推出低价套餐抢占商机

　　宋家庄经济适用房菜单式装修，无人点单的尴尬局面并未走远，家装公司却再次把目光投向保障房“全装修”市场。日前，某装饰公司承接的亦庄公租房的二期施工开始，每平米487元的造价不仅保留合理利润，而且采用人们耳熟能详的品牌，引发行业关注。

　　在今年的楼市调控政策下，以公租房供应为主的保障房装修，将占据家装市场的一定份额，同时随着这一市场向“全装修”模式转变，也对家装公司整合材料商规模采购、按照工装施工流程管理提出了更高的要求。

　　近日，轻舟装饰承接的亦庄公租房项目二期施工开始，892套住房装修和每平米487元的装修造价，引发行业关注。目前品牌家装公司纷纷加快步伐，发力扩大保障房的市场份额。

　　2011年一系列的楼市调控政策，让商品房和二手房交易量大幅下降。下游的家装行业，也受到了前所未有的影响，原来占主要业务的新房装修以及旧居翻新，出现不同程度的萎缩。与此同时，“十二五”期间北京市投入保障性住房100万套，将占到所有住房的60％，即使按每套50平方米计算，产生的5000万平方米装修需求也非常巨大。

　　记者了解到，根据北京市保障房装修技术规定，经济适用房和两限房装修推广一次到位，而公租房必须要求达到入住条件。

　　但是，由于保障性住房散户的消费能力有限，单值消费要低于普通住宅约30%左右，这让家装公司的利润非常有限，因此整合材料商规模化运作，也就更为家装公司所看好。

　　所以，随着今年保障房供应向“以租为主”转变，家装公司除了要对保障房装修散户的需求和倾向摸脉更精准外，还需要针对新的“全装修”模式做出调整，扩大自己的市场份额。

　　根据相关部门对保障房“全装修”要求，开发商每平方米500元之内的装修成本控制，加上非常严格的工期限制，对家装公司的采购和施工都有更高要求。

　　业之峰董事长张钧表示，按照专门的工装要求规模采购材料，保障房装修综合成本会大幅优于散户零售系统。轻舟装饰董事长陈耕也指出，保障房“全装修”需要按照工装流程管理和施工，有别于家装系统一个监理一个工长的设置，全装修要配合土建方、供应商，整栋楼交叉施工流程的协调，需要的是高效的管理和施工团队。

　　面对保障房的终端消费者市场，家装公司也推出更多的低价套餐。除了此前实创装饰的70平米“35500经济套餐”、今朝装饰点对点式的“经济适用房套餐”，3月份亚光亚的“经济适用房5S成品家居”，又将60平米的装修费用控制在3万左右。

　　目前轻舟装饰承接的1340套公租房全装修，每平米487元的装修造价仍保留合理利润。陈耕表示，保障房散户消费者所在区域集中，所需产品规格款式不过于分散，也可以享受到这个装修价格。记者还了解到，科宝家装除了推出针对保障房的家具套餐外，也参与了相关部门的标准制定，推进保障房装修技术规范。

　　此外，建材厂商和流通企业也推出了保障性住房的产品，闽龙陶瓷总部基地董事长陈进林透露，4月中旬闽龙旗下陶瓷、木门和橱柜总部基地众多品牌，将联合推出保障性住房推荐产品和套餐，上百种瓷砖、洁具产品最低2折起，木门、橱柜将最低5折起，以满足保障房市场的特定需求。

　　4月9日下午，记者来到轻舟装饰承接的公租房现场，实地查看了全装修样板间和在施工的装修工地。记者看到，1340套住房包括A和B两个户型（相应有A反和B反），均为两室一厅，建筑面积分别为88.26㎡和89.56㎡。

　　轻舟装饰项目负责人张经理介绍说，公租房小区基本按照工装体系完成，四个工程队从高层向下采用流水施工作业。全小区承接的4栋楼分两段工期完成，先期448套已于去年11月1日到12月30日完成；目前正在施工的892套，从4月1日到5月30日期间完工。

　　记者在A和B样板间中均看到，装修完全采用统一标准，不包括家具和家饰。基础装修水电改造已经完成，冰箱、洗衣机已经预留好了位置，地面和墙面分别采用地砖和涂料。卧室和客厅的灯具、散热器和窗帘杆也已经包括，卫浴间除了安装吊顶、面盆、淋浴和洁具外，镜子、吸顶灯、浴霸和毛巾架都具备，厨房则包括吊顶、橱柜、洗菜盆、煤气灶、油烟机和灯具。

　　同去工地现场的陈耕告诉记者，与普通商品房相比，减少现场施工的成品材料更多。统一定做的门、橱柜，均来自轻舟工厂生产，涂料、洁具、地砖等，来自于长期合作的厂家。五金等辅助材料，则直接到南方厂家选购来控制价格。

　　记者查看了主要的材料品牌，美的电器烟机灶具和浴霸、特陶淋浴器和洁具、瓷砖品牌为天纬陶瓷，均是大家耳熟能详的品牌。据了解，全屋装修的保修期为五年。

　　经济适用房和两限房，目前还是毛坯交房，家装公司多采用按套计价的套餐模式，把基础装修与主材（墙砖、地砖、地板、橱柜、洁具、木门、墙漆、五金等）打包组合，价格包含了主材及相关的施工费用。

