单纯加息房价可能不降反升 制房价还需组合拳

　　央行26日起提高存贷款基准利率后，住建部同步上调了公积金存贷款利率。记者留意到，此前央行曾于10月20日起加息0.25%，此后分别从11月16日、11月29日、12月20日起，每次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，算上此次加息，短短两个月的时间内，央行收缩流动性动作频频。本报记者采访了多位业内专家，专家表示，此次加息虽然还是主要针对抑制通胀，但楼市首当其冲受到影响，而未来要起到抑制房价的作用还需更多针对性的调控政策配合。
　　
　　楼市首当其冲但影响有限
　　
　　12月25日，央行宣布12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中5年期以上贷款利率由现行的6.14%上调到6.4%，对房地产市场影响最大。随后，住建部同步上调了个人住房公积金贷款利率。
　　
　　对于这次加息，多数业内人士认为，主旨还在于调控宏观经济，抑制通胀，但楼市无疑首当其冲。“房地产行业是占用资金比较大的行业，无论是开发贷款还是购房贷款，都是影响楼市的重要因素，因此楼市对加息非常敏感。”北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文在接受本报记者采访时表示。
　　
　　但是，有观点认为，加息的时间点显示出此次加息对楼市的指向非常明确。房贷的计算是以年度为时间单位进行调整，赶在元旦前“出乎意料”的加息，明显是为存量房贷利率的即时调整铺路，千亿资金因此从个人可支配收入回流银行，对整个市场资金回收力度非常大。
　　
　　但专家表示，不配合其他针对性手段而单纯的加息，对楼市影响非常有限。10月20日，央行年内首次上调基准利率0.25个百分点，随后不久又第四次提高存款准备金率。当时正值楼市“二次调控”风声正紧，但从效果看来，加息对楼市的影响并不明显。10月份全国70个大中城市的房价环比涨幅较9月有所回落，但是11月却再次量价齐升。统计数据显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。
　　
　　“上次加息也是主要针对宏观经济，而对于楼市来说，要配合更有针对性的政策才能起到效果。在新国十条、新国五条之后，政策带来的利空预期被市场消化掉，又没有新的政策跟进，才出现了加息之后楼市依然我行我素的局面。”在接受本报采访时，工商联地产商会副秘书长黄岚分析。
　　
　　开发成本提高可能推高房价
　　
　　“连续加息，更重要的意义是向市场释放政策从紧的信号，无论是在银行层面，还是在企业层面都产生一个资金从紧的预期。”黄兴文表示。多数专家认为，即使是目前已经连续两次加息，但是受到滞后效应和加息力道温和等影响，实质效果短期内不会有太大的显现。
　　
　　“一两次加息并不会有太大作用，如果连续加息对楼市就会造成一定的影响，而短期内的连续加息对楼市预期的影响会很大。”住建部政策研究中心副主任王珏林对记者说。
　　
　　“提高存款准备金率会影响对房地产业的贷款特别是开发贷款；加息既增加了开发商的资金成本，也提高了贷款购房人的买房成本，对于抑制房价上涨有一定的作用，但是当房价上涨过快时，加息的作用有限，甚至还不如利率优惠取消与二套放贷利率在基准利率基础上上浮10%的影响大。”黄兴文说。
　　
　　但在眼下的楼市环境下，加息会否带来房价不降反升的负面效应也为部分学者所担心。黄兴文分析，从开发商的角度看，加息后会一定程度上增加开发成本，这可能产生两方面效果：一种可能是开发商资金链受到威胁后，加速卖房，用以回收资金；但也可能出现开发商将增加的成本转嫁到房价之中，反而起到抬高房价的效果。“现在来看，未来会向哪个方向发展还得继续观察。”黄兴文表示。
　　
　　黄岚也表示，在现在的楼市环境下，抑制房价和销量抬头的趋势，仅加息一招很难奏效，还需继续出政策组合拳。“眼下通胀压力比较大，购房人仍将楼市作为资金避险保值的渠道。眼下热钱大量流入楼市，这使得大家对下一步楼市发展依然看好。恐怕需要出台更有针对性的政策才能达到效果。”黄岚表示。