业内人士预测:明年房价走势将低开高走

　　为年内第二次加息1年期存贷款利率分别升至2.75%和5.81%
　　
　　中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整至此，一年期存款利率上调至2.75%，一年期贷款利率上调到5.81%。业内人士预测：楼市明年房价走势将低开高走，而股市下周将先抑后扬。
　　
　　业内人士预计：明年上半年还将加息三四次
　　
　　民生银行高级分析师庞娉婷昨天对本报记者表示：“自2000年以來，M2以每年平均15%的增速不断增长，加上2009~2010年两年每年平均10万亿的货币投放量，货币超发已是不争的事实，这是造成通胀的主因之一。监管当局已经深刻地意识到货币超发会带来严重后果。
　　
　　在上次加息及本次加息间，央行已多次使用了存款准备金率这一货币工具，但两次的央票停发及地价房价的继续上涨证明了数量型的货币工具效果不大，因此使用利率工具势在必行。另外，以GDP为主的主要考核体系令地方政府对资金的渴求永无止境，要遏制这一冲动，必须要进行配套的行政改革，推进政府的转型。
　　
　　目前一年期2.75%的存款利率仍然不足以应对高达5.1%的CPI,要把一年期的存款利率提升到3%才会初步产生效果，4%以上才能有较好的效果。因此，2011年央行仍会小幅多次加息。
　　
　　渣打银行中国经济学家李炜昨天对本报记者表示，通胀已不是食品领域的问题，因为食品之外的石油、玉米、小麦等大宗商品价格持续上升，每月新增贷款均达数千亿元，工薪也在最近又一次上调，可见通胀是由信贷增长、经济快速增长、需求旺盛带动的全局性问题，行政性抑价已不能解决问题，加息是必然。
　　
　　我们预计12月份的CPI同比增长还将保持在5%以上，明年5、6月份时，CPI将很可能上升到6%以上。在这种情况下，明年上半年央行很可能还将加息三次。而李晶认为，明年央行的加息幅度是1%，按每次加息0.25%的幅度来算，明年应该加息四次。
　　
　　年内两次加息利率仍远落后于CPI
　　
　　即使是在这一次加息后，以11月份5.1%的CPI同比增速来看，目前的利率依然呈“负”的状态：2.75%-5.1%=-2.35%，也即是说，居民存一万元定期，一年存款将损失235元。在这种情况下，如何投资保值仍然是居民最为关心的问题。
　　
　　活期存款利率两次加息依然不变
　　
　　引人注意的是，在存款总额中占比达到一半左右的活期存款利率在今年的两次加息中，依然保持在0.36%，其次存款中占比为第二多的一年期存款涨息幅度只有0.25%，其他涨息幅度高达0.3%以上的中长期存款反倒是占比相当少。也即，对于市场流动性的影响并不大。
　　
　　庞娉婷认为，当利率偏低时，鼓励了不负责任的借贷行为，而当利率升高时，那些有信心控制风险和有充分市场前景预期的企业才仍会借贷，银行的放贷转向这些有活力的实体企业后，市场活力及银行体系的健康会得以提高。
　　
　　历史数据：加息@股市走势
　　
　　从历史数据来看，加息周期的“初期”、“中期”、“末期”各个时期有不同的投资格局。
　　
　　加息周期之“初”：
　　
　　股市加速探底金融地产腾飞
　　
　　2004年10月29日，央行将一年期存款利率从1.98%上调至2.25%。随后，2006年8月19日的一年期存款利率上调至2.52%，宣告中国正式步入加息周期。这两个时间点之间，可以理解成该加息周期的“初期”。
　　
　　楼市
　　
　　明年房价或先抑后扬
　　
　　加息将会对楼市产生什么影响呢？记者第一时间采访的业内人士大多认为，此次加息主要是为了防范通货膨胀并且释放限制明年信贷规模的信号，但由于此次加息幅度有限，对楼市中的投资客和开发商的影响依然有限，明年房价走势也将呈现先抑后扬的态势。
　　
　　加息释放信贷缩量信号
　　
　　但带给开发商的压力有限
　　
　　“加息后一年期存款利率为2.75%，与CPI相比仍然有较大差距，无法压抑为防通胀买房保值的需求。”满堂红研究部高级经理周峰透露，由于CPI持续高企，目前广州二手楼市买家中持有投资保值需求的购房者已经占到总比例的43%~48%，虽然加息已经释放出明年信贷缩量的明确信号，但是由于开发商属于银行贷款业务的重点客户，5年以上贷款利率也只有6.4%的水平，开发商资金压力不会很大，降价动力不会增加多少。
　　
　　不过，如果明年持续加息4~5个基准点，贷款利率回复到2007年最高峰时5年以上7.83%左右的水平，相信将会令开发商出现一定的资金紧张状况，加息对楼价的抑制作用才能明确体现。
　　
　　经纬行研究中心经理朱欣苑分析，就广州市场而言，明年广州十区商品住宅市场新增货量约6.5万套，回复至常态水平，而扩大的保障性住房建设在明年还不会发挥效应。
