中原快评：重新界定“普通住宅”标准 北京调控惠及刚需

　　1月25日，北京市住建委、地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，该《通知》对北京市普通住房的价格标准进行了调整。于此同时，北京根据最新的房地产交易价格，确定了新计税价格，但并未公开。此时出台的两条新政对于处于冰冻期的二手市场将带来哪些变化，又将对其他地方政府产生何种影响？

　　新普通住宅标准延续了旧有标准中关于容积率和面积方面的规定，在价格方面做了新的调整，不再按成交总价，而是按成交单价认定。不同区域的标准以2010年全市住房平均交易价格1.8万元/平米计算，分环线和方位进行系数调整。

　　据中原地产监测数据显示：2011年1~10月，北京新建住宅成交面积均价为21051元/平方米。其中三、四环间均价为30278元/平方米；四、五环间均价为30076元/平方米；五、六环间均价为18990元/平方米；六环以外均价为10280元/平方米。若对比“普通住宅”的新标准，今年以来三环以外住宅单位均价都可纳入新标准下的普通住宅范围内，因而新标准无疑将惠及大部分的市场需求，尤其对刚需将是利好。

　　北京根据楼市现实对住宅标准进行的调整和细分，既将给北京二手房市场提供更多符合刚需的“普通住房”，也会通过税费的减少，增加刚需的购买力。如表2中的案例，假设有一套位于五六环北部的90平米5年以上的二手房，总价为200万，之前业主购买价格为110万。若买卖双方都为首套住房，那么买家调整后的税费减少近11万。但是，由于目前市场普遍存在阴阳合同的现象，假定上述案例的过户价格为120万，旧标准下需交税费5.35万，新标准下需交税费1.2万，那么差别化税收的效果将大打折扣。因此同时上调二手房交易最低计税价格，将使“阴阳合同”避税的空间更为有限，也使得购买普通住宅的政策优惠更明显。

　　中原行业监测显示，截止2011年10月，北京二手住宅价格指数已连续第7个月持续下跌。对比今年10月二手住宅成交面积和近3年的月均水平，可以发现，二手住宅成交面积已位于历史低位，和2008年的月均水平基本相当，较2009~2010年月均水平约回落7成。

　　中原集团研究中心认为，北京政府选择在这个时机同时调整普通住宅标准及相应税费，显示出主动接受市场现状的态度。此举既能继续抑制非理性购房的投资需求，也能通过减少自主性需求的购房成本，带动楼市成交回升，北京这一“落实差别化税收政策，引导合理住房消费”的楼市调控思路，应该是和中央的核心调控方向保持一致的。但在信贷收紧，新房的大幅降价分流掉部分二手买家的情况下，市场剩余的可入市的二手刚需有限，因此，新政对二手成交量的带动仍然有限。

　　目前，各地现行的普通住宅标准大多是几年前制定的，在价格限定方面要么已不符合当下的市场行情，要么只是笼统的划分而没有具体的细分。中原集团研究中心认为，北京此次对普通住宅标准的重新界定无疑会对其他地方政府产生一定的示范效应，预计有可能会成为未来各地楼市调控的新方向。