房产税快来了 成交会萎缩房价恐难降

　　楼市现状及走向
　　
　　主持记者：柴伟
　　
　　重庆楼市秋交会昨天结束，同一天有消息称财政部、住建部和国税总局等部门联合会签房产税，早已向中央提交房产税方案的重庆，被广大购房者寄予太多期望。
　　
　　自9月底新一轮调控开始以来，地方政府也斗硬了，频出楼市限购令。重庆楼市现状如何？未来趋势如何？该不该现在出手买房？这些是老百姓最关心的话题。昨日，本报“老板下午茶”邀请了房企、中介代表来做客，还特别邀请了经济学家易宪容和赵晓畅谈楼市，值得一提的是，赵晓在前期接受本报采访时，准确预测出了9月底楼市会出台新的调控政策。
　　
　　关键词:现状
　　
　　重庆楼市成交量下跌价格较合理
　　
　　重庆商报：自9月底新一轮调控政策开始，全国各地不断出台限购政策，各地楼市成交量应声下跌，投资性需求被挤出市场。现在，重庆楼市状况如何？
　　
　　李战洪：9月初我们就预感到四季度楼市将缩量，目前的情况证实了当时的判断，一线城市结束八月和九月的行情，成交量下跌，有消息称深圳二手房成交量下降八成。受政策和一线城市成交量下降的影响，重庆现在的房屋成交量比八九月下降了。主要原因有两个，一个是楼市的周期性，楼市成交量永远在波峰和波谷之间摇摆，很难处于中间状态，八月和九月全国各地楼市超常反弹后，在四季度进入成交量低谷是可以预计的。第二个原因是政策，这次政策限制第三套房贷款，首套房首付恢复到三成，精准打击了投机性购房需求，也部分抑制了刚性需求，市场处于观望状态。
　　
　　庄泽宝：每次政策出台，二手房的市场反应都会先于一手房。从二手房市场看，国庆节后不少中介公司的看房量和成交量都在下滑，部分中介公司的看房量下降了五成。
　　
　　易宪容：目前，重庆楼市的情况算是比较好的，市民不必对重庆的房价太担心。重庆已经建立起了楼市的健康发展模式：低端有保障、中端有市场、高端有约束。主要是加大保障房的建设，放宽商品房的管制，这就是实际操作中的双轨制，在保障房的分配上实行宽进严出，保证老百姓都有房子住。新一轮楼市调控关键是抑制投机炒房，目标就是要让国内房地产市场回归到居住功能，让国内房地产市场回到消费为主导的市场。重庆地区楼市的刚性需求比较大，价格区间相对一线城市也是较为合理的。
　　
　　关键词:房产税
　　
　　如严格执行投机楼市将血本无归
　　
　　重庆商报：在新一轮调控中，舆论方面呼吁出台房产税，我市作为最早将房产税方案递交给国家的省市之一，你们认为房产税会给重庆楼市将带来什么样的影响？
　　
　　易宪容：如果是对房产持有人征收物业税，受影响最大的就是靠买房卖房赚钱的人。税率越高，这些群体就越是无利可图，就会考虑将购买的住房卖出，如果没有人接手，这些人把房产握在手上的时间越长成本就越高。随着差别化信贷政策的严格执行，这些投资客手上的房产易手的难度会越来越高，房产税的实行对他们来说更是雪上加霜。掐住了住房投机炒作的命门，整个市场的预期就会发生根本性改变。也就是说，只要房产税政策严格执行，任何房地产投机炒作都将无利可图，甚至血本无归。
　　
　　庄泽宝：房产税如果正式敲定，将是一件好事情，它会结束市场的胶着状态，手中持有多套房源的投资客，承受不起就会出货；房企担心市场走冷，该降价的就降价；购房者觉得时机成熟，该出手就出手。
　　
　　关键词:趋势
　　
　　成交量或进入“冬季”但房价不会降
　　
　　重庆商报：在这轮严厉的楼市调控政策下，你们认为未来楼市走向如何？
　　
