房价仍处非合理水平 房地产市场在盘整中转型

　　目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化：在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到更重要的位置；城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场
　　
　　房地产市场2010年经历了有史以来最为严厉的政策调控。或许是预期的不同，人们对2010年的房地产市场调控的评判差异很大，但“十二五”规划传递的城市发展战略布局，近来***的一番讲话，央行去年的两次加息，均向人们传递出中央政府对房地产市场的调控仍旧不会放松，房地产市场将面临转型。
　　
　　调控结果难言到位
　　
　　去年以来，商品房和住宅的销售面积、销售额持续增长。国家统计局的数据表明，2010年1月-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。与此同时，国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格数据显示，2010年1月-10月房屋销售价格同比平均增幅为10.5%。
　　
　　对于这样的投资速度和房价上升速度，房地产业内一些人士表示，去年年初中央提出“遏制房价过快上涨”的调控目标已经达到。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，2010年的房价虽然还在上涨，但涨幅缩小。2010年下半年，房价没有再出现过快的上升，特别是6月份出现了环比的下降，七八月出现了环比持平，应该说遏制部分城市房价过快上涨的调控目标已经达到。中房协副会长朱中一也认为，2010年的房地产保持了继续增长，但涨幅趋缓，形势不错。
　　
　　然而，此前中国社科院发布的《经济蓝皮书》中的数据并不容乐观。数据显示，2010年1月-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅虽比2009年下降10个百分点，但仍为15%左右，其上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。这与民众普遍认为调控以来的房价水平仍然难于承受的切身感受相吻合。央行刚刚公布的《2010年第四季度储户问卷调查报告》也显示，75.5%的居民对当前房价水平认为“过高，难以接受”。
　　
　　尽管去年9月份政府就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面实施了第二轮调控，截至去年11月底，已有15个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，但到了本该进入楼市淡季的年末，一些热点城市的商品房量价却在连连上升。在出台了预售资金监管、预售许可管理等措施的北京，一些开发商在政策实施前加紧办理销售证，然而，拿到销售许可证后却有近四成项目并不开盘。很显然，在通胀压力下，开发商对2011年楼市的资金预期仍有信心。流动性过剩使开发商的资金仍然可以支持其“捂盘惜售”、“小步慢走”。
　　
　　预判楼市面临转型
　　
　　房地产市场在各方一路博弈后又进入了让人看不懂的焦灼状态。今年是“十二五”开局之年，对今年房地产市场走向的预判成为人们最关注的热点。
　　
　　很多人注意到，“十二五”规划明确提出“加快转变经济发展方式”，重点扶持新能源等战略性产业，而并未提及被视为支柱产业的房地产业。房地产在支柱产业中似乎被淡出。去年12月12日中央经济工作会议的公报里也没有提及房地产调控。然而中央经济工作会议上强调，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”“十二五”规划在城市发展规划中也明确了“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”的目标。
　　
　　特别是2010年12月26日，***总理在参与中央广播电台直播时称，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。业内人士认为，这是对此前房地产业内发出的房价调控目标已经达到声音的一个回应。
　　
　　目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化，将在盘整中转型。在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到2011年房地产调控更重要的位置。城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。
　　
　　保障房成市场绝对主力
　　
　　中原集团研究中心分析，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，预计全年市场将维持量价平稳态势。在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。而这一转型具体体现在政策导向转型、区域发展转型和市场结构转型上。
　　
　　目前房地产业界普遍认为，被列入“十二五”规划的保障性住房今后将会在政策导向下全面提速。
　　
　　住房与城乡建设部2010年11月发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务为1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。各地在相继增加保障性住房建设的计划。北京已明确，“十二五”期间计划新建、收购各类保障性住房100万套，并为10万户家庭发放租金补贴。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。业内人士认为，政府的这项举措意味着今后二三年内必将形成保障房的供应高潮，保障房在套数总量上将超过商品房。
　　
　　根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陈淮表示，公共租赁房并不是专门提供给穷人的，公共租赁住房的目标是四种人群：一是是收入中等偏下人群；二是是处于过渡期的人群，比如刚刚走出大学校门的学生；三是是流动性人才；四是是高端管理型人才。
　　
　　应该说，公租房的大量推出将是楼市最尴尬的“夹心层”的一大福音。2010年12月16日，北京昌平区七家镇海落村集体土地7800套租赁住房项目已经开建；上海宣布保障房比例将占房地产开发的60%；深圳计划未来5年建设18万套公租房；西安也宣布未来3年建设373万平方米公租房；重庆提出到2012年建设4000万平方米公租房……
　　
　　公租房比重的加大将使租赁市场高租金难题得以破解。尽管目前公租房由谁来建、如何建、保障谁、怎么管理，土地、资金从哪来等问题还有待进一步落实，但人们已经能看到，政府希望通过发展公租房扩大保障覆盖范围，从而影响市场预期进而促进调控的意图分明。
　　
　　二三线城市楼市升温
　　
　　全国房地产市场几经大幅波动和调整，一线城市的领先优势已出现明显下降。上市房企半年报显示，2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二三线城市的拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。
　　
　　中原地产认为，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，已逐步成为全国市场的重心。
　　
　　从政策角度看，“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。“十二五”规划“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”城市发展战略目标的确定，也将加速今后二三线城市楼市发展的进程。
　　
　　其实，从国家区域发展战略看，区域调整的力度已经日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。
　　
　　中原集团研究中心依据人均GDP和城市化率两项指标，对全国范围内40个中心城市的分析认为，目前处在人均GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三四线城市外，中西部地区，如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等的二线中心城市，东北的哈尔滨和长春两市都处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市也处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
　　
　　商业地产成投资热点
　　
　　随着楼市调控的逐渐深化，开发商纷纷把目光从住宅转向商业地产。近期不少开发商开始出手购入商业用地。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比逐渐上升，已达到20%-25%的水平。
　　
　　目前，不但万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。家电、食品、能源、制造业以及保险、外资的家居商、零售商等诸多行业的资金也纷纷涌向商业地产。有不少开发企业在2010年一年已在国内诸多城市签了不下十几、二十几个城市综合体的开发协议。
　　
　　根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。业内人士表示，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期，商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。