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2019年6月25日，浦东新区立下了一个flag：到2025年经济总量突破2万亿元。

彼时，浦东2018年的GDP在1万亿元上下，也就是说，要通过七年的时间，让浦东的经济总量翻倍！

于是，为了完成这个目标，一个宏大的规划就此诞生——浦东金色中环发展带。即在中环附近建设多个产业、商务、商业的发展极，成为浦东新的发力点。

如果说内环是基础，那么中环就是增量，浦东过去的30年看内环，看开发区，接下来，中环就是舞台的最中心。

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中环浦东段约占上海中环全线的41%，沿线是上海打造四大品牌要素集聚、城市活力多样的地区之一，金色中环发展带由浦东在2020年7月提出，剑指浦东从1万亿增加到2万亿的增量空间。

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金色中环发展带主要聚焦3+5重点地区，包括：

3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心

5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）

这些区域可开发空间10平方公里，可为浦东未来发展增加1200万平方米的建筑容量，规划总投资约6240亿元，十四五期间投资将超3440亿元。

2021-2025平均每年接近700亿元的投入，占到了浦东新区每年固定资产投资的三分之一。如此大的手笔，自然少不了浦东各大部门、集团的深度参与，从金色中环发展带指挥部会议就能看出，参与部门包括：

区发改委、区规划资源局、区建交委、区国资委、自贸区金桥管理局、自贸区张江管理局、自贸区世博管理局、陆家嘴集团、金桥集团、金桥股份、张江集团、张江高科、浦开集团。

这样的阵容，堪称浦东的天团级，那接下来，就让我们仔细扒一扒金色中环的规划内容。

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先来看看金色中环东北方向的规划重点：金桥副中心、沪东船厂、金鼎天地，这三块新兴区域由金桥集团负责开发。

十四五期间，金桥集团项目开工面积总计将达到1160万平方米，项目竣工面积530万平方米，总投资约1440亿元。其中2020年在建和新开工面积约118万平方米，总投资超过100亿元。

上海金桥（集团）有限公司成立于1990年，是承担上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业，目前金桥开发区主打5G互联、新能源汽车、移动视讯产业，年产值高达2500亿，以1/500的面积，创造了浦东1/4的产值。

金鼎筑基，金环筑业，金滩筑梦，说的就是金桥集团对于金鼎（天地）、金环（副中心）、金滩（沪东）这三块区域的定位：金鼎天地先行发展，再是金桥副中心，最后是沪东船厂。

目前进度最快的就是位于申江路上的金鼎天地，总建筑面积约220万平方米，由北侧的住宅、配套以及南侧的产业、商业地块组成，12号线、崇明线、20号线东延三轨交汇与金鼎天地西南角，目前12号线已通车，崇明线在建，20号线规划中。

从卫星图上看，目前土地均已平整完毕，中国最强汽车研发机构之一的泛亚汽车技术中心已经建成投用，金桥世纪、金鼎天地住宅也已开工，整片发展如火如荼。

商办、产业方面，除了泛亚外，金鼎天地规划180米高的双子塔写字楼一座，100米高的商办两座，80米高的商办三座。

金鼎天地的目标是三年出形象、同步出功能、十四五基本建成，2020年已开工5个项目，2021开工7个项目，25万平方米的核心地块商业综合体已完成国际方案征集和商务谈判。

未来，金鼎天地将打造5G+超高清视频产业基地，未来汽车总部研发基地，引入德国博世数字创新中心、阿里-宝马联合创新基地、百度未来车创新中心、网易数字经济创新中心、爱奇艺音乐城、AEG运营的4000座中型演艺中心、地下32米深的亚洲最深室内潜水中心等高端产业、商业配套。

如果是金鼎天地是金色中环东北片的前菜，那么位于金桥中环线附近的金桥副中心则是隆重的主菜。

金桥副中心紧贴中环，在碧云国际社区外侧，9号线台儿庄路站地铁直达，未来还规划有南北纵向地铁线路。

从规划图上看，金桥副中心由大体量的商办、文化、租赁房组成，没有一块商品住宅用地，这将使得周边的住宅变得更加稀缺。

作为和张江、花木齐名的浦东主城副中心之一，金桥副中心承担的是东北方向的公共服务、商业商务的核心功能，因此规划的强度非常大：超过300米的甲级写字楼就有两座，还有好几座200+和150+，规模应该是浦东几个副中心里最大的。

从效果图上来看，金桥副中心将沿金科路打造地下立体交通网，并建设一个横跨金科路的超大公园。

目前，金桥副中心仅有国培中心地块和美亚地块准备启动，金桥壹中心去年刚刚开工，其余地块大多处于已建厂房和办公楼的状态，因此需要通过拆迁获取土地，进度偏慢，预计等金鼎天地发展进入尾声后才会大规模开发金桥副中心。

当然，进度最靠后的应该是沪东船厂地块，2019年12月4日，沪东中华、沪东重机与金桥集团举行战略合作协议签约仪式，沪东中华浦东厂区和沪东重机浦东厂区将于2021年6月启动搬迁。

