2011年转型与希望将成为房地产行业的主旋律

　　12月26日，***总理通过中央人民广播电台表示，有信心让房价回归合理，这似乎为2011年的楼市定下了基调，使公众对2011年的房价充满期待。但是，年末岁尾的地王频频出现，也使这些期待蒙上了一层阴影。
　　
　　回看2010年，地产行业经历了从3月、4月份的楼价和地价暴涨，到5月、6月份的短暂低谷，再到8月、9月份的市场复苏，截至11月份，郑州房价3年来首次连涨4个月――地产行业从未经历过如此波荡起伏的一年。
　　
　　在不确定的市撤境中，一些企业选择了快速开发、积极促销，一些则选择观望、等待，还有一些企业仍在加速扩张，2010年的这些决策在很大程度上决定了2011年~2012年企业的存亡与发展。
　　
　　2011年，地产行业注定将面对更多挑战，而转型与希望将是主旋律。
　　
　　楼市泡沫不大
　　
　　郑州房价还要飞
　　
　　经历了2010年的房价飞涨之后，2011年的房价走势成为公众最关心的话题之一。而据之前社科院发布的数据称，郑州房地产市场泡沫率达到34.6%，这也从另外一个角度折射出2011年房价走势的扑朔迷离。
　　
　　“河南房地产泡沫较小，房价还将持续上涨。”河南省房地产业商会常务副会长赵进京认为，在调控最严厉的时期，也是房价涨得最快的时期，主要是因为目前通货膨胀预期较高，人民币又处于外升内贬的状态，在这样的情况下资本市场的资金流向了投资市场，明年的房价还会持续上涨。
　　
　　另外，他认为河南的泡沫不像之前说得那么严重。“如果房地产以投资产品来对待，我认为没有住不算泡沫，因为它已经成为投资产品，有自然升值的空间，有保值的空间，还可以租赁有收益，不算泡沫，如果按没有销售的房子算泡沫的话，那河南目前这样的数量比较校”
　　
　　与房价密切相关的是即将出台的房产税，郑州市金世房地产咨询有限公司总经理田雨认为：“对于河南发展相对落后的地区来讲，房价上涨还有一定的空间，所以房地产税对河南影响不是很大。但是对上海的影响不一样，我接触了一些浙商，他们在抛售上海的房子，把手头的房子变现。从炒房的角度来讲，持有物业，在上海这样的大城市已经处于高点，升值的空间已经不大了。所以对大城市来讲房产税有一定的作用，但是对二、三线城市来讲可能会有一定的推动作用。”
　　
　　地产行业面临洗牌压力转型将成为主旋律
　　
　　回首2010年，从4月17日的“新国十条”开始，到之后的“新国五条”、限购、加息、存款准备金率上调，使这一年成为不折不扣的“调控年”。
　　
　　而就在日前，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。
　　
　　中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署明年调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。多种迹象显示，2011年的楼市调控将步入常态化阶段。
　　
　　事实上，造成2010年房价飙升的一个重要原因是房企“不差钱”，超发的货币、宽松的信贷政策和较高的流动性是推动房价上涨的“黑手”，而中央的调控政策，无论是加息还是调整存款准备金率，都是颇具针对性的措施。
　　
　　另外，据证券机构测算，由于调控真正发挥效力的时间点被一再推后，所以，多数地产企业已经储备了一定的资金，短期的调控并不会给行业带来太大的冲击，90%的企业能够抵抗一年以内的调控冲击。但如果调控延续到2012年，30%的企业将出现相当于总资产10%以上的资金缺口，20%的企业资金缺口在20%以上，地产行业面临重新洗牌的压力。
　　
　　与资金压力相关的是行业经营模式的调整，随着行业整体成长速度的放缓，地产行业的增长模式将从粗犷走向精细，经营模式的分化与转型成为历史的必然。市场的表现也印证了这一趋势，例如，2010年年中，建业、美景等16家河南品牌房企组建“本土房企共同体”来抵御外来企业冲击，转型轨迹暗合市场规律。
　　
　　二、三线城市成热点
　　
　　商业地产繁荣起步
　　
　　房价与城市化的进程密切相关，城市的发展应该依赖房地产业的发展，中国的城市化目前正处于快速发展的阶段。郑州市金世房地产咨询有限公司总经理田雨认为：“在调控的背景下，二、三线城市可能将取代一线城市成为中国房地产业发展的热点。因为投资、投机的程度比较严重，宏观调控显然对一线城市影响比较大，相反二、三线城市不仅不会受到什么影响，将会迎来新的发展机遇。”在他看来，包括郑州在内的二、三线城市将成为资金新的流向地，未来将成为新的热点。
　　
　　“商业和商务类的地产将会引起整个社会的关注，尤其在投资方面，中国进入21世纪前十年投资住宅，第二个十年将会投资于商务类地产。”河南财经政法大学研究院常务副院长、教授李晓峰认为，中国房地产业发展，更多表现为住宅价格的飙升，超过了商业类和商务类的地产，从比价形式上看很不正常，商业和商务类地产在2011年将成为新的投资趋向。
　　
　　事实上，在一个成熟的商圈里，同样一平方米住宅的价格是商铺的五到六倍。正是基于这样的原因，中国从去年开始的宏观调控更多集中于住宅。去年调控后，写字楼和商铺逐渐升温，价格也有所回升，租金在不断反弹，从某种意义上来说，2011年这个以调控为主基调的年度，商业地产将繁荣起步.