时报调查丨专家建言：房地产税改革应“两税合一、房地统一”

时报调查丨专家建言：房地产税改革应“两税合一、房地统一”凯文 房地产税立法和改革微调查 4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示,将积极稳妥推进房地产税立法和改革。房地产税一直是近年来社会大众关注的热点，房地产税的立法和改革

房地产税立法和改革微调查

4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示,将积极稳妥推进房地产税立法和改革。房地产税一直是近年来社会大众关注的热点，房地产税的立法和改革问题，是否应该有时间表？

中国经济时报4月12日就房地产税相关话题发出调查问卷，截至4月23日，共收回441份。选择“应该设立时间表，加快推进房地产税立法和改革”的有182人，选择“不应操之过急，应谨慎评估，稳妥推进”的有225人。

调查问卷中，选择“支持征收房地产税的原因”依次为遏制炒房现象、促进房地产市场健康发展、希望降低住房价格、调节居民收入分配、减轻政府财政压力，选择“不支持征收房地产税的原因”依次为存在重复征税、增加税费负担、有可能导致房价不降反增、对楼市平稳发展不利。

同时，对于房地产税立法和改革的问题，接受采访的专家认为，在当前形势下讨论房地产税立法和改革很有必要，但对于如何征收、何时开征等问题还需要谨慎考虑推进。

财政部相关负责人4月初提出“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，一石激起千层浪，住房问题总是牵动着百姓的心。接受采访的专家表示，在当前形势下讨论房地产税立法和改革很有必要，房地产税改革的内容可概括为二十个字：“两税合一、房地统一、评估计税、住宅缴税、清费立税”。

抑制和防止房地产市场过热

国务院发展研究中心研究员倪红日对表示，中国经济恢复和增长比较好，在当前形势下讨论房地产税立法和改革很有必要，地方税的改革和完善也需要推出这项改革。对于抑制和防止房地产市场过热，房地产税制改革是必要的措施，这项改革是一种制度设计措施，比行政措施更合理、更科学。自“营改增”以后，地方的主体税种营业税没有了，进一步完善地方税的税种具有迫切性。房地产税是典型的地方税种，这个税种培育起来对于完善地方税制是有益的。

倪红日表示，应该对房地产税做一个框架性的立法，至于房地产税具体怎么开征，税率多少？对谁来开征，范围多大？可以由各地方政府，主要是省级政府来确定，充分授权。

近年来，对房地产税制的讨论有三种不同的口径。最大口径是将房地产行业涉及到的全部税收都称为房地产税制。中口径指房地产使用者在流转环节和保有环节交纳的与房地产相关的税收。小口径指房地产使用者仅在保有环节缴纳的房产税和城镇土地使用税。

倪红日告诉记者，房地产税改革的内容可以概括为二十个字：“两税合一、房地统一、评估计税、住宅缴税、清费立税”。“两税合一、房地统一”是将现行的两个税种——房产税和城镇土地使用税，统一为一个房地产税种，土地和房产作为统一的课税对象。“评估计税”是指改革计税依据，根据社会主义市场经济体制的要求，将现行房地产税制实行的房产按照原值扣除一定比例作为计税依据、房产使用土地按照面积作为计税依据，改革为以房地产市场价值为基础，通过专业机构评估后，确定评估值作为计税依据。

倪红日表示，在房地产税制改革中，可以考虑恢复对拥有过多住宅的投资者和消费者征收房地产税。

她说，“清费立税”是要在增加房地产保有环节税收的同时，清理房地产投资和流转环节的收费和税收。不合理的收费要取消，一些不合理的税收要清理，取消或降低投资和流转环节的税收负担。

“房地产税制改革的路径已基本确定，是立法先行、充分授权、分步推进。”倪红日对记者表示，房地产税的基本法律框架由全国人大立法，房地产税的征收范围、税率的决定等将充分授权给省级地方政府，由地方政府根据本地区的实际情况确定，并分步推进房地产税改革。

民众希望遏制投机

上海财经大学公共政策与治理研究院院长助理田志伟对表示，发达国家基本都征收房地产税。作为地方财政收入的重要来源，房地产税是有科学性的，未来在中国推行房地产税也是必然的。但是，百姓对房地产税的期许和房地产税真正应发挥的作用之间，可能存在一定的差异。百姓关心房地产税会不会抑制房价，通过现有的研究，房地产税可能在短期内抑制房价上涨，但长期内房地产税不会对房价产生必然的影响。