搬迁后，这里将建设一个集合了商办、住宅、船厂文化的滨水社区，我们唯一需要做的，就是静静地等待。

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讲完北侧金桥集团的项目，再来看看南侧的三大重点规划板块：前滩国际商务区、御桥科创园、张江副中心，这三块区域将由陆家嘴集团打造。

前滩目前的发展已经进入成熟期，产业、商业、学校、住宅均已完备，房价也基本爬上15-20万一平，这个价格已经充分反映了前滩的现状和预期，便不再赘述。

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下一步需要关注的是跨过中环，前滩以南的三林滨江南片区，也就是俗称的三林南或者前滩南，这个以高品质居住为主的板块目前正在处于发展初期，未来空间广阔。

三林南和前滩一样，是个整拆整建、统一规划的板块，未来，这里还有19号线、26号线在此交汇。

板块东侧为回迁房、商品房的配套居住区，西侧则规划了海派低密度商品住宅，容积率基本都在1.5以下，这在外环内是十分稀缺的，未来这批商品房的价格非常需要想象力。

三林南的南边还有筠溪小镇（三林区域）的规划，未来这里将成为湿地公园、临江景观带、筠溪老街等，成为拥有高绿化率和高密度水系，融合传统和现代元素的筠溪小镇。

往东，便是御桥科创园，也就是我们熟悉的御桥板块。

这个板块一直被大家以高压线、垃圾焚烧厂所诟病，但强力的规划、优质的学区、品质不错的住宅也让这里的房价默默的攀上了8-11万的高度。

未来，这里将打造陆家嘴御桥软件园，产业、商业大量入驻，11号线也在这里预留了严御路站，而让大家担心的垃圾焚烧厂也将在近几年转变为后工业时代的公园，退出历史舞台。

御桥的发展，不仅对本区域的影响巨大，对周边的三林、康桥也有不小的利好作用。

而接下来几年陆家嘴集团的重头戏，就是张江副中心。作为全浦东最强的科创产业聚集地，张江科学城目前正在中环附近打造一个新的产业高地。

根据规划，张江副中心将以320米高的张江双子塔为中心，集合13号线、21号线，打造一大片高密度、高强度的商办聚集地。

很多人问，张江不都是搞电子、医药的吗，为什么需要这么多摩天大楼？

张江，作为中国硬科技产业集聚地，已经有超过15家企业成功在科创板上市，今年还有数十家企业在排队。这些高精尖的公司上市，需要大量的投行、律所、会计师事务所、创投等公司做配套，加上企业本身还有不小的总部办公需求，实际上张江的办公需求是十分紧张的。

通过大体量商办楼宇的落地，张江的发展，会更上一层楼。

随着张江副中心的建设，张江南侧的孙桥也将走上快车道。

孙桥科创园规划了大量的教育科研和商办用地，主打在线新经济产业，而根据金色中环最新的模型比例，孙桥的规划强度很可能得到进一步的提升，3幢最高建筑有望超过200米。

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除了金桥、陆家嘴两大集团的发力板块外，金色中环发展带上还有一些令人惊艳的规划。

比如金桥副中心辐射区域的浦东足球场板块，将由浦开集团打造一个体育+办公+商业+住宅结合的产城融合社区，依托地铁14号线，这里的住宅项目也十分可期。

比如广兰路和唐镇之间的张江集电港，也就是上海集成电路产业园，规划面积4平方公里，可建建筑面积达170.8万平方米，计划至2025年将全部建成。

这里将打造上海乃至全国的芯片设计产业高地，上海70%的芯片研发都将在张江集电港聚集，紫光展锐、韦尔股份、兆易创新、阿里巴巴平头哥已经入驻。

未来，13号线也将从张江向东北延伸至张江集电港，北接金桥副中心后，这条线路也将成为浦东科创环线。张江集电港的发展，也对东侧的唐镇和西侧的广兰路两大住宅板块是个利好。

另外，就是原恒大建材市场拆迁后全新打造的新杨思地块（高青区域），这个由浦开集团打造的全新板块将为三林注入新的活力。

从设计效果图上可以看到，将在地铁6号线高青路站东侧打造摩天高楼群，高青路轨交停车场也将改造成公园上盖，而北侧的住宅、学校更是让人充满期待，应该又是一个高品质的产城融合社区。

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为什么我们这么重视金色中环，这么看好金色中环？

浦东，是从一片滩涂和农田发展起来的。短短30年，浦东就成为了全国最强的新区，成为了上海经济、金融、科创的中心。

三十年前，浦东要发展陆家嘴、外高桥、金桥、张江，现在都发展起来了。

八年前，浦东要发展前滩，打造第二个陆家嘴，当初许下的诺言，现在均已实现。

浦东的执行力，我们都看得到：只要浦东想要落地的规划，没有什么做不到。

而现在，浦东将要大力发展金色中环，成为下一个5-10年浦东的发展极，大体量的整拆整建的土地，强力的产业引入，高品质的产城融合社区，这些利好纷至沓来，而这就是浦东的未来。

虽然浦东的金色中环是北、东、南全面开花，但我们在之前的文章里已经解读过《每座城市都欠我们一个浦东，图解30年浦东发展奇迹》，浦东向南发展的潜力最大，因此从购房角度来说，北侧的自住属性更浓一些，而在三林、周浦、康桥买房，则是自住投资结合的选择。

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