鲁能别墅大盘“被囤地”

　　一块32万平方米的别墅用地“被囤地”，其中究竟蕴含多少玄机？
　　
　　2010年10月，格拉斯小镇即将迎来启动4年的日子，这个规划宏伟的别墅大盘至今仅开盘两期，总建筑面积不到10万平方米，即便加上其2.4万平方米的核心配套区，建筑开发量也未及原规划的四分之一。
　　
　　在今年8月初国土资源部公布的1457宗闲置土地“黑名单”中，该项目涉及的一块近32万平方米的地块赫然在内，其在“黑名单”中的注释原因为由于政府原因而形成的闲置土地。
　　
　　记者在实地走访该项目及周边地区后发现，格拉斯小镇除已经建成的一二期及核心小镇配套外，原规划内大部分地块已经整理完毕，被圈在项目围墙内，而最北端原规划为高尔夫球尝网球场等配套区的一部分现在则还属于通州区宋庄镇葛渠村所属的宅基地。
　　
　　更为重要的是，这个与格拉斯小镇一墙之隔的葛渠村此前有一部分区域曾被规划在别墅项目内，但现在却同周边其他两个村落一起被列在了首都机场噪声污染区农村居民点搬迁定向安置规划内。
　　
　　目前，葛渠村的整体搬迁项目正在宋庄镇的规划实施中，格拉斯小镇售楼处宣传的明年即开盘的三期工程尚毫无踪影。
　　
　　“一直在调整，现在什么也不清楚。”面对有关格拉斯小镇的后续开发以及是否涉及规划变更等诸多问题，该项目的开发商、鲁能下属企业北京海港房地产开发有限公司的一位高层说。
　　
　　值得注意的是，尽管格拉斯小镇“被囤地”原因难以厘清，但鲁能已在这几年中获得了不菲的项目增值溢价。
　　
　　据售楼处销售人员介绍，格拉斯小镇二期现在很多别墅每栋的价格都达到了三四千万元。但在国土资源部1457宗闲置土地“黑名单”中显示，其东海花园二期B地块在2005年签订合同时整个32万平方米的地块的合同价款仅为3188.299万元。而这只相当目前格拉斯小镇一套别墅的价格。
　　
　　四年仅开盘两次
　　
　　2006年10月28日，鲁能地产在北京温榆河畔隆重举行了盛大的“造镇计划”启动典礼，标志着这个北京最大别墅区正式进入人们的视野。作为继优山美地后，鲁能地产在北京高调启动的另一个颇受市场瞩目的别墅大盘，格拉斯小镇总占地约3400亩，原计划在5~6年内分多期建造60万平方米的别墅产品，其规模至今创下北京别墅项目之最。
　　
　　而在这四年时间内，格拉斯小镇仅开盘销售两次。
　　
　　在格拉斯小镇核心配套区“凡尔赛河谷假日广潮一位巡逻保安的眼里，这几年每周末来格拉斯小镇最多的不是购房者而是来拍婚纱照的新人。
　　
　　作为一个规模空前的别墅项目，格拉斯小镇在整体项目围墙内又围绕一、二期分别设置两个子小区。
　　
　　除了这些已有的建筑区外，整个小区的北部、东部、南门区域都是成片的闲置土地，贯串小镇主路东侧一路都没有任何建筑物。而这些区域，在格拉斯小镇原始的规划图中都标示为别墅建筑区。
　　
　　在小镇围墙外北侧到温榆河老河湾上游湾口内的倒U型区域内，原本规划为小镇配套高尔夫球尝网球场等配套区的一部分，现在却仍是葛渠村的宅基地，在这个区域内，多数村民已经把房屋出租给了一些做建材、家具的小作坊。一些租户向记者表示，在租房的时候房主就表示过这个地方从2005年就被格拉斯小镇测量过，“一直传着要拆迁，但这两年反倒没了下文”。
　　
　　格拉斯小镇售楼处的销售人员告诉记者，由于这个项目整体体量太大了，所以前期整理的时间比较长，后续的建设节奏会加快，并表示这个项目现在所有建设别墅的区域都拆完了，就差北边一些健身绿化的配套区域了，估计在2014年前就能都全部建完，第三期项目最快明年10月就可能开盘。但在销售小姐所标明的紧邻二期项目的三期项目区域内，记者在现场并未看到任何动工迹象。
　　
　　“不清楚”的32万平方米
　　
　　目前，在北京市房地产交易管理网上，格拉斯小镇有3个在售项目，其中一期项目于2006年10月15日获得预售许可证，坐落位置为东海花园A地块，准许销售面积4.5847万平方米，在相关的销售材料中，一期项目的总占地面积被描述为15.7万平方米。
　　
　　另外两处均为去年年中开盘的二期项目，分别于2009年5月17日、20日获得预售许可，坐落位置分别介绍为东海花园A地块和东海花园一期，总销售面积约为4.96万平方米，在售楼处的销售材料中，二期项目的总占地面积被描述为9.5万平方米。
　　
　　从2006年10月到2009年5月之间，格拉斯小镇在近两年半的时间内在北京市房地产交易管理网上没有显示任何预售项目。
　　
