国性的房价上涨并不是因金融机构把钱借给那些还不起贷款的人导致的。供需基本面也可能推动价格上涨。

自上一次房地产崩盘以来，美国的建筑商放缓了速度，导致独栋住宅严重短缺。

加利福尼亚州Norada房地产投资公司首席执行官桑塔雷利（Marco Santarelli）指出，过去十多年，美国一直处于住房供应短缺的状态。“我们每年需要162万套住宅，才能满足需求，但我们建造的房子却比这个数字低得多，每年的短缺大约在37万套。”

桑塔雷利还表示，未来几年，随着逾1.4亿千禧一代和Z世代成员进入租赁市场，或者首次置业，住房供不应求的现象将变得更加严重。

目前美国18至29岁的年轻人中，大约有52%的人仍与父母同住，创下110年来的最高比例。桑塔雷利说，这些人迟早要搬出去，这也是他长期看好房地产的原因。

亚利桑那州立大学房地产教授斯塔普（Mark Stapp）也指出，目前美国房地产市场的情况并非泡沫。“泡沫的定义是，当它破灭时，里面什么都没有，”他在接受《今日美国》采访时说道，“但现在并非这种情况，现在美国房地产市场存在非常真实的需求，正是这个因素导致了房价的上涨。”

谁在买房？

据《大西洋月刊》报道，2020年的典型购房者，其年收入接近10万美元，比往年的普通购房者高出不少。美国人口普查局的数据显示，2019年美国家庭收入中值为68703美元。

也就是说，很多中高收入家庭趁着去年这场疫情，将其购买住房的计划提前了。2020年美国的成屋销量达84.2万套，为2006年以来的最高水平。

而且，这些家庭青睐的基本都是同一类型的住房：面积更大的房子，有多余的房间可以用来办公或远程上学，拥有宽敞的户外空间和游泳池等。

美国房地产在线信息平台Zillow高级经济学家塔克（Jeff Tucker）指出，疫情和缺乏足够空间的感觉，再加上极低的住房抵押贷款利率，给了很多高收入家庭一个理由，让他们把考虑在未来几年进行的购房计划提前。

租金下跌

与此同时，随着疫情期间人们搬离人口稠密的大城市，这些地方的租金大幅下跌。租金追踪网站Zumper.com的数据显示，2020年旧金山的租金下降了24%，纽约和波士顿的租金则分别下跌了20%和17%。

租金的下跌也体现出了疫情对不同收入阶层不同程度的影响。相比科技和金融等白领行业的中高收入人士，疫情对少数族裔和低收入者造成的经济冲击更为严峻，许多在餐馆、酒店等服务业工作的劳动者在疫情期间失去了工作。

美国劳工部最新发布的就业数据显示，虽然2月美国失业率已降至6.2%，但休闲和酒店业的失业率依然高达13.5%。非裔美国人和西班牙裔的失业率还分别处在9.9%和8.5%的高位。

隐忧

为了支撑经济复苏，美联储多次暗示，在2023年前不会收紧货币政策，但最近美国10年期国债收益率的大幅上涨依然引发了担忧。

美东时间周五，该收益率一度升至1.642%，触及2020年2月以来的最高水平。美国住房抵押贷款利率更多受到10年期国债利率的影响。

而且，在未来某个时点，美联储肯定会提高利率，届时或将缺少足够的买家为这些价格昂贵的住宅买单。

与此同时，疫情期间暂停驱逐或取消赎回权的措施也在一定程度上扰乱了市场。毫无疑问，这些政策有助于防止疫情期间人们因失去住所而无家可归，但最终这些政策将被撤销，到时会发生什么，现在尚不得而知。

一些分析师指出，一但经济复苏，租客将重新找到工作，业主可以将房屋以更高的价格出售或者再融资。也有行业人士认为，如果业主无法将房屋售出或再融资，将出现取消抵押品赎回权激增、供给大幅增加的情况，从而导致房价下行。

但整体而言，分析人士对美国房地产市场依然持乐观态度。巴克莱银行经济学家乌兰奇（Blerina Uruci）上月末在一份报告中指出，最新的数据显示出了强劲的发展势头，“我们认为房地产市场的基础依然坚实”。

美国高档社区开发商Toll Brothers首席执行长Douglas Yearley, Jr.在上个月发布的公司财报中指出，受新旧住房供应紧张、人口趋势向好、抵押贷款利率极低，以及拥有住房更受青睐等因素的推动，美国房地产市场依然非常强劲。他预计，这一市场环境在可预见的将来仍将持续。