评论：楼市调控政策应该制度化

　　随着上海市房地产调控实施细则的出台，一线城市楼市调控细则已经全部出齐，效果如何尚待市场检验。
　　
　　但政策是否见效，并不取决于政策是否有力或者是否对症，而是取决于时间。由于存在制度性缺陷，因此，中国的经济问题常常需要政策这只看得见的手加以纠正。这就常常导致政出多门，政策多变，使得人们对于政策的信任度降低，政策效力大打折扣，为了防止政策多变影响人们的信心，政府不得不经常性地宣布保持政策的连续性，或者重申某一政策多少年不变（多少年不变的政策还叫政策吗？为何不把它变为一项制度？），但说归说，做归做，政策的改变和摇摆总是比政策不变来得更加可靠。
　　
　　股市是个政策市，已经成了大家公认的市场明规则，楼市实际也已成为政策市，关于房地产的种种制度设计实际已经有胜于无。而对于房地产政策，开发商的心态是坐观待变，自信能够笑到最后，而普通老百姓宁愿选择赶早不赶晚。因为他们相信，政策早晚要变，一旦政策改变，房价就会报复性增长，最终胜利并不属于他们。
　　
　　如果仔细分析楼市调控政策，我们有理由相信，政策确实是早晚要改变的。因为其中很多政策本身就是短期行为，比如加快建设保障性住房，并不是为了履行政府本已缺失的保障责任，而是为了平息民怨、平抑房价。目前的保障房实行的是计划管理，为了实现中央政府定下的计划，不惜动用行政手段保驾护航，这也准确无误地表明，保障房并不是一项长远的制度规划，只是一项权宜之计。正因为保障房的土地、资金、保障范围等并无制度性规定，政府的保障责任也没有落实到制度层面，因此，保障房成了可以任意揉捏的面团。
　　
　　又如，公租房。我们一直说国外租赁市场如何发达，中国的私有住房比率如何超过了国外发达国家，但我们很少说中国的住房制度中缺失了有保障的租赁房市场。现在开始，政府注意到这个问题，但离建立公租房的制度依然遥远。光靠政府建设公租房显然是不够的，还需要动员全社会的力量，同时建立公租房的投融资机制、开发机制、运营机制、租期以及租金管理制度、户籍制度、税费制度、准入和退出机制等等一系列制度。有了制度化的公租房，就可以大为降低商品房的投资性需求，缓解租户因为户籍、孩子入学等问题购买商品房的刚性需求。
　　
　　限购也是一项为了降低房价而出台的临时性规定，而从中国尖锐的人地矛盾来看、从严峻的资源环境约束来看、从实现社会的公平正义来看，限购都应该作为一项长期的制度固定下来。限购商品房套数可能会减少租赁市场的供给，但如果我们有了制度化保障的公租房市场，就不会减少租赁市场的总体供给。
　　
　　二次调控规定“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。其中明确规定第三套房贷是暂停，而不是停止。同样理由，如果我们的住房制度中明确每个家庭购房的套数，就完全有理由不再发放超出这一标准的住房信贷。按揭房贷的初衷是为了帮助那些有一定实力通过银行信贷支持可以买得起商品房的购房者的，不是给商品房投资者准备的获利杠杆。只有将停贷第三套房作为一项长期的制度固定下来，才有可能真正将房地产投资限制在一定的范围内，才有可能使商品房市场回归居住本质，也才有可能降低资产泡沫、保障金融安全。
　　
　　在房地产税费领域，从房地产交易环节、持有环节、增值环节等下手，构建完整的房地产税费制度也是非常必要的。而目前的政策都是暂时的，不仅某一环节的税率及其减免经常变动，而且，各个环节相互脱节，因而很难从根本上限制楼市过度资本化、保障社会公平。
　　
　　经过一段时间的调控，对调控政策进行梳理、建设新的房地产制度的时机已经成熟。