那么，房地产税发挥的作用应该是什么？田志伟表示，应该让百姓和地方政府形成共赢的局面。如果把房地产税作为地方政府的主要财政收入来源，为了让财源更加丰厚，地方政府就会努力提供更好的公共服务，百姓在这里住得更舒服，会有更多人愿意买房。百姓觉得，虽然买的房子价格比较高，但享受到了更好的公共服务，如果提供的公共服务不够好，房价又太高，可能到其他地方买房，就会在地方政府之间形成竞争，每个地方政府都会努力提高公共服务水平，从而最终实现良性循环，但这个目标的实现不容易。

在田志伟看来，现在国家没有征收房地产税，未来征收的话，可能对市场产生较大的扰动作用。可以考虑先对增量房征税后，再对存量房征税。具体做法建议是：过去百姓已经买的房子暂时不征收房地产税，如果买新房，可以对新房征收房地产税。用这种方式逐渐把越来越多的增量房产纳入到房地产税的征收范围中，然后实现平稳过渡。

参与时报调查问卷的人中，196人支持征收房地产税，177人不支持征收房地产税。支持征收的最大原因是遏制炒房（230人）、促进房产市场健康发展（177人），不支持征收的最大原因是存在重复征税（192人）、可能导致房价不降反增（174人）。赞成对空置房屋征税的有274人，不赞成的有151人。

问卷中，建议对所有住房征税的有28人，赞同对家庭首套住房免税的有117人，赞同对家庭两套住房免税的有104人，赞同对拥有三套或以上住房征税的有182人，建议综合评判家庭人均住房面积和房屋总面积征税的有181人。填写调查问卷最多的人年龄集中在36岁-50岁之间，共有266人。所有填写人中，160人有两套房，151人有一套房，三套房以上的有73人，没买房的有55人。

公众对“房地产税出台是否应有时间表”态度分化明显

王松才

房地产税一直是近年来社会大众关注的热点，房地产税的立法和改革问题，是否应该有时间表？中国经济时报近日进行的一项调查显示，参与调查的人群中，对于房地产税出台时间表的问题意见呈现分化态势。

公众总体希望房地产市场能平稳健康

房地产税的问题之所以广泛受到社会关注，主要是跟社会公众利益和民生问题休戚相关。近日采访的一些民众的意见，总体是希望房地产税能够起到长效调控楼市的作用，希望房地产市场能够健康平稳发展。

在北京工作了近十年，但尚未买房的北漂一族王先生近日告诉，作为一个无房一族，在北京工作期间一直处于租房状态，房价的高企让自己的购房梦想逐步远去，尽管自己数年前为了结婚，在老家辽宁某三线城市曾经买了一套婚房，但在工作地却无力承担高昂的房价。

“对于我来说，我自然希望房地产税能够早日出台，对持有二套以上或者人均面积超过一定平米数的房主征收房地产税，这样的话，会让更多的房源流向市场，从而起到降低房价的作用。”王先生说，自己身边有不少同事和朋友面临跟他一样的情况，在北京工作多年，却无力买房，如果房地产税出台，会让他们距离自己的买房梦更进一步。

在上海，何先生拥有一套住房，他近日告诉，作为新上海人，尽管拥有一套住房，但事实上，随着二胎计划的实施，他还是希望房地产税能早日出台，能够平抑房价，这样的话，他换房的压力会相对小一些。

今年56岁深圳的张先生在广东、北京、海南等多地拥有超过10套房产，作为一家企业的高管，他这些房产都买得比较早，当时价格也比较便宜，而且其中有五六套是给自己、已成年的孩子、夫妻双方老人居住，或者是自己度假居住使用，另外的几套房产用来投资赚取收益。

提起房地产税，张先生显然并不希望这个税种的出台。“我也理解为了房地产健康平稳发展的目的而出台房地产税的做法，但是否应该考虑一下政策的节点和实际情况？能否实行‘老人老办法，新人新办法’？”张先生说，应该考虑一下房屋持有人的实际情况，以政策出台时间作为节点来对拥有房产套数较多的人征收房地产税，而不是一刀切。

“作为房地产企业，市场大起大落都不符合我们的根本利益，我们最希望房地产市场能够平稳向上，如果房地产税的出台能够让市场更加平稳健康的话，其实我们也希望这个税种能早日出台。”广东某不愿具名的房企相关人士近日告诉，如果房地产税出台的话，尽管短期内可能会对房企的业绩产生影响，但从长期来看，房地产企业最希望看到的是市场能够稳健螺旋式上升，而非大起大落。

民众态度分化明显

事实上，近日采访的一些民众对于房地产税的总体态度依然保持关注和欢迎，总体上也希望通过房地产税的出台能够促使房地产市场健康平稳发展，但自身不同的实际情况也让民众对于出台房地产税的态度呈现分化态势。

