如何破解精装修房“质量门”

　　2012年，国家财政部和住建部联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，提出要大力推广住宅全装修。此后，越来越多的开发商开始推出精装修房产品。2018年12月28日，《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》（以下简称《意见》）出台，要求从2019年1月1日起，在全市行政区域内，新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。

　　如今，这则规范精装房的政策出台已满一年，不少市民认为《意见》是对房地产进行精细化调控的举措,落实了中央“房住不炒”的楼市大政方针,有利于维护购房者的利益。一方面，精装房的出现有利于开发商以集中式采购、规模化运作来提高生产效率，在成本控制和质量保证方面都优于零星的二次装修，避免了二次装修可能给住宅建筑结构带来的破坏。另一方面为业主省去装修麻烦，节约大量时间，符合国家倡导的节能减排理念。但是，精装房华丽外表下存在的质量及售后问题，由于缺少必要的检测手段和维权渠道，依然让消费者担心忧虑。

　　所谓精装修房是相对毛坯房而言的，是指住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装到位。由于消费者无法决定开发商所采购和使用的建材及装潢工艺水平，装修效果良莠不齐，于是，入住后才发现问题，并引起纠纷就成了大概率事件。

　　去年，本报就曾报道西安东城某小区精装房在交房时，业主发现装修严重“缩水”，引发强烈维权一事，引起全社会对于精装房装修质量的广泛关注。记者了解到，近年来，精装房品质无法保证、样板间货不对板的现象频繁出现，装修标准“缩水”已成为房地产类投诉的焦点问题之一。2019年初，西安某精装楼盘交付后，被多名业主投诉装修质量严重低劣，房屋出现裂缝，卫生间的马赛克大面积脱落。另外，城北一楼盘临近交房时，业主实地查看时发现装修用材存在诸多偷工减料、以次充好的问题，与购房时宣称的装修标准不符，引发业主强烈不满。

　　综合这些投诉，记者发现，目前精装修房的消费纠纷主要集中在两个方面。一是工艺质量问题，主要体现在可见的装饰材料安装和不可见的隐蔽工程上，像地板、吊顶等部位，以及水气管道、电网线路等问题，这些问题轻则堵塞、漏水，重则威胁到业主安全，修复起来也相当麻烦。二是材料质量问题，因为房屋装修材料质量、环保指标不达标，侵害了消费者的合法权益。

　　采访中记者了解到，目前在毛坯房装修模式中，业主往往需要和家装企业、主材企业签订合同，家装公司和主材商必须对家居售后服务及保修期作出承诺。而精装房业主签订的具有法律效力的购房合同中，并没有对精装房的家居保修期作出明确约定。业主在收房时或入住后发现房屋存在装修质量问题，只能去找物业公司和开发商。“开发商在交房之后，工程方面的任何问题基本上都转交给了物业公司。物业公司往往是先记录工程问题，然后等待同一类型的问题聚集到一定数量时，再集中一次性进行维修。这样的后果就是反馈时间长、维修周期长，甚至有时候业主为了避免浪费时间选择自行维修处理，但是因此所产生的费用又成了一个扯皮的问题。”购买了精装房的业主杨先生说，目前，国家尚未对精装房质量检测出台相关强制性的标准。这一标准的缺失，一方面使得开发商和施工单位无法参照执行，另一方面也使得消费者的维权缺乏有力的法律保障。

　　对于精装房装修标准“缩水”的问题，陕西兆守律师事务所律师张富俊表示，根据《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”张富俊进一步解释称，为了保护购房人利益，有关部门特别做出这个规定，也就是说在签订装修合同时，如果没有特别标注“与样板间不一致”“样板间仅供参考”等字样，交付标准就是样板间标准。但目前，国家仅对于房屋主体结构质量不合格才有相关的赔偿规定，而对于精装修房，我国尚未出台权威指导意见和验收标准以及具体的监管措施，导致市场上提供的装修标准、验收标准参差不一，装修监管也存在盲区。另外，由于在《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》出台前，消费者签订的购房合同上并不注明装修所用的材料名称、品牌等要素，一旦出现问题，消费者很难提供不合格证据，且大多数消费者鉴于时间和经济因素，也很少会把材料送至第三方鉴定机构进行检测，消费者维权难度因此又增加了不少。

