以“基础设施REITs+”组合融资模式支持高质量发展

以“基础设施REITs+”组合融资模式支持高质量发展网游之最强房东 金融机构应抓住时代发展机遇，积极布局“基础设施REITs+”组合产品，为项目规划、建设、运营、维护等各环节提供组合融资，推动基础设施高质量发展。 一家之言 刘永元 今年4月30日，中国证监

金融机构应抓住时代发展机遇，积极布局“基础设施REITs+”组合产品，为项目规划、建设、运营、维护等各环节提供组合融资，推动基础设施高质量发展。

一家之言

刘永元

今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合印发《关于推进基础设施领域不动产信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，公募基础设施REITs试点推出，将对我国基础设施投融资市场产生深远影响。当前，我国基础设施系统化、协同化、智能化、高质量发展水平显著提升，亟须创新与其商业模式、经营模式和盈利模式变革相匹配的中长期融资工具。金融机构应抓住时代发展机遇，积极布局“基础设施REITs+”组合产品，为项目规划、建设、运营、维护等各环节提供组合融资，推动基础设施高质量发展。

基础设施REITs发展及共性特征分析

（一）国际基础设施REITs发展理论与实践

不动产信托基金（REITs）是指通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是一种嫁接于资本市场的权益性直接融资工具。REITs投资标的主要包括商业地产和基础设施两大类，其中主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施REITs。截至2019年末，全球共有42个国家和地区建立了REITs市场，总市值超过2万亿美元，基础设施REITs占比约30%，标的资产包含通讯铁塔、能源管道、收费公路、数据中心等。

纵观各国基础设施REITs法规，有四个共同的基本特点：一是基础设施REITs应投资于成熟进入运营期的基础设施项目，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源。二是定期向投资者分配，每年分配一次。美国、新加坡、英国等国家明确规定了基础设施REITs租金等一般性收入的分红比例不得低于90%。三是政府对REITs基金层面要免除所得税、公司税，而只向管理人和投资人征税，避免双重征税。四是基础设施REITs可进入资本市场流通兑现，兼具交易便利和增值空间特征，长期收益率普遍高达6%以上。四是基础设施REITs的底层资产普遍具有特殊经营权，使用者付费，可产生稳定现金流。

（二）国内基础设施REITs发展理论与实践

近20年来，我国在借鉴国外REITs发行经验基础上稳步探索REITs试点工作。2014年，中信启航私募类REITs在上交所发行，开辟了国内REITs的发行序幕。2019年9月，国内首单基础设施类REITs产品沪杭甬徽杭高速资产在上交所挂牌。截至2020年4月末，国内已经发行类REITs产品72只，发行规模合计1431.49亿元。其中，基础设施类REITs发行4只，发行规模114亿元，占比8%，发行利率在3.3%—3.8%。与前期私募REITs相比，本次基础设施REITs试点实现了权益化、公募化、聚焦化三大突破。一是本次基础设施REITs试点要求坚持市场原则和权益导向，相当于破除过去类REITs的债券化外壳，实现底层资产的真实转让和出表。二是本次试点采用公募化发行模式，有效解决了私募REITs流动性较差、底层资产的定价能力较弱、投资门槛较高的难题。三是本次基础设施REITs试点要求聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目，并鼓励回收资金用于“两新一重”等领域。

推行公募基础设施REITs对相关各方的影响

（一）政府层面：更好发挥财政资金“四两拨千斤”撬动作用

基础设施建设对一个国家和地区的经济增长具有短期稳增长和长期高质量发展的外溢效应。据北大光华管理学院REITs研究中心预测，我国标准公募REITs潜在规模在4—12万亿元，可撬动3倍12—36万元资金投入。一是基础设施REITs可盘活存量资产，带动基础设施及上下游产业整体投资，助力产业链整体复工复产达产和实现“六稳”“六保”政策目标。二是基础设施投资额一般占政府公共支出的50%以上。基础设施REITs可有效发挥财政资金撬动作用，吸引社会资本参与基础设施建设，盘活和省出的财政资金可用于救助中小微企业和保障基本民生等其他领域。三是受经济下行影响，我国宏观杠杆率从年初的245.4%增至一季度末的259.3%，金融等领域风险有所积聚。依托规模化REITs市场建设，有利于转移和分散系统性金融风险。四是在深交所、上交所发行公募基础设施REITs可丰富中长期资金融资来源，通过“沪港通”“深港通”“沪伦通”等渠道吸引境外养老金、保险基金等长期资本参与国内基础设施建设。

