楼市崩盘来临后 谁会为房产泡沫破裂埋单?

    【中国建材网】在这个楼市冬天里，中国各地兴起了一股“退房维权”热，市值缩水的业主们打出横幅讨伐开发商。业主们风风火火“维权”运动在网络上并没有获得足够的同情，反而引起一片嘲讽。有学者认为，楼市维权违反现代契约精神，有媒体呼吁回归理性。其实，日本、美国、香港的民众早于中国内地经历了楼市泡沫破裂的过程，同样面对房价下降，他们当初怎么办?
　　
　　美国：大多数人被迫低价售房
　　
　　在美国，楼市的萧条每个人都能真切地感受到。社区、街道旁，到处挂满卖房子的牌子，很多社区的房子都空了，绿油油的草坪也没人打理了。即使是房市坚挺的华盛顿地区，依然还可以看到大量的租售房广告牌。
　　
　　2006年，美国房价达到巅峰时，各地大兴土木、新建的房子四处开花，即便如此，市场仍是一房难求，想买房子的人都要排队，房贷公司非常忙碌。从2007年的次贷危机到2008年的金融危机，美国房市终于崩盘，房价暴跌，今日也没有复苏。
　　
　　美国房地产泡沫破灭催生了大量的无房族，杰克曾在2005年买了一栋公寓，由于房价缩水，现在杰克房子的贷款总额已经超过了当前市价，因还不起贷款，最近他的房子被银行强行收走。美国一知名网站商业统计：有1600万户美国家庭的贷款额超过房屋市价本身，2008年至今，超过百万房子被银行收走。
　　
　　面对房价暴跌、房屋被收走，有些美国民众上街游行，不过他们不是去找房地产商，毕竟这是“市场行为”，他们要求政府采取措施刺激经济增长，保住工作岗位，从而支付房贷。
　　
　　美国最大房贷银行富国银行客户经理陈馨说，看到房屋价值缩水，美国人心理也会不平衡，但银行的大多数客户是选择接受房价下跌的现实，会趁早把房子卖掉，以免亏损更多的钱。那些游行的民众也会要求银行下调利率，以减少房贷支出。
　　
　　居住在弗吉尼亚州阿灵顿县的约翰尼尔森向记者介绍了所在社区的情况，尼尔森说：“一般当房屋价值跌至购买额或贷款额以下，美国人有三种应对方法：一部分全款买房者或部分有能力支付贷款者会坚持下去，等待房价回升;一部分人则是低价出售房子自己承担损失，“那些没有能力支付贷款的房主只能选择违约，房子被银行收回去”。
　　
　　尼尔森说：“选择违约会严重损害个人信用记录，今后数年乃至十年内都不能申请贷款买房买车。”
　　
　　为救助房地产市场，奥巴马政府在金融危机期间就出台了住房可负担再融资项目。如果房屋价值缩水，政府支持企业房利美和房地美旗下的房屋抵押贷款在符合一定条件的情况下，可以减免或取消部分再融资费用，并降低贷款利率，这样每个月的月供就少了，不至于走向违约。除了政府控制的企业，政府还会与私有银行机构达成协议，下调房贷再融资的利率和费用。
　　
　　由于次级贷款使“两房”遭受了巨大损失，两房于2008年被政府接管。目前，美国政府对他们提供的救助总额已达到约1700亿美元(1美元约合6.35元人民币)。本月初，两房分别再向美财政部申请60亿美元和78亿美元救助资金。预计到2014年，美政府对“两房”的救助总额将达到2200亿美元。10月24日，奥巴马政府宣布了一系列改革措施，旨在让更多借款人重组住房抵押贷款，享受当前较低利率，缓解房贷负担。
　　
　　美国民众面对房价下跌更多是采取比较理性的行动，会遵循市场经济的原则。而政府以及银行等有关方面也会出台相应的措施，来稳定市场情绪，尽量减少购房者的损失。