购物中心商铺管理的关键：细分商户需求

　　运营部门的工作一般涵盖了新店铺开业准备、租户店铺日常管理、经营数据分析、催缴租金、店铺撤离、营销推广活动、协助提升商家销售额、团队的管理、团队和市场/租赁/物业的协作等。

　　而这些工作中，对商铺管理尤为重要。以下是赢商培训「购物中心运营管理」公开课的部分内容，欢迎小伙伴阅读收藏。

　　购物中心商户管理手册是在商场经营期间，出租方和承租方需要承担的义务和责任的规定，出租方和承租方共同为经营场所的经营质量、服务规范，进而对商场的市场口碑、商业价值的提高作出共同努力形成了基本规范。具有很重要的指导规范意义。

　　营业人员陆续整理店内商品及清洁，但若有顾客都应暂停；运专员巡视楼面，留意顾客消费是否告一段落；明日活动、档期更换的后续准备；

　　营运专员及保安人员须巡视顾客是否离去，若仍有顾客则必须等待，并指引商场停业后的疏散出口；下班后，营业人员有携出的大型物品，由营运专员检查无误后开立【出门单】；营业人员离开时是否将垃圾整理打包整齐，并带至指定地点放置；巡视后通道门锁。

　　例会是运营岗位和商户沟通的重要渠道，一般有早会、午/晚会、月度店长会、季度取景碰头会、商户答谢年会等形式。

　　早会的目的是强化管理，沟通信息，提振精神，时间最好是在开店前30分钟、时长不超过10分钟。常规内容总结昨天，说明今日的要求以及一些临时的需求，提醒大家需要注意的地方。表达要言简意赅，严肃郑重、同时书面记录清楚。

　　早会是一个正式且郑重的议程，如果不严肃，那管理力度就会打折扣。所以通常都要求楼管和员工面对面列队，然后要求员工要把所有的会议内容记清楚，保证上午班和下午班的工作人员都清楚。

　　其中比较重要的逃场。逃场就是某些商户经营不好，在合同期内恶意离场，把所有的商品零散的撤走，继而撤销账户，这样的话对商场整体的影响非常大。

　　对甲方来说，除了租金的损失外，还有其他方面的一些消极影响，所以日常运营管理要及时发现苗头，比如商户大批的出货，或者没有补货，都是一种前兆。

　　经营数据分析是运营部门的重要工作。通过将商场与商户之间的关系进行量化，并通过数据可视化的方式呈现出来，从而对实际商场运营工作进行指导优化。重要的数据分析包括以下方面：

　　不同入口的客流比对；不同楼层的客流比对；工作日和周末客流的比对；发掘场内高客流点和低客流点的。

　　同比和环比的分析；增加或者降低的趋势分析；按楼层/按日均/按业态分析；不同业态的销售额占比；同业态各店铺的销售。

　　最直接反应商场销售情况的指标。销售额坪效 = 销售总额/租赁面积；按楼层/按业态/按日均统计；同业态店铺坪效排位。

　　是租赁替换品牌的参考依据。不同业态租售比承受不同，比如餐饮10%-25%，零售15%-30%，儿童10%-20%，娱乐 5%-15%，而租售比连续6个月超过50%的店铺风险预警。

　　固定租金/扣点租金占总租金收入的比例；扣点租金的增长趋势；平均租金的变化趋势租金和坪效的比例；

　　租赁方案的制定基于营运分析来调整；市场推广方案的有效性基于营运分析来判断；物业管理的服务参考营运分析来提升。

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