负债的奥义：根据经济的V字型走势分析不同价格房子的升值逻辑

　　很多朋友最近咨询今年该如何买房，为了帮助大家，今天主要写不同总价的房子的升值逻辑以及如何快速判断一套房子是否值得买。

　　纵观中国楼市过去20年历史，每轮经济下行，房价即将预期下跌时，最危险最关键时刻，总会有相关的刺激政策，来扶持房地产，给市场信心。

　　目前看到的政策有：一是降息降准，实行宽松货币政策。二是补贴中小房企。三是变相取消住房限购政策，全面放开落户。四是实行宽松的房贷政策，降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补贴，提高棚改货币化比例。

　　购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发，现在唯有房子抗通货膨胀。随着农村人口流入城市，城市之间的人口将进一步集中，城市住房需求将进一步释放。

　　以上观点是人们对当前楼市涨跌分歧的代表，看跌方认为中国经济不行了，房价跌；看涨方认为货币放水，资产价格肯定水涨船高。

　　其实，他们的观点都有一定的道理，但是并不能完全代表市场行情的变化走势。我们认为当前中国经济的确遇到了一定困难，但是这种困难仅是暂时的，并且困难很可能转化为中国的机会。

　　试想国外的疫情被扑灭之后，国际订单最先会被哪个国家抢去？对，中国，因为只有中国最先复工复产，社会秩序提前恢复。

　　当然，中国的企业必须熬过这段时间，等待黎明的到来。大家也看到最近高层的货币政策对中小企业支持力度相当大。高层希望在外国的企业都熬不下去的时候，中国的企业能够在海外抄底收购优质企业，同时抢占市场份额，从某种意义来讲，疫情也许是全球化的一个巨大转折点，中国的企业由此进一步把握国际话语权，世界秩序将重新建构。

　　至于疫情对国内经济的影响，其实仅占全年GDP的2%，去年GDP100万亿左右，最多今年损失2万亿，这个比例，中国扛得起，完全没有产生系统性崩溃的可能。大家也可以假想一下：你年收入100万，丢了2万，这个对你影响很大吗？

　　有些朋友说，本来希望疫情来了，房价能跌一点，然后自己有机会入市，没想到房价并没有下跌。其实这次疫情，只是对中小老板影响比较大，工薪阶层并未受到重创，他们最多是减薪或者换工作而已。所以大家在二手市场并没有见到大量的抛售。

　　中国的楼市自2017年开始调控，已经去泡沫近3年，根本没有下跌空间。而美股熔断，是因为它已经涨了十几年，并且中间没有大幅回调过，所以美股下跌是理所当然的。

　　更为重要的是，在中国这个特殊的国家，房地产不稳，意味着宏观经济不稳。从90年代末住房市场化改革之后，房地产事实已经逐渐变成了中国经济最重要的支柱产业。建筑、建材、家具、家电，房地产连着太多的行业，它们对GDP的贡献高达25%。同时土地出让金与房产相关税收，也是地方财政收入最重要的来源。

　　所以现在维持房价稳定甚至比任何时候都重要，有人调侃“维持股价稳定是美国总统的政绩之一”，因为美国有约一半的家庭炒股，他们的资产大部分是上市公司股票。中国呢？中国大部分家庭的资产不是股票，而是房产，因此中国也存在同样的隐喻。

　　对于中国而言，疫情已经得到控制，最困难的时期已经过去，更多企业都在复元之中，今年年中，随着高层出台一系列措施，年底中国经济一定会出现v字反弹。经济一旦反弹，人们对资产价格的信心就会迅速加强，纷纷入市，价格必然上涨。所以我仍然坚持国内疫情过后180天内买房是好时机的判断。6个月后，中国的房价肯定不再是年初这个价格。

　　如果币值是静止的，我们所有的劳动所得都会储存在某种公认的信用证上，货币就是其中一种信用证，它可以证明我们曾经的劳动成果。 如果我给你这个东西，你应该给予我等值的回报。

　　但是现实中，币值并不是静止的，随着通胀的进行，货币会不断贬值，换言之，你储存的劳动果实缩水了。现在的100万，与十年后的100万，两者可以兑换的回报是不一样的。

　　在此前提下，如果我们借未来的钱，拿到今天来用等同于什么呢？对，就是对冲了通货膨胀，保住已有的劳动果实。如果你还不明白，可以这样想，提前借未来的钱来用，等于洗劫将来的人。十年前在深圳，你借30万拿去买房了，房子一万每平方，总价100万；十年后，房子还是那套房子，但是价格已经涨到10万每平方，总值1000万，而你欠款依然是70万。除去利息杂费，中间净赚了900万。总是有人说房子涨了有什么用，纸面富贵。在这种人的眼中，浮盈不是盈，浮亏不是亏，充满了谬误。纸面富贵？房子卖掉，到手900万，实打实的线万作为首付，再买两套1000万的，总资产就达到了2000万，其中1400万，月供8万左右，年利息100万，由于事先手里预留了300万，两夫妻哪怕不上班，支撑三年都不是问题，何况有些家庭还有工作收入。

　　在债务不断稀释的前提下，随着商品或资产的价格上涨，两者之间形成了巨大的剪刀差，这里面就是借债买资产套利的空间。这也是为什么中国很多上市公司，即使账上有钱，也要不断借债的原因。因为他们借债买的资产、土地升值的幅度，远远大于交给银行的利息，当然是多多益善了。