中国经济时报近日进行的一项问卷调查显示，关于推进房地产税立法和改革是否应该有时间表的问题，参与调查的公众态度分化明显。有41.3%的参与调查者认为，应该有时间表，应该加快推进。有51.4%的参与调查者认为，房地产税不应操之过急，应该谨慎评估，稳妥推进较好。

对于如何促进房地产市场健康平稳发展的问题，参与调查者的意见主要集中在几点。

第一，坚持“房住不炒”，平抑房价，让居者有其屋，尽快开征房地产税，打击炒房囤房行为，整治房地产行业乱象，多层次多维度分类增加并丰富市场供应，调节市场供需。

第二，进行分税制改革，改变地方政府对于土地财政的依赖，保障公众最基本的住房需求。促进公平供给，让市场的归市场，保障的归保障。

第三，不能将房地产税当做治愈房地产问题的万能良药，搞一刀切。各级政府应该遏制炒房现象，但对于房地产市场，应该具体问题具体分析，实施分类调控，因城施策，同时应尊重市场发展规律，解决好房产资源分配不均衡的问题。

推进房地产税立法须先明确政策意图

周雪松

房地产税立法和改革工作困难重重，但是专家预计早晚会取得突破，目前社会关注的焦点是如何公平地对住房开征房地产税以及何时正式开征的问题。专家在接受采访时表示，不同的政策意图将决定包含减免在内的税制要素，须考虑出台时机和宏观经济的关系。

房地产税立法要考虑四个问题

中央财经大学财政税收研究所所长任强在接受采访时认为，有关部门在推进房地产税立法和改革方面，需要考虑清楚以下问题。

第一，明确房地产税政策的意图：是筹集基层政府财政收入？还是调节房地产市场或资源使用？抑或是调控收入差距？以上哪种意图为主？不同意图将决定房地产税税负的高低和覆盖面及收入归属。

第二，如果是以筹集收入为主要意图，则可以实施宽税基的房地产税，尽量少减免。开始一定要低税率，考虑大众的可接受程度及对房地产市场的冲击。当然，即便是筹集收入为首要目的也需要考虑中低收入者的可支付能力。

第三，如果是以调节房地产市场或资源使用，或调控收入差距为主，则应当是另一个逻辑。需要有不少的减免，减免的对象不仅是中低收入者的房地产，还应加上中等收入者持有的房地产，房地产税的指向则是持有较多房地产的群体。在这种情况下，阻力可能较小。收入应当归于更上级政府，省级甚至是中央政府。

第四，房地产税的开征时机。

中国社会科学院学部委员程恩富在接受采访时认为，房地产税应开征，最佳方案是依据不同地区的收入与房价，确定每位18岁以上公民一定免税金额，且让大多数居民不用交税，因为要改善大多数居民的生活质量。

程恩富表示，除了以上因素需要考虑外，房地产税还应实行累进税。“如果不是这个方案，那就全民再讨论，以后再实行。因为目的不是让多数居民交税，而是抑制炒房和住房贫富分化等。”程恩富说。

如何定税须多方考量

部分受访者对表示，国外很多地方都对住房征收房地产税，我国也应该对住房征收房地产税，这样可以遏制炒房，让房地产市场回归理性发展。有的受访者明确表示，在对住房征收房地产税时，税率应该与拥有房产的套数挂钩，套数越多，交的房地产税越高才合理。

程恩富认为，“国家应尽快开展一次全国性住房普查，摸清我国住房的家底，并参照其他国家的有关经验，对空置房和闲置房分别采取不同政策措施，促使其出租或出售。除了继续讨论房产税问题之外，应对在规定期限内不销售、不出租、不自住的房子征收空置税，以便抑制房价和调节住房资源与公平”。

“房地产税必然是要收的，为了避免损害低收入阶层和无房阶层，可以考虑按房屋空置面积、家庭房产人均面积和当地人均住房面积来收，空置的超过人均面积的按不同层次收税。”有的受访者认为，可以通过征收房地产税倒逼空置房出租或出售。

有的受访者认为，在市场供不应求的情况下，单纯希望通过征收房地产税来遏制房价或房租上涨并不现实，我国上海、重庆早就试点对住房征收房产税，但现在看当地房价、房租并没有下降。

著名经济学家宋清辉在接受采访时表示，在楼市“供不应求”的状态下，征收房地产税可能将房产持有者增加的成本，转移至接盘者的手中。

“实施房地产税大概有两种可能:一种是因为购房或是炒房的成本增加，导致非刚需人士购房压力增加从而‘不敢买’，以此限制住房价上涨；一种是带来前一位购房者将成本转移至下一位购房者的情形。”宋清辉认为，现在推出房地产税的时机尚未成熟。

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马 原

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