限购收紧信贷 抑投资降温楼市

　　提要：措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，在很大程度上抑制了房价快速上涨的态势。
　　
　　——回顾2010年政策因素的市场影响
　　
　　编者按：上期本刊已经与您一同回顾了2010年影响大连楼市的调控政策和大连土地市场的整体状况。那么这些政策究竟对市场产生了哪些影响？哪些产品在调控中以“逆势热销”成功突围？又有哪些热点区域在演绎着哪些楼市大事件？本期报道将进一步深入梳理2010年的大连楼市过往。
　　
　　回顾2010年的房地产市场，政策调控无疑是对市场产生最大影响力的因素。上半年，由“国十一条”引发第一轮调控；下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。究竟这些政策对市场的发展产生了怎样的影响？
　　
　　关键词·首套房贷
　　
　　首套房贷款首付最低30%
　　
　　利率调至八五折
　　
　　今年9月份，国家多个部委再次对楼市调控发力，各商业银行不约而同提高首套房首付比例，之前90平方米以下首套房首付20%、利率7折优惠全面取消，各商业银行将首套房统一调至30%，利率8.5折。首付比例和优惠利率的集体上调，在很大程度上加重了首次购房人群的置业负担，抑制了其购房需求。
　　
　　与商业贷款形成对比的是，公积金在首套房贷款比例上却实行差别化对待。根据《住房公积金管理条例》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%。套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
　　
　　关键词·二套房贷
　　
　　商业贷款二套房“认房又认贷”
　　
　　二套房“认房由认贷”，对于首次申请贷款购买住房的借款人，如果名下现有全款购买的住房，在未出售的情况下，包含借款人和借款人配合、未成年子女，再贷款购房仍会被认定为第二套住房；对于借款人之前已经利用贷款购买过一套住房的，再贷款时仍被认作二套房，执行首付50%，利率上浮1.1倍政策。
　　
　　二套房“认房又认贷”，严格打击了投资性购房需求，在一定程度上缓解了投资型购房比例。但不可否认的是，在二套房“认房由认贷”执行过程中，也无伤了部分改善型需求的购房者，根据二套房认定标准，真正改善型置业者，购房成本大大提高。
　　
　　关键词·三套房贷
　　
　　三套房商业贷款公积金贷款全面叫停
　　
　　在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
　　
　　三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，在很大程度上抑制了房价快速上涨的态势。
　　
　　关键词·限外令
　　
　　“外地身份”购房者买房限贷
　　
　　对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民停止发放贷款，6月份三部委关于二套房贷款认定标准的通知中提到，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，在申请住房贷款时可比照二套房贷款执行。
　　
　　大连是东三省最佳宜居城市，每年都会有很多外地购房者来连置业，这一政策的出台，无疑对今年的大连楼市影响较大，很多外地购房者放弃了来连置业，在一定程度上影响了大连的整体销售情况。
　　
　　关键词·限购令
　　
　　每户家庭只能新购一套房
　　
　　10月18日，大连市出台的《关于贯彻落实国家房地产调控政策促进大连市房地产市场平稳健康发展的意见》规定，大连市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，暂定同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
　　
　　限购令出台后，楼市再次陷入观望，甚至在此后的两周时间里出现了集中备案的情况，而造成了楼市成交量不降反升的假象。这些数据并非楼市的真实反映，从这一现象中也不难看出，购房者的紧张情绪在加重，在未来一段时间内，房地产市场依然将面临着严峻的考验。
　　
　　关键词·加息
　　
　　时隔三年央行再加息
　　
　　2010年房贷市场另一值得注意的变化就是央行时隔三年的再加息。10月20日央行加息之剑再次出鞘，其中五年期以上商业贷款基准利率由5.94%上调至6.14%，公积金贷款由3.87%，上升至4.05%。虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于借款人来说，更多担心的是央行是否开启了加息通道，如同2007年一般，央行祭出加息“利剑”使得2010年宏观调控政策变得更加风云莫测。
　　
　　临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。