　　过去人们把购买房子等于进入资产升值的快车道，因此买房又称为“上车”，而上车盘就是那种总价很低的房子。

　　那么谁会买上车盘呢？对，大部分是初来乍到的新城市人口，他们在该城市无房，积蓄不多，所以他们会考虑上车盘，而上车盘原来的业主把房子卖给新移民之后，他们就去买上一级的“屌丝盘”了。

　　因此我们经常见到不少人把100万的房子卖了，升值赚了钱，然后去买200万的，200万的卖掉了，去买400万……

　　其实他们不知道，绝大部分买1000万房产的人，是因为他们把700万的房子卖了，才会去买1000万的。同理，一直往后倒推，买得起700万的人，是因为他们把500万的房子卖了；买得起500万的人，是因为他们把300万的房子卖了…

　　一直倒推，推到最后就是最最便宜的上车盘，这时大家会发现，楼市的购买力其实是一条长长的食物链。如果把其中的一个环节抽掉，时间长了，整个链条的供需关系就会被破坏，慢慢购买力就会衰竭，导致这座城市的买卖置换会变得非常不活跃，房价也上涨乏力。

　　这就是为什么减缓人口引入的北京上海哪怕城市资金很充沛，经济还不错，但是房价这几年并没有怎么上涨的原因。因为这些城市少了新入人口，那么上车盘就没人买，上车盘无法成交，后面的置换就动力不足了，整个城市的房价就很难上去。

　　上车盘不好地方就是作为自住，很多人都难以接受，因为面积小，地段一般，所以很多人忍受几年之后，都会把它卖掉。

　　上车之后，人们攒了一点钱，就会考虑去置换下一套，钱少的只能选择屌丝盘了。所谓屌丝盘，就是说这类型房子比上车盘稍好一点，但又够不着刚需盘的居住条件，它要不楼龄老旧，要不面积很小，又或者地段一般，甚至多个缺陷同时兼具。

　　屌丝盘的好处是在预算不足的时候，它至少提供了一个家庭立足的地方，让人可以安心工作几年，等待上涨之后，再往上置换，但由于它处境尴尬，穷人买不起，有一点钱的刚需又看不上，所以它的涨幅一般都受到压制。

　　人们对于面积的适应性远远大于对时间的适应性，所以刚需宁愿住的面积小一点，也要优先考虑交通通勤的时间，尽量靠近上班的地方。

　　如果住得远，每天上班3小时就是3小时，几乎无法压缩调整，但是如果同样的预算，买靠近上班地点，面积小一点的刚需盘，他就可以省出上班的时间，同时对房屋进行改造，多加几个柜子、双层床，挤一挤也能熬过去。

　　因此，刚需盘，实际买的是通勤时间。人们在为自己的时间付费，只要住得近，交通方便他们就满足了。

　　由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群，所以刚需盘一般在大涨之年涨幅都会跑赢大市，也就是我们俗称的“三年不涨，一涨吃三年”。

　　所谓刚改盘，即比刚需盘要好那么一丢丢，但是又够不着改善要求的楼盘。此类楼盘由于兼顾了自住和投资，同时也是主流人群够得着的楼盘，所以涨幅也不错。

　　刚改盘在满足交通方便的情况下，比刚需盘多了几个优势，那就是它除了交通优质，还有不错的地段以及商业配套，基本可以满足生活日常所需。

　　改善盘所谓改善，首先你原来肯定至少有一套房，因为居住条件不能满足生活所需，所以需要置换改善。因此楼市之中，置换力量的主力军是改善需求的客户，他们一般通过卖一买一，完成改善目标。但是在楼市上涨的年份，最容易踏空。去年有些深圳的朋友，把自住的房子卖掉之后，准备买下一套，结果行情突然大涨，他们手里的钱瞬间买不起了。所以买改善盘，一定要提前选好自己的新房，下定金锁定了价格，然后约定三四个月交首付，回头再把自己住的房子两个月内卖掉，把时间差衔接起来才不会踏空行情。

　　伪豪宅、真豪宅、豪宅豪宅，顾名思义即面向土豪的住宅，一个城市的购买力分布类似一座金字塔，越高总价的房子，能够买得起的人就越少，也就是潜在接盘客户越少，那么相应地豪宅的流通性也会大大下降。刚需盘也许挂3个月就能卖掉，豪宅可能需要半年以上。但是对于资金充足、购房名额很少的人来讲，豪宅仍然有投资价值，因为富人的资产总量需要非常大的容器才装得下。200万的刚需盘，翻倍也只是赚200万，但是2000万的豪宅，涨个10%就击败刚需盘了，秒杀。对于普通人而言，买一套房之前会反复计算它的升值潜力，地段、户型朝向怎样；但对于富人而言，当他决定在哪里买一套房，他买的其实是身份认同和社交圈层。很多年前，我问一个企业老板，为什么他会认识某某？他跟我说：我刚来乍到，为了搭上某某的关系，我在他家那个小区买了一栋别墅，然后我们就混熟了。

　　在中国买房等同于排队发财，这个社会过去十几年形成的财富差距，主要不是因为工作、学历造成的，而是房产造成的。同样在一家公司工作，别人比您多买了几套房，过了几年，您们两个人的财富差距就拉开了，

　　但是很多人平时拼命工作，到了要买房的时候，却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几，更谈不上专业。其实房子：

　　买对了，可以改命。房子快速升值之后，有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。买错了，暗无天日，还要被亲人指责。一万小时刻意训练是各行各业成功的通用法则，房产领域绝对如此，没有捷径。资深房产投资人眼中看到的房子跟你看到的绝对不一样。如果您计划今年买房，建议联系我们，免费诚心帮您做一些事，比如分析楼盘，带看新盘等等！