规范房地产中介服务为什么难

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北京市的李女士最近很郁闷。她在春节前通过中介服务机构购买一套西城区二手住宅，在与房东进行价格谈判之前，中介服务人员和她介绍了同小区类似房源的历史成交价格，还特别强调了一套位置临近的房源，成交价格在720万元。720万元这个价格便成了李女士对周边市场行情判断一个最重要的依据，最终她看中的这套二手房以715万元成交。可就在签订合同后不久，李女士发现，仅仅十几天前，距离自己购买这套房子仅一个单元之隔，更具参考对比价值的一套房却是以700万元成交的。李女士认为，正是因为没有获取这条成交信息，导致在跟房主谈判时缺少有力砝码，她的房子买贵了。

介绍周围的市场价格帮助客户判断市场形势是中介服务人员的职责所在，可仅仅告知高成交价的一套，忽略掉低价的一套，这是否在有意抬高房价？中介服务人员回应，由于内部系统有延迟，他们当时对这套700万元房源的成交情况也并不了解。700万元的房源同是在这家中介成交，这样的回答难以令人信服。李女士感到失望，她选择的是北京市场上门店数量最多、市场占有率最高、中介服务费也最高的中介服务机构，就是认为大品牌会有高质量服务，显然，她想错了。

像李女士这样，在二手房买卖或者租房过程中，由于中介的不规范行为与中介产生摩擦的情况很多人都遇到过。不可否认，近年来，中介服务行业取得了长足发展，但总体而言，中介行业提供服务不规范的情况仍大量存在，消费者对于中介服务机构的投诉量总是居高不下。发布虚假房源信息、吃差价、捏造散布不实信息扰乱市场秩序、哄抬房价等情况常常让人十分苦恼。

规范中介服务是广大购房者和租房者长久以来的呼声，但当前仍难做到。业内人士分析，在我国，房地产中介行业入职门槛较低，平均从业年限仅8个月，很多中介服务机构并没有发展长期客户的打算，一锤子买卖让成交直接变成断交。个别经纪人小半年才能促成一套房成交，好不容易有个客户，便想尽各种办法“大捞一笔”，于是各种不规范行为冒头。还有一些中介服务机构最重要的工作并不是研究市场和相关政策，以及深耕房源信息，或者培养更为专业的经纪人，而是通过大量招聘中介业务员，希望通过人海战术实现盈利，少数几个业务员促成成交，便可以覆盖大量的人力成本。

中介行业如何规范发展？目前主要是通过行政部门的规范整顿以及行业自律。规范整顿常常是一阵风，风头过后，再卷土重来。有关部门和地方在加大整治力度上也在努力，从2021年开始，住建部等八部门持续整治规范房地产秩序，提出力争用3年左右时间，实现房地产秩序明显好转。各地依法采取的警示约谈、吊销营业执照和资质资格证书、停业整顿等举措对行业不规范行为形成震慑。

在此基础上，从长远来看，中介服务行业的规范发展呼唤更为积极有效的措施。根本上，还是应该通过立法以及完善体制机制对行业发展形成更有力约束。

对房地产经纪行业实施专门立法呼声较高。我国现有的《房地产经纪管理办法》是规范行业发展的主要依据，但是也有不少业内人士认为，这个管理办法立法层级不够。应该进一步通过立法明确经纪机构和从业人员的权利义务、禁止行为和法律责任。

同时，可以借鉴一些国家的先进管理经验，建立房地产经纪行业准入制度，让经纪人持证上岗。就像我们驾驶车辆需要考取驾照，违反交通规则要缴纳罚款，严重违法需要重新考试一样。如果实施持证上岗制度，房地产经纪人需要具备详尽的专业知识，当实施违规行为时，可能需要接受处罚甚至终身不能重新持证上岗。

此外，还可以推广实施单边代理制度。目前我国房地产中介实施的是“双边代理”，即房地产中介服务于买卖双方，“一手托两家”既应该替卖家把房子卖高价，也应该替买家争取最低价。将这两个目的集于一身本身就是矛盾的。而国际上通行的“单边代理”，经纪人只服务于买或卖一方，帮助委托人一方实现利益最大化。双边代理模式下，容易造成经纪人明知道买房或者卖房在交易方面有瑕疵，却强行促成交易拿佣金。单边代理是更为科学合理的模式。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）

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