　　而在今年8月初国土资源部流出的1457宗闲置土地“黑名单”中，受让人是北京海港房地产公司的东海花园二期B地块出现在“由政府原因而形成”的《有关房地产开发企业土地闲置情况表二》中的北京市市辖区第120项，其供地面积为31.88299公顷约32万平方米，合同价款3188.299万元，合同签订时间为2005年8月23日，约定开工时间和约定竣工时间分别是2006年2月19日和2007年7月1日。
　　
　　根据格拉斯小镇公开显示资料计算，一二期总占地面积共计约25.2万平方米，中心小镇配套区域总占地面积3万平方米，四年内格拉斯小镇所有建成的建筑区域的总面积总和约为28.2万平方米，尚不及这块被“由政府原因而形成”的32万平方米东海花园二期B地块。
　　
　　有关东海花园二期B地块从2005年至今的规划情况，北京市规划委员会通州分局规划科和通州区宋庄镇规划建设办以“时间过久”和“不清楚”为由未予查询。但在2006年10月，通州区宋庄镇政府和通州规划分局等政府机构的首要领导均出席了格拉斯小镇的“造镇典礼”。
　　
　　机场噪声污染区搬迁之惑
　　
　　距离机场高速杨林出口东南6公里的格拉斯小镇，到底由于何种政府原因而形成的土地闲置目前无从查证，但与其一墙之隔的葛渠村却因为噪声污染已经被列在“通州商务园配套区及首都机场噪声污染区农村居民点搬迁定向安置房项目”的规划内。
　　
　　根据这份规划，管头、吴各庄、葛渠3个村1600余户居民未来将整体搬迁至这三个村东南侧的宋庄镇寨辛庄建设组团D地块，以解决首都机场对这个村的噪声扰民问题。该项目计划建设周期为33个月，自2009年9月开始手续的办理到2012年6月工程竣工投入使用。
　　
　　记者在北京市发展和改革委员会的网站上查询到了这个项目的核准批复，在北京市规划委员会通州分局规划科，工作人员也核实表示由于受到机场噪声污染葛渠村在规划中将整体搬迁，通州区宋庄镇规划建设办则表示现在正在跟各村协调，还没有具体的搬迁时间。
　　
　　“就是说要搬迁，搬完这块地做什么就不清楚了。”葛渠村村委会一位负责人告诉记者，当初格拉斯小镇在2005年建设之前，这部分区域分别是吴各庄村、葛渠村、寨辛庄、寨里村4个村的耕地，其中光葛渠村就被占了一千多亩地，这个别墅区离葛渠村的宅基地也最近，按照前几年的说法还要把挨着老河湾的一部分宅基地划走。
　　
　　为葛渠村所属搬迁安置项目做环境测评的北京中安质环技术评价中心有限公司相关负责人王永梅介绍，包括葛渠村在内3个村早就已经被定为了机场噪声污染区，但她只是负责做这3个村的未来安置地的噪声环境评测，对于与葛渠村接壤的格拉斯小镇别墅项目是否也属于机场噪声区不便评判。
　　
　　“连飞行员穿什么衣服都能看见。”一位居住在葛渠村村民告诉记者，自己天天都可以看到飞机从头上飞过。
　　
　　难以厘清的“被囤地”
　　
　　“现在北京所有的项目都已经交由鲁能集团统一管理。”曾任格拉斯小镇项目总经理助理的北京海港房地产开发有限公司副总经理张春玲在接受记者采访时表示，从去年开始这个项目各级相关负责人都做了比较大的调整，现在项目的进展情况和后续计划自己都已经不清楚，有关32万平方米“被囤地”的东海花园二期B地块自己也从未听说。
　　
　　目前，格拉斯小镇售楼处一期项目的尾房和二期的半数房源仍在销售，在售房源均为面积500~900平方米不等的独栋现房。
　　
　　记者咨询得知，一些位置和户型比较好的别墅已经涨到了5万元/平方米，每栋别墅的价格已高达三四千万元，这已相当于当初鲁能获得东海花园二期B地块的土地价格。
　　
　　而根据北京市房地产交易管理网显示，2009年该项目二期开盘之初，6月最早成交的一栋别墅成交均价仅为每平方米21920元。
　　
　　2010年9月26日，国土资源部联合住房和城乡建设部共同发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，通知明确企业存在违约开发土地、因自身原因造成土地闲置一年以上等违法行为的，在问题整改到位前，将不得参与土地竞买。
　　
　　但在有关政府原因导致的土地闲置问题上，这份《通知》仅模糊地提到住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办；对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，省级国土资源主管部门要按有关规定追究责任人责任。
　　
　　“如果是企业的问题处理的办法很明确，但涉及政府原因导致土地闲置现在还很难有有效的办法。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，从国土资源部公布截至2010年5月底全国闲置土地2815宗中由于政府和客观原因造成的占了六成以上来看，这种现象更普遍，其成因和涉及到的相关利益纠葛也更加复杂。