　　由于消费能力有限，家装公司提供的各档位经济型套餐，除了尽可能降低套餐价格外，也须囊括所需的基础装修和主材，减少套餐的额外支出。根据消费者喜欢自行选购主材降低开销，今朝装饰就针对经适房小区，提供一种不包含主材的“18800清工辅料套餐”。实创“35500经济套餐”，还将占比最大的水电改造纳入套餐，40个电路点位和12个水路点位，基本可以满足需要。

　　科宝家装的套餐项目最为全面，55平米一居一卫的35800元经济套餐，还在厨房区域加入了其他公司套餐所没有的厨房设施和电器。

　　由开发商和装修公司合作，提供数套不同风格和造价方案，以菜单式装修供消费者选择，一定程度上满足了消费者个性化需求，同时批量采购的精装修模式也降低了成本。

　　但菜单式装修模式的实际效果并不理想，去年宋家庄保障房菜单式装修无人点单，开发商提供的450㎡和550㎡两档装修造价选择与预期不符，让消费者更多转向了其他装修工程队。

　　家装公司提供菜单式装修，如果过多的户型装修风格会让成本增加。轻舟装饰董事长陈耕表示，菜单式装修采用家装的模式，其实面对的还是消费者散户，如果要实现价格的优势，条件就是要求消费者所在的区域要集中，所需的产品款式、花色也不能太分散，这样家装公司可以通过大批量集中采购，每平米500元造价以内才有合理利润。

　　北京市保障房中公租房要求装修一次到位，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本生活设施也要全部安装完成。

　　装修一次到位需要的费用标准和所占比例，在开发商项目招标时已经确定。装修公司交付的装修质量，不能低于样板间的质量水平，样板间将作为装修质量的衡量标准。

　　家装公司承接全装修，要求对全装修成本和工期控制严格，必须由负责工装的部门来进行施工管理。在材料采购方面，家装公司要通过与厂商合作，利用规模性采购降低开支，施工队管理方面，按照统一规格和标准进行施工，避免个性要求带来的一些麻烦，使进度更快之外，统一完成的装修质量也会更有保障。

　　此外与开发商合作的付款模式上，有装修公司垫资的额度相当大，这对于家装公司的实力要求也非常高。

　　瑞博文装饰除推出了“诚信一口价套餐”外，还针对有些特困户，提供“装修爱心在行动”服务，在一个小区做一两家的成本价装修。但是保障性住房消费层次有局限性，限制了家装公司整合装修，而且散户个性化的装修需求，无法形成规模化运作。

　　作为家装公司更感兴趣的是“全装修”，通过整栋楼装修节省成本，但很少有开发商跟家装公司联手。因为工装管理的流程、设计、服务，和家装公司都不同。我认为解决的方法有两个，一是在材料采购上找生产厂家，而不是销售商，二是压缩经营管理费用，兼顾施工中流程化施工来控制成本。

　　目前保障性住房并不是精装市场，大部分还是简装和毛坯，我们专为两限房、经济适用房散户，量身定制了四档套装系列。

　　但家装公司更多是个性精装的模式，尤其我们定位于中高端，每平米造价在1000到1200元左右，而保障房应该每平米四百元左右的合理造价，在用材用料、工艺方法上与我们整个研发地位不符。将来装饰公司的管理会更精细化，每个工种都会再细分，通过批量采购和工艺上降低成本。

　　今年保障房市场是重点，我们推出的5s成品套装，主要就是针对经济适用房装修。在具体装修项目上，没有太大个性化需求，吊顶、背景墙和水电方面，不对口的项目会尽量取消，但对于散户装修来说，每平米造价在800块钱以上，家装公司才会有利润。

　　如果要全面介入保障房领域，首先要求具备相应资质参与投标，但开发商在付款上通常需要垫支，这种模式对于家装公司很难。保障房装修材料成本占比很高，与材料商对接的规模采购实施起来难度也较大。

　　目前看来中高端消费市场影响不大，下半年保障房市场将占主要地位。我们一直在研究针对这个市场的产品，但是作为橱柜产品，五金件和柜体板等都是统一的，不像家具零配件能适当修改，而且没有得到市场验证，单独研发出来一套产品也是不现实的。

　　根据保障房消费群体的需求，通常5%-8%的优惠对他们并没有吸引力，其让利幅度可能要求在40%-50%之间，会考虑选择某款大众型产品，通过大订购量实现底价，我认为这对于橱柜产品是可行的。

　　地板企业的建材下乡试点活动，在一二线城市就体现为保障房市场推广。我们3.15期间就拿出一到两款产品，以让利10%的工厂价出售，这一让利幅度基本已经超过地板微利，消费者可凭保障房购买资格相关证明购买。

　　但是这一消费群体的需求同样多样化，一两款产品并不能满足需求，而没有其他补贴的情况下，企业也难以长期承受底价。

　　家具厂商近来主打的卧室或客厅三件套、五件套，均以现代、简约的板式家具为主，全套不过万的价格，针对的正是保障性住房的刚性需求。

　　我们定位中高端的家具品牌，还考虑做一些专门的产品研发，我认为全套家具加起来2万左右的价格，是这一市场所能够接受的。