楼市调控组合拳进入持久战阶段

　　9月29日，新华社以通稿的方式指出，国家有关部委分别出台措施，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推行房地产试点等，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这是继4月17日，国务院出台“十号文”半年之后，中央对房地产发起的第二轮调控。
　　
　　二次调控是对“十号文”的落实
　　
　　二次调控的时机非常微妙。自4月17日国务院常务会议出台“十号文”，即所谓史上最严的房地产新政半年以来，房地产在遭遇了政策初期的慌乱和成交量暴跌之后，尽管各大城市房价疯狂上涨的局面已经不复存在，但全国的房价却呈现出非常坚挺的一面。特别是，8月份以来，一些城市的成交量突然大增。在这种情况下，开发商开始炒作“金九银十”的概念，导致在国庆之前，房地产交易量环比6周以上上涨，史上最严的房地产新政面临失败的尴尬。
　　
　　在这个关键时刻，有关部委审时度势，在政策层面及时向民众释放明确的信号，加强对房地产的调控和政策的落实。
　　
　　从各部委出台的具体措施看，除了要求首套房首付比例调整到30%为最新的政策之外，其余大部分内容都是对以前政策的落实和完善。比如，要求各地立即研究制定贯彻落实国务院“十号文”的实施细则。事实上，4月17日到现在，除了北京等城市之外，出台落实细则的省市不到十家，很多地方对于“十号文”的消极抵抗使得政策的公信力大打折扣。这次要求没有出台细则的，立即研究制定细则，而且再次强调，要严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。
　　
　　从完善差别化的住房信贷政策看，在“十号文”既定的非常严厉的基础上，体现了更加严厉的导向：将各地视情况执行的暂停三套及以上住房贷款普及到全国，而且必须强化执行，对于非居民购房贷款也全面暂停，而且将首套住房贷款的首付比例调整到30%及以上，同时要求各地银行要对消费性贷款变住房信贷等情况严格审查，令行禁止。
　　
　　在税收政策上，“十号文”提出要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，在此基础上，明确提出要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，要求加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。除此之外，对于如何增加住房的有效供给，加大保障性住房建设，以及加大住房交易市场检查力度，查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为提出了明确的要求。
　　
　　因此，有关部委本次提出的“二次调控”的种种举措，本质上是对“十号文”的强化落实，“十号文”作为史上最严的房地产调控政策，可谓中国房地产调控史上的一次关键性的决战，不容有失，如果“十号文”最终以失败而告终，不仅将沉重打击民众对政策的信任，房地产市场将再次上演疯狂，如果这一幕真的上演，结果将不是民众是否住得起房的问题，而是中国经济将彻底被房地产疯狂的泡沫毁于一旦，在这个大是大非面前，很显然，决策层的头脑是清醒的，及时出台第二次调控，不仅在于挽救“十号文”的信誉，更在于挽救中国改革和中国经济。
　　
　　“限购令”是最大看点
　　
　　如果说，“十号文”的最大看点是严厉的信贷政策，对二套以上的房贷首付提高至全球最高的50%，并实行惩罚性的利率政策的话，则第二次调控的最大看点准确说，有一个半，一个是“限购令”，半个则是至今未见真面目的“房产税”，先来谈谈限购令。
　　
　　在“十号文”出台之后，北京率先出台了“限购令”，本轮调控由于相关部门的硬性推动，限购令成为已经出台地方细则的各大城市的共有举措，目前已经有上海、深圳、厦门、宁波、南京、广州等城市，既有一线城市，也有二线城市，可以预计，随着各地政策的出台，更多城市将加入限购的行列，为高烧的楼市泼一盆冷水。
　　
　　从目前发出“限购令”的城市的具体举措看，大体可以分为两种情况：一种是总量控制，典型代表是深圳，对深圳居民限购两套住房，非深圳居民，但在深圳缴纳社保1年的，限购一套住房，这是迄今为止最为严厉的限购令；另一种是增量控制，深圳以外的其他城市都属于这种情况，对以前的存量房既往不咎，只对户籍居民和非户籍居民“新购住房”的套数进行限制。
　　
　　作为一项特殊时期的特殊举措，限购令本身对楼市的快速冷却作用是不容置疑的：黄金周期间，北京、上海等地的楼市成交量环比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%，威慑作用明显。但从民众的反应看，大家对限购令本身的疗效还是有很多的疑虑。一是限购令不可能长期执行，限购令只是一项临时性的举措，一旦各地的限购令停止执行，市场可能会迎来报复性的反弹；二是限购令折射出中国楼市供应面依旧非常紧张，“短缺经济学”的基本逻辑在房地产市场依旧有效，限购有可能不仅不会安抚恐慌，反而因为短缺引起更大的恐慌。这从各地屡屡传出所谓的以假离婚等手段逃避限购令可以看出。

　　房产税：最后一只鞋子
　　
　　笔者之所以说房产税是半个看点，是因为尽管迟早会推出，但究竟会推出一个什么样的房产税，这只鞋子却迟迟没有落地。
　　
　　应该说，如果从物业税算起，关于房产税的讨论已经7年之久。从中国房产税改革的初衷而言，起初并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨，物业税不知何时被赋予平抑房价的任务，即使在今年，国家发改委正式放弃物业税的提法，回归房产税改革之后，这种抑制房价的使命也依然被民众所期待。
　　