（二）企业层面：有利于推进国资国企综合改革

李克强总理在政府工作报告强调，“实施国企改革三年行动。完善国资监管体制，深化混合所有制改革。健全市场化经营机制，提高核心竞争力”。一是推进基础设施REITs是落实“国资国企改革试点”和落实“上市公司+”战略的举措，有助于剥离国企社会职能，厘清地方政府隐形担保问题，能为全国地方政府融资平台市场化转型探索经验。二是有利于提升企业的再投资能力，可盘活企业运营期内存量经营性不动产提前回笼资金，缩短投资回报周期，募集资金可充当新投资项目的资本金，形成投资良性循环。三是有利于优化企业的债务结构。基础设施REITs是一种权益性金融产品，盘活资金可偿还银行贷款，腾出融资空间，优化发起人债务结构，提高直接融资比重，从而实现债务融资为主向权益融资与债务融资并重转化。四是有助于推进国资国企从“管资产”向“管资本”转型，发起人须认购不少于20%的发行份额，且又可作为受托人继续运营标的资产，实现轻资产化运营的转变。

（三）投资者层面：丰富市场化准入和退出渠道

基础设施REITs是国际上惯用的资产配置渠道，其设立初衷就是为个体投资者提供参与不动产投资机会。一是基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题，社会资本方可通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可实现轻资产化运营的转变。二是丰富境内资本市场投资工具，公募REITs可向全民提供接近固定回报的收益率稳定、风险较小、流动性强集合普惠性投资工具，满足人民群众日益增长的权益性金融产品需求。三是基础设施REITs的底层资产普遍具有政府特许经营权，分红稳定，市场波动率小，流动性更高，可以推动公募基金、养老金、保险资金等投资于优质基础资产。

构建基础设施“REITs+”组合工具的路径选择

（一）加快完善基础设施REITs相关制度规则

税收优惠和完善立法是当前制约基础设施REITs发展的关键问题。一是尽快出台基础设施REITs的相关法规，完善现行的《证券法》《基金法》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。二是要研究出台支持基础设施REITs的税收优惠政策，如减免物业资产所有权发生转移时产生的增值税、所得税等，避免因双重征税削弱REITs对投资者的吸引力。三是基础设施REITs涉及基础资产的真实转让，国资委、发改委等部门应统筹考虑特许经营权和国有资产的转让问题。四是完善基础设施REITs领域的监管体系，防范因制度漏洞引发系统性金融风险。

（二）优化营商环境，激发基础设施REITs市场活力

市场环境问题是制约REITs发展的全局性因素，应通过深化“放管服”进一步强化基础设施REITs正向激励机制。一是进一步简化政府部门审批手续，提高中介机构运营效率，做好市场培育工作，加快构建成熟的专业分工体系。二是要加快市场主体培育，培育具有基础设施项目管理经验和资金管理能力的市场主体，强化基础设施REITs项目的信息披露制度，提升企业积极参与REITs试点的积极性。三是加强投资者教育，培育投资者对权益类资产的把握、判断能力和风险意识，促使其更理性地投资。四是加快基础设施REITs专家团队建设，强化基础设施REITs业务交流、研究和培训，加快培养专业化、高素质队伍。

(三)强化金融支持，积极布局“REITs+”组合融资模式

一是对于增量项目，建设期以政策性金融规划贷款、中长期贷款带动商业性资本和社会资本投入，项目进入运营期获得稳定运营收益后，形成REITs标的资产，发行基础设施REITs，实现贷款及社会资本退出。二是对于存量项目，要首先选择权属清晰、证照齐全、容易剥离、资产收益率高的资产发行基础设施REITs。以存量项目发行REITs盘活的资金，作为增量项目的资本金，实现基础设施建设的滚动发展。三是存量带动增量，为基础设施规划、设计、建设、运营、维护、更新等各环节提供REITs+组合融资模式，实现政府资金启动、银行资金带动、社会资本普遍参与的“REITs+”全生命周期融资模式。

（作者单位：国家开发银行深圳市分行）