上市房企业绩依然强劲 融资遇阻资金压力增大

　　编者按：10月25日，上海易居(博客)房地产研究院发展研究所发布研究报告称，步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。新政出台后，对房地产企业产生了不小的震动，5-7月份企业拿地热情锐减，销售也进入僵持观望状态。随着8月份房地产上市企业中期报告的不断出炉，研究发现，新政下上市房企的业绩表现依然强劲，但资金需求和资金压力明显增大。本网在第一时间全文发表，以飨网友。
　　
　　2010年房地产上市公司中报及应对策略解析
　　
　　本报告根据Wind数据库，以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，重点研究中报营业收入前20强的典型企业。
　　
　　一、上市房企整体特征简述
　　
　　1、营业收入和净利润同比增3成以上。营业10市公司中期报告政策的一季度的火爆截止到2010年6月，沪深两市房地产上市公司总营业收入1452.15亿元，同比增长36.55%；净利润224.65亿元，同比增长30.44%；每股收益为0.11元，同比增长13.36%；每股经营性现金流为-0.70元/股，销售毛利率为36.68%。
　　
　　2、资金需求大，长期借债大幅增加。截至2010年6月，房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%。其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。
　　
　　3、经营性现金流由正转负，资金链趋紧。经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元/股，已创近几年同期最大负值。在135家上市公司中，每股经营现金流为负值的增加到88家，而上年同期只有43家。2010年上半年上市房企经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。同时，房地产开发公司的存货显著增加，截至2010年6月整体存货为7735亿元，比2009年的6月增加了47.01%，比2009年底增加了20.75%，二季度市场销售趋淡已对房地产开发公司产生很大影响，对资金的饥渴程度可见一斑。
　　
　　二、上市房企营业收入前20强典型企业分析
　　
　　选取2010年中报营业收入前20强的典型房企为例，重点分析其特征表现。
　　
　　1、营业收入和净利润同比增4成以上，比重约占全部房企的6成左右
　　
　　2010年中报营业收入前20强的企业，营业收入合计约843.9亿元，同比增长40%，占全部上市房企营业收入的比重约为58%。净利润合计约137.4亿元，同比增长44%，占全部上市房企净利润的比重约为61%。
　　
　　表1：2010年中期上市房企营业收入前20强（单位：亿元）
　　
　　20强企业中，营业收入增幅超过100%的有9家，嘉凯城、华侨城、世茂股份、阳光股份、金地集团分列前五位，净利润超过100%的也有7家。营业收入和净利润大增的原因主要是企业的资产重组和资产注入，导致业绩飙升。
　　
　　2、20家中2/3的企业销售毛利润率高于平均水平
　　
　　20家典型上市房企中，有13家企业的主营收入毛利润率高于全部上市公司的平均水平，占到2/3。其中陆家嘴以78.54%名列首位，主要原因是结转土地批租收入
　　
　　，利润率水平较高。首开股份、金融街和华侨城位列其后，主营收入毛利润率也都在50%以上。
　　
　　表2：2010年中期上市房企主营收入毛利润率排序
　　
　　3、经营性现金流净额16家为负，17家同比减少
　　
　　在营业收入前20强上市房企中，经营性现金流净额有16家为负值，仅新湖中宝、栖霞建设、北辰实业和华发股份4家的经营性现金流净额为正值，且前三家相比去年同期也是处于减少态势。相比之下，去年同期仅有5家为负值。
　　
　　在20家企业中，有17家企业的经营性现金流净额同比处于减少态势。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元，可见上市房企资金流出之大。
　　
　　表32010年中期上市房企经营性活动现金流净额排序（单位：亿元）
　　
　　在每股经营性现金流净额上，保利、金融街、首开股份位列前三，说明这三家企业上半年经营活动流出的资金远大于流入的资金，企业对资金的需求压力非常大。