　　但根据最近房产税的动态来看，民众对房地产的这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。如果这个说法最后被证实，0.3%-0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担；其二，我们注意到，财政部、国家税务总局有关负责人10月4日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。按照我国1986年的《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一的房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。
　　
　　从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。
　　
　　问责是调控成败关键
　　
　　在楼市调控问题上，邓公当年提出的“黑猫白猫”妙论，完全可以用来作为房地产政策评价的标准：不管白猫黑猫，真正执行的才是好猫。9月29日第二次调控的一大特点是突出强调政策的执行力，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。其实，这不是一个新的提法，几乎可以肯定的是，在每一次房地产调控的关键时刻，几乎毫无例外地都强调问责，但几乎每一次问责都成了稻草人。
　　
　　的确，评估一个政策的实际效用，最重要的还是要看政策的执行力，再严厉的政策，如果不执行，等于形同虚设。而事实上，自4月17日，国务院“十号文”出台之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，房价坚挺，最主要的还是政策本身缺乏执行力。无论是4月17日的“十号文”，还是9月29日有关部委出台的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商等的对抗而乏善可陈。4月17日“十号文”出台之后，出台实施细则的少而又少就是明证。
　　
　　似乎为了回应外界在问责问题上的质疑，10月11日，住建部、国土资源部等三部委又专门发出通知，再次强调要对省级人民政府问责，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”的细则，再次表示对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。可以说，尽管每一轮房地产调控，都提到对地方政府的问责问题，但像本轮调控如此三令五申的，的确罕见，看来，起码在问责上，这回不是只说说而已。强调问责的效果是比较明显的：在问责的威慑下，地方政府明显加快了实施细则出台的步伐，一些城市很快出台了细则，而且都将“限购令”作为调控的利器，看来，只要真正问责，地方政府的执行力还是可以期待的。就此而言，无论是“国十条”，还是本次的“二次调控”，要落到实处的关键是落实责任，对不执行调控政策的，坚决追究有关人员的责任，只有将房价调控和官员的乌纱帽挂钩，房地产调控的第二波才不会再次沦为政策白条。
　　
　　但是，遗憾的是，就目前的问责机制来看，依然有很多软肋：比如，调控房价不力究竟如何判定，房价过快上涨又如何量化，这本身一直就很模糊；再比如，即使可以判定某省某市调控房价不力，又如何追究责任，追究什么责任？因为就现有的法律而言，并没有相应的规定。而且，本次调控强调，要对“省级人民政府问责”，事实上，房地产调控，无论是政策，还是协调机制，都属于全国一盘棋的战役，并非地方战役，需要中央有关部门的配合，这样才有所谓省级人民政府负总责的问题。金融部门管不住银行，土地部门管不住土地，住建部管不了保障性住房，税务部门迟迟不出台税收政策，这些部门的责任谁来追究？
　　
　　比如，今年6月国土资源部曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。现在9月已过，可是我们还是没有看到问责，之前流传的2000多起闲置土地的黑名单也没了下文；再比如，住建部在9月份首次公布了今年保障房建设进展情况：今年计划建设的580万套，前8个月开工70%，竣工30%，其中5个省区市开工率还不到50%。实事求是而言，开工和竣工的进度都一般，5个城市开工率不到50%，为什么不点名？
　　
　　房地产调控是一场拳击赛
　　
　　对于本次房地产调控的未来，鉴于历次的惨痛教训，任何极端乐观的情绪都必须慎重。中国房地产市场不能简单套用经济学原理予以解释，这个市场本身依旧扭曲，既是政策市，也是资金市，还是利益博弈最惨烈的角斗场。就此而言，二次调控尽管看起来来势汹汹，但笔者依旧表示短期和审慎的乐观，而且，鉴于政策本身依旧有很多的硬伤，比如限购令，比如房产税的细节等等，加之长盛不衰的老话题土地财政的问题，这使得我们对于每一次的政策都只能投有限的信任票。购房者也好，政策制定者也好，一定要有足够的耐心。
　　
　　特别是，我们看到对于房地产领域一些深层的问题，政策制定者依旧缺乏直面和纠错的信心与勇气，比如，对于饱守诟病的房地产预售问题，没有明确取消的态度，再比如，对于土地交易的方式问题，依旧没有提出打破政府在土地一级开发市场的垄断，还有，小产权房的平反问题，这些最根本的问题不解决，所谓“史上最严”就是一个伪命题。不管如何，我们必须承认的是，正因当局的心态如此的纠结和矛盾，对于房价调控一定要有持久战的准备，这是一场激烈的拳击赛，不算巅峰对决，但双方肯定要你死我活打12个回合，因此，第一个回合的胜败没有任何意义。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳，否则，迎接楼市的肯定是更猛烈的反弹。