　　易宪容：此轮楼市调控直指房地产投机炒作，新一轮调控政策向市场发出了一个明确信号，那就是中央对房地产宏观调控的态度是坚决的，投机炒作者抱着任何侥幸的心理来规避调控都是不可能的。对于房地产投机炒作成分较重的城市来说，投机炒作成分去掉后楼市将发生大的变化。对于重庆来说，预计房价不会出现大起大落。如果是想买房来自己居住，看好了就可下叉。
　　
　　庄泽宝：今年内重庆房价不会大涨大跌。政策和庞大的开工量决定了楼市不会大涨，今年来，主城区楼市开工面积超过了6000万平方米，差不多够卖两三年，而获得预售许可而进入市场的在1500万平方米左右，剩下4000多万平方米的在建工程，积压了大量房企资金，一旦市场连续多月成交量萎缩，房企将面临较大压力，从而增加市场供应量。但是从另一方面看，这几年，重庆的各项经济指标远远超过全国平均水平，年底又是传统的成交旺季。这些因素的交织，供需双方“拔河”，房价将会保持现有状态。
　　
　　李战洪：目前的楼市调控政策，不仅抑制了投机需求，还限制了改善型住房需求。在这样的情况下，下一阶段成交量会下降，市场可能随着季节一起进入“冬季”，如果描述得夸张点，就是进入了“冰河期”。但是这里面要排除两个因素，CPI和人民币升值，这两个因素都会对楼市形成刺激。另外，就算成交量萎缩，房价也不会下降。首先，从政策层面看，中央调控楼市的思路，是抑制房价过快上涨，保持房地产市场平稳发展。如果房价过快下跌，一下降个三五成，那将使不少购房者的财富缩水，甚至成为负资产者，进而还会影响金融机构的安全；其实，房企现在并不缺钱，从去年到今年，近一年半的时间旺销，让房企回笼了大量资金，而今年来，房企并没有大规模拿地，土地上积压的资金并不多，因此整体现金流比较健康。
　　
　　场外观点
　　
　　赵晓：价格反应滞后购房者不妨再等两三月
　　
　　此轮调控措施的出台正好印证了我上次接受采访时作出的判断。随着全国各大城市限购令的出台和交易量下跌，重庆楼市的压力也会逐步显现，胶着状态可能会更加明显。在“金九银十”的关键时期，国家采取这些措施，说明对市场预期的调控仍然存在，调控信心很稳定。
　　
　　如果重庆试点房产税，不论税率如何，都会对楼市造成影响。因为房产税的试点，必然会牵涉到交易价格。我的看法是，房产税对重庆的影响很可能会和其他一些城市已经出现的状况相似，比如深圳、上海等地，首先是房屋成交量“被控制”，短期内交易量会有所下滑，反映到价格上，可能会滞后两个月左右的时间。我觉得如果房产税出台，房价在两三个月后可能会出现一定幅度的下跌。
　　
　　预计在半年左右的时间内，重庆楼市出现反弹的压力很大，短期内甚至会出现高压的态势，因此这半年内相对是比较稳定的状态。对于普通购房者来说，如果正在考虑买房，不妨等上两三个月时间，先观察一段时间后再作决定。
　　
　　本组稿件除署名外由首席记者柴伟记者梁龄采写
　　
　　本组图片由记者欧阳祖兵摄
　　
　　政策动态
　　
　　住宅有望分类征房产税
　　
　　据新华网消息“十一”长假后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已联合启动了对房地产税会签的相关程序，目前这项工作已接近尾声，就意味着该份文件即将正式下发。10月13日晚，住房和城乡建设部一官员表示，具体时间将依照国务院的统一工作安排。在会签过程中，针对住宅类型的划分，三部委也进行了修改，别墅、大户型等住宅品类的范畴划分，或将出现在中央层面的与房地产税相关的文件表述中，而这些分类标准将成为日后对住宅征收房地产税涉及税率等一系列问题时的基本框架。