住房体系双轨制破题 以租代售渐趋主流

　　加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部在年初确定的2010年保障性安居工程建设目标是，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果预定目标完成，那么预计今年将新增新开工面积1.68亿平方米，创历年规模之最。
　　
　　在保障房建设力度加大的同时，对相关管理制度的完善也提上日程。住建部4月份对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经适房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。
　　
　　从“国十一条”到“新国十条”，再到“国五条”，保障房建设已成为调控的重要方面。
　　
　　今年来，一方面通过加大土地供应，调整供地结构和比例来保证保障房用地的供应；另一方面，从中央下拨配套资金，再到出台试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠、房地产信托以及吸引社会资本参与建设等政策措施，则着力化解保障房建设资金难题，而《住房保障法》也进入明年人大的立法计划，或可为住房保障提供法律依据。
　　
　　尤其值得注意的是，中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这意味着此前业界期盼已久的“住房体系双轨制”的破题和日趋明朗，而以租代售逐渐成为今后保障房的主要形式。
　　
　　天量保障房接力
　　
　　加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部在年初确定的2010年保障性安居工程建设目标是，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果预定目标完成，那么预计今年将新增新开工面积1.68亿平方米，创历年规模之最。
　　
　　为保证能顺利完成预定目标，住建部还在5月份，与各地签订住房保障工作目标责任书，进行督察并在年底组织验收，而完成情况将纳入考核和问责。
　　
　　住建部部长姜伟新12月29日表示，今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。
　　
　　“从今年保障房的建设速度和力度上看，政府还是很重视的。”全经联研究院副院长陈宝存说，但他同时也担忧，目前保障房的建设主要还是对拆迁区、棚户区的改造，真正面向市场的并不多，从建设周期上来说，要完成计划至少需要一两年的时间。
　　
　　安邦集团房地产分析师苏晶也表示，对于保障房建设，一线城市抓的比较紧，越到中小城市，政策力度打的折扣越大。“这需要进一步监督、跟进，在明年不能有丝毫的放松才能将成果保住，才能达到预期的目标。”
　　
　　而对于明年保障房的建设情况，住建部有关负责人也已明确，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比今年增长了72.4%。以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.34万亿元。“‘十二五’房地产建设在前3年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。”
　　
　　在保障房建设力度加大的同时，对相关管理制度的完善也提上日程。住建部4月份对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经适房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。
　　
　　此前就有专家指出，住房保障目前在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象，现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。
　　
　　而在今年，深圳、陕西等地就爆出骗取保障性住房的事件，保障房分配不公、管理机制不健全、周边配套设施不便以及住房质量等问题饱受弊病。
　　
　　对此，中国社科院财贸所博士姜雪梅建议，要严格监管保障房的建筑质量，在配套设施齐全、区位地租较高的地区建设保障房，在分配上要严格审核资格，并定期检查，同时建立强制性的回购制度，实施封闭式运营。
　　
　　解困土地和资金瓶颈
　　
　　一直以来，保障房建设不足和进展缓慢，主要受制于土地供应和配套资金等瓶颈，今年来，政策则进一步在这两个方面加大解困的力度。
　　
　　在土地方面，国土资源部3月份公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地保障性住房用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。
　　
　　数据显示，今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.68万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.8%。
　　
　　与此同时，另一则数据则让人担忧。根据国土资源部的统计，截至8月份，目前全国正在开发的房地产项目用地共计有32亿平方米，但其中保障房建设用地约仅占到了13%-14%。“根据国土资源部掌握的情况，一些地方政府出现了擅改保障房建设用地性质的行为，一些项目被改作商品房。”
　　
　　“在土地总量一定的情况下，如何平衡商品房和保障房的用地比例，进行形成对保障房建设的有效划拨，将是有关部门未来工作的重点。”苏晶说。
　　
　　在建设资金的投入方面，住建部的数据显示，截至今年9月底，全国保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金也已经全部下达。姜伟新近期也表示，今年中央安排保障性安居工程包括农村危房改造专项补助资金达802亿元。
　　
　　在中央直接下拨建设资金的同时，保障房的资金来源渠道正趋于多样化。8月5日，北京、天津等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，493亿元将被支持133个经济适用房等项目建设；保险资金也有望进入保障房领域；此外，房地产信托基金也将给保障房建设注入血液。
　　
　　在中央统一谋划解决保障房建设资金的前提下，地方也在逐步探索。今年初，常州组建了公共住房建设投资公司，以该公司为住房保障的投融资平台，通过土地运作、市场融资，快速解决住房保障的资金难题。目前公司注册资本10亿元，融资总额达到40亿元，保证了住房保障所需要的资金。
　　
　　有专家指出，要完成现有的保障房建设规划，民间资本的投资不能缺席了。“如何引导这部分民间资本进入保障房市场，应该是下一步重点研究的问题。”
　　
　　据了解，在今年楼市调控中，商品房成交低迷，而投资保障性住房则成为众多房企的避风港，包括万科、招商、保利等均已进入。近日，我国首个以民间资本投资为主的保障房建设投资基金——建银精瑞公租房基金的筹备工作取得重大进展，基金计划募资不低于100亿元，未来3年的时间内，在全国范围内投资建设数百万平方米的公共租赁住房，目前方案已上报全国工商联、住建部和发改委。
　　
　　“要吸引社会资本，政府还需要在信贷、税费方面予以支持，保障房建设也要有合理的回报比例。”陈宝存说。
　　
　　住房保障以租代售
　　
　　加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。
　　
　　今年的中央经济工作会议首次提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
　　
　　“终于这次中央给出了明确的方向，‘保障的归保障、市场的归市场’，要分别建立这两个体系，从根本上纠正社会中的错误观念。”华远地产集团总裁任志强发文表示，这是党的文件中第一次这样明确提出保障住房是政府的责任，而非市场的责任。
　　
　　事实上，公租房也成为这一轮保障房建设的特色，重点解决“夹心层”的住房难题。
　　
　　早在今年4月，住建部在要求加快保障性住房建设的同时也提出，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。“新国十条”中再次提出，要按照“政府组织、社会参与”的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。北京、上海、重庆、西安等地相继宣布将提高公租房的建设规模。
　　
　　而在6月份，住建部等7部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对公租房的房源、建设以及资金配套等方面做出具体要求。
　　
　　姜雪梅表示，政府应该主要解决百姓的居住问题，而不是产权问题。
　　
　　“租赁市场可以避免一定的寻租空间，并且价格可以随着市场形势的变化而调整。”苏晶说，另外，租赁房可以便于更高效地回收，当承租人不在归为被保障的人群，就应该及时退出，将房子轮换给更需要被保障的人。
　　
　　而保障房的建设是否会能够平抑房价？任志强表示，对于这次调控，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分需求压力，接下来即使房价反弹的话，也没有那么高的冲劲了，反弹力量会得到控制。保障性住房和商品房的比例基本上是1:1，如果保障性住房完不成，就挤到商品房这边，那边如果完成，就会起码分流20%-30%的商品房购买人群。