　　
　　另一方面，今年受供应有限和限购政策影响而压抑的需求在明年有释放的需要，因此，明年总体仍会呈现供不应求的态势。
　　
　　总体而言，上半年房价或会有一定幅度的下调，但下调空间有限；下半年，限购政策的解禁和压抑需求的释放等将使楼市重现反弹，全年房价先抑后扬的概率较大。
　　
　　住房公积金贷款利率将很快再作调整
　　
　　此外，今年央行首次宣布上调金融机构存贷款基准利率后，住建部就跟进宣布调整住房公积金贷款利率，按照惯例，住房公积金贷款利率也将很快再次作出调整，不过总体利率水平估计仍会低于商业贷款利率水平。
　　
　　楼市下周成交量或将出现回落
　　
　　本报讯“年底前连着两次加息是不是央行扭转通胀预期的信号？央行要扭转通胀预期预示着房价的上涨就不会那么快了，这就会使一批购房人重新观望。”购房人张阳昨晚表示。
　　
　　多位业内人士对昨晚加息的看法和张阳类似，也正是如此，他们认为，下周，近期价量双涨的楼市有望出现成交量回落现象；下周将进入新的一年，不排除有购房人会因为加息而提前还贷。
　　
　　和10月20日的加息相比，昨晚央行加息对购房人的震动似乎更大。“不是本身加息多少，而是是不是将进入加息通道。”张阳告诉记者。昨晚6点，他收到加息的短信后，就赶紧上网进行查询计算。
　　
　　实际上，加息本身没什么，首套房100万的贷款，和10月20日加息相比，月供仅多了115.57元，二套房月供也不过增加了173.38元，幅度并不大。但加息这个举动是不是意味着央行要出手扭转通胀预期就值得注意。如果是，就意味着将进入加息通道，或者还将有其他收紧信贷的措施出台，这就意味着房价或许不会上涨得像现在这么快了，而如果这样，像我这样的买房人就会不急着买，等等看再说。”
　　
　　“这位买房人分析的不无道理。实际上，我们也是这样看的。”昨天，几位不愿意透露姓名的开发商负责人表示。
　　
　　在他们看来，此次加息的主要原因不外近期出现的“楼市年底翘尾现象”，包括深圳、北京等地楼市均现价量齐涨现象，北京万科长阳半岛等新开预售部分再次出现“日光盘”，二手房也出现成交量新高。
　　
　　而“楼市翘尾”的原因除了部分刚性需求得到释放外，通胀压力也让不少购房人或为保值增值或因房价继续快速上涨而出手买房。
　　
　　上述人士看来，此次年底前的加息或许“意味深长”，可以看作是央行下定决心扭转通胀预期的信号。“而果真如此的话，就将意味着下一步还将有措施出来，一种可能是进入加息通道，另一种可能是针对开发商的信贷政策还要继续收紧，以抽紧开发商手头资金，迫使他们降价。因为谁都清楚，开发商如果不降价，市场就不会出现降价。”
　　
　　此外，值得关注的是，不论是商业贷款还是公积金贷款，北京目前执行房产贷款银行均是按“次年调整”，即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。这意味着在10月20日第一次加息以前，已经办理购房贷款的购房人，将在4天后，也就是2011年1月1日起全部执行新利率，接受累计两次加息的影响。
　　
　　计算结果显示，对这部分贷款人，20年的100万元购房贷款，首套房每月月供要增加267.24元；而如果是二套房，每月增加的月供则为303.62元，月供压力明显增加。
　　
　　也正是如此，购房人和业内人士认为，上述有关此次加息是央行欲扭转通胀预期的信号的判断，以及新年的到来将使首次加息前已经办理房贷的购房人承担两次加息的事实，都将促使楼市产生新的观望。
　　
　　下周，近期楼市出现的价量齐涨现象有望或将被打破，成交量或将因此出现回落。
　　
　　业内人士：央行再次加息将逐渐对楼市产生影响新华网
　　
　　上海12月25日电(记者魏宗凯)中国人民银行25日宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。业内人士认为，加息对房地产的影响将由“量变”到“质变”，连续多次加息会改变市场对房地产市场的预期，进而抑制房价过快上涨。
　　
　　此次加息后，五年以上贷款利率由6.14%提高到6.40%，按100万元30年期贷款等额本息还款法计算，利息约增加60930元，月还款由6086元增加至6255元，每月多还169元。
　　
　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本，增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。
　　
　　经验表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会完全体现。“目前对楼市的影响还只是处于量变过程中，没有发生质变。”杨红旭说。
　　
