房企融资渠道渐窄 地产私募基金前景广阔

　　调控下融资渠道渐窄房企资金链渐紧
　　
　　随着国家调控政策的延续，在资本市场直接融资的地产企业IPO和再融资受限以及银行信贷收紧的情况下，特别是11月份地产信托从严审查后，国内房地产企业的融资渠道进一步变窄。而央行持续调整存款准备金和加息等货币紧缩政策的延续则进一步冲击了市场心理预期。
　　
　　在宏观调控的压力下，房地产企业资金链持续变紧，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在此背景下，房地产私募股权基金顺应市场，强势上位，进一步发展壮大。2010年国内市场涌现20多只地产PE，资金规模达到500多亿元。
　　
　　据有关统计显示，A股上市房企上半年末的整体资产负债率已达67.79%；经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元，而上年同期为418亿元；同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，上年同期为548.3亿元。而有关监管机构11月份对60家大型房地产企业集团的调研结果显示，有18家平均资产负债率已超过70%，60家大型房企集团旗下有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
　　
　　DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰指出，“一般情况，如果房企的负债率超过70%~80%，无论从企业自身风险还是从外界来看，再融资都会比较困难。随着宏观调控的深度进行，很多房地产企业的资金压力与日俱增，房地产私募股权投资基金的发展作为一种得力的融资渠道必将进一步占据越来越重要的市场份额。”
　　
　　地产私募基金份额激增市场前景广阔
　　
　　数据显示，2010年第一季度和第三季度新募房地产基金募资金额占新募私募股权基金份额分别为2.0%和20.3%，呈明显上升趋势。随着宏观调控的持续进行以及房地产市场发展的逐渐成熟，房地产企业与私募股权基金合作的需求明显逐步上升。同时，国家和地方政府对股权投资基金制度建设已经给与了重视。2010年5月底，国务院批准公布了国家发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出要加快股权投资基金制度建设。天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府近两年之内已经陆续发布了一些政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。从总体上看，这些政策文件和规定同时也欢迎外资股权投资基金和基金管理人在各地设立股权投资基金和基金管理企业，并在营业税及所得税等一些方面有些优惠政策。天津的《促进股权投资基金业发展办法》规定了在本市注册并经备案的基金管理机构和股权投资基金享受一系列的优惠政策，包括营业税、企业所得税、企业自购办公用房的补贴、企业高管的个人所得税奖励等。DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰表示，“市场需求的支持以及政府的政策导向，使得房地产私募基金的发展前景十分广阔。但是私募基金的发展本身也存在着法律法规的不够健全、市场退出机制不够完善以及基金管理专业人员的素质有待提高等诸多问题，这些问题期待政府能通过健全相应的法律法规、提供良好的外部发展环境、建立多层次的资本交易市尝形成顺畅的退出机制等途径逐步解决。”