　　与毛坯房相比，精装房统一批量施工，成本会降低，污染和浪费大大减少，更符合健康、安全和环保的要求，是推行绿色建筑的重要举措。相反，毛坯房装修过程中敲墙挖洞，会对建筑安全带来严重隐患；装修过程较长，既污染小区环境，也影响邻里关系。

　　据悉，2017年以来，中国百强房地产开发企业在西安开发的新建项目，基本上都开始走“精装路线年西安商品住宅价格审批信息，精装房所占比例已经达60%左右。

　　为了提高精装质量、减少购房纠纷，《意见》中也提到，自2019年1月1日起，相关部门在住宅项目规划条件书、建设用地规划许可、建设工程规划许可等行政许可中应注明为全装修，并加强事中事后监管。建设行政管理部门应按照国家对住宅工程质量管理的规定和要求，将全装修工程作为住宅建设工程的分部工程，纳入工程基本建设程序，对全装修建设项目的设计、施工、管理、验收等环节加强监督管理。开发建设单位应按照房屋买卖合同示范文本与购房者签订买卖合同，在合同附件中明确房屋装饰装修内容、标准及交付要求（包括装饰装修工程主要装饰装修材料的名称、品牌、规格、型号等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容）。竣工验收合格后设立的永久性标识牌中，应当标明装饰装修工程质量责任主体的名称和项目主要负责人姓名信息。

　　采访中，不少购房者反映，某些开发商在房屋装修阶段只允许在开放日进行监督，甚至有开发商装修全程都不允许业主监督。对此，张富俊表示，造成这种情况的原因是目前尚没有相关规定要求开发商向业主开放整个装修过程，而且从法律角度讲，在交付前，购房者还没有成为真正的业主，付了购房款，却享受不到对房产的监督权。张富俊建议，有关部门应该在《商品房销售管理办法》中明确购房者的监督权，在法律层面上，率先破除壁垒，让业主能够行使监督权。

　　“精装修房会变得越来越受欢迎，优化精装交付标准化体系势在必行。尽管政府已经出台了相关的指导意见，但是精装房装修标准与装修工艺标准，精装交付的各个环节仍未有一个统一的规范，未来精装房装修质量监管仍需加强。”陕西省房地产商会秘书长宁高伟说，解决这一问题，首先政府应尽快出台住宅精装修质量国家标准，完善法律法规，出台相应的维权、赔偿办法。尽快出台精装修房“三包”规定，明确和细化各类装修问题的赔偿标准，为各级消保委组织调解提供法律依据。同时职能部门还应加大监管力度，房管、质监等部门应当制定并完善清晰的标准和质检程序，在房屋验收时加强对装修部分的检查力度，完善相应的惩罚措施；工商部门要严厉打击在销售过程中的虚假宣传、侵害消费者权益的格式合同条款等行为。宁高伟还表示，目前精装修房装修过程不透明，主要是没有一个多方参与的监督平台，现阶段装修监督权都在开发商和他们请来的第三方监理公司手里，这种既当运动员又当裁判员的做法确实不妥。装修工程是一项技术活，单靠业主进场监督，看不懂也看不出工程中出现的各种问题，因此，邀请双方都认可的第三方验房机构是非常有必要的。现阶段，陕西省房地产商会正在着手引入政策托底、市场放开、保险支撑的模式，也就是说，今后进驻陕西的房企及在陕西购房的消费者通过保险制度的跟进，可以有效化解精装房交付使用后的各种潜在风险，陕西也将逐步建立完善的精装房质量体系。