　　2010年以来，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重持续降低，由1－2月的23.77%下降到11月份的17.79%。受信贷收紧影响，个人按揭贷款在企业资金来源中的比重也呈现小幅下降趋势。
　　
　　今年第四季度以来，中央政府在货币政策方面频频出招。10月19日，央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点，这是继2007年12月加息以来的第一次加息。专家认为这标志着货币政策的明显趋紧。
　　
　　多位采访对象25日告诉记者，加息所带来的还款压力并不大，更担心房价继续上涨，所以并不会因此而持币待购。但也有人表示，由此可能进入加息周期，还款压力将迫使持有多套住宅的投资者“出货”，市场供应量增加对购房者来说将有更多选择机会，预计房价不会过快上涨，因此将暂缓购房计划等待合适时机再出手。
　　
　　央行15日发布的2010年第4季度储户问卷调查显示：超过七成居民认为当前房价水平过高，超过四成居民对未来房价持上涨预期。调查还显示，在当前物价、利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资”，在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。
　　
　　央行年内二度加息应对可能加剧的通胀压力新华网
　　
　　新华网北京12月25日电(记者王宇、王培伟)中国人民银行25日晚间宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
　　
　　上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75%；一年期贷款基准利率将提升至5.81%。其他各档次存贷款基准利率均相应调整。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。
　　
　　这是央行今年以来第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。上次加息是在10月20日，一年期存贷款基准利率也分别上调0.25个百分点。
　　
　　分析人士认为，此次加息是央行基于对明年一段时期可能加剧的通胀压力而作出的前瞻性应对。
　　
　　“尽管12月份的物价水平有可能有所回落，但我们预计明年一季度物价上涨压力会进一步凸现，正是考虑到明年的经济状况，央行作出了加息选择。”交通银行首席经济学家连平接受新华社记者采访时指出，加息之后，存款负利率状况会有一定缓解，有利于管理通胀预期。
　　
　　由于一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点，这在一定程度上也起到了稳定储户心态、缓解社会通胀预期的作用。此前央行的一份储户问卷调查指出，当前居民选择投资的比例大于储蓄比例，分析人士认为，正是负利率状况导致了受访居民作出这样的选择。
　　
　　此外，加息也可有效管理当前流动性问题。专家指出，随着央票一、二级市场利差倒挂幅度的不断扩大，需求端的极度萎缩已使央票发行陷入一定困境，这在一定程度上影响了央行对市场的流动性调控能力。
　　
　　“加息之后，可缓解央票市场利差倒挂的现象，有利于央行对冲流动性、落实中央提出的管好流动性闸门的任务要求。”中国社科院金融所研究员刘煜辉指出。
　　
　　央行副行长胡晓炼日前在部分金融机构及人民银行分支行主要负责同志会议上指出，当前我国内外部流动性充裕，通胀预期较强，通胀压力不断加大，需要通过货币政策回归稳健、控制物价过快上涨的货币条件，彰显把稳定物价总水平放在更加突出位置、治理通胀的决心。
　　
　　对于加息是否会加剧热钱涌入这一问题，连平认为，由于美联储还将在一段时期维持低利率水平，加息之后，中美利差将继续扩大，会对热钱产生一定引导效应，但真正影响热钱流入的因素是汇率水平和资产价格水平，利差因素的影响相对较弱。
　　
　　附表：
　　
　　金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%
　　
　　调整后利率
　　
　　一、城乡居民和单位存款
　　
　　(一)活期存款0.36
　　
　　(二)整存整取定期存款
　　
　　三个月2.25
　　
　　半年2.50
　　
　　一年2.75
　　
　　二年3.55
　　
　　三年4.15
　　
　　五年4.55
　　
　　二、各项贷款
　　
　　六个月5.35
　　
　　一年5.81
　　
　　一至三年5.85
　　
　　三至五年6.22
　　
　　五年以上6.40