住建部：规范分割出租行为 保护合理合租行为

　　由住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》一亮相，便引起社会广泛关注。为什么要出台这部新规，是否如部分公众担心的那样会增加“蚁族”等中低收入群体租房难度，如何保证执行监管到位……
　　
　　带着这些问题，记者专访了住房城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣。他表示，规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。
　　
　　分割出租行为无法保证承租人基本居住条件，容易导致矛盾纠纷
　　
　　问：为什么要规范房屋分割出租行为？
　　
　　答：实践中，出租人将房屋分割出租的情况比较突出，已经成为一个各方面反映比较强烈集中的问题。我们考虑多方因素，在《办法》中作出了规范分割出租行为的规定。
　　
　　一是我国对建筑安全有明确要求和规定，比如《住宅设计规范》规定，住宅的建筑设计，应满足建筑设备和系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。《住宅室内装饰装修管理办法》规定，禁止变动建筑主体和承重结构、拆改供暖、燃气管道和设施。而分割出租中的出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等行为，实际上已经违反了现有规定和标准。
　　
　　二是分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。
　　
　　三是对已有经验的总结和借鉴。近年来，上海、北京先后出台规范性文件，对房屋分割出租行为进行规定和有效规范。英国、美国及我国香港等发达国家和地区也都通过较为成熟的法律制度对出租人分割出租的现象进行系统规定，有效保护了当事人的合法权益。
　　
　　合理的合租行为仍受保护解决中低收入群体租房问题要通过保障性租赁房
　　
　　问：部分租房者迫于经济压力，不得不合租甚至群租来解决住房问题，有观点认为《办法》出台会增加他们的租房难度，您怎么看这种观点？
　　
　　答：对分割出租行为进行规范，与群租或低收入人群住房租赁是两个问题。一是合理的合租行为仍然受到保护。《办法》旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为，对以原设计的房间为最小出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍可在《办法》规定的前提下，选择适合自己的商品住房进行合租。
　　
　　二是中低收入人群租房问题可通过廉租房和公共租赁房解决。目前，各地均以各种渠道拓宽廉租房和公共租赁房房源，确保租赁住房的供给稳定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以结合自身实际情况，向当地主管部门申请廉租房、公共租赁房居住。
　　
　　由公房租赁管理向商品房租赁管理转变
　　
　　问：与原《城市房屋租赁管理办法》相比，新《办法》在哪些方面作了调整？
　　
　　答：应该说，老办法实施十几年，对发展房屋租赁市场和规范房屋租赁行为发挥了积极的作用。但1995年至今，随着城镇住房制度改革的深化和房地产市场不断发展，《合同法》《物权法》等重要法律法规陆续出台，房屋租赁的市场环境、政策环境、法制环境以及市场规模、管理模式都发生了很大变化，老办法已经不能适应形势的发展要求。如有些规定还带有公房租赁管理的色彩，这让老办法在实践中的适用效果打了很多折扣。
　　
　　近几年每次“两会”均有代表提出有关房屋租赁的建议和提案，近年历次房地产宏观调控政策均提到要发展住房租赁市场，加强租赁管理。
　　
　　今年以来，我们开展了房屋租赁市场的专项调研，把房屋租赁市场中需要在规章层面解决的新情况、新问题，在办法条文中予以了体现。新《办法》作了不少调整，体现了房屋租赁管理思路的一些调整和变化。
　　
　　比如体现了鼓励房屋出租的精神。《办法》第六条，将原《城市房屋租赁管理办法》规定的九种不得出租情形，减少为属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋适用性质等四种情形。
　　
　　贯彻对租赁当事人特别是承租人权利保护的原则。实践中经常发生出租人在房屋租赁期内擅自提高租金的情况，既不利于承租人居住权利保障，又不利于租赁关系稳定，《办法》规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
　　
　　另外，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务；明确对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求；进一步细化房屋租赁登记备案制度。《办法》还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等。
　　
　　四项举措确保监督执行到位
　　
　　问：《办法》出台以后，大家关心能否落实到位。您对下一步加强商品房屋租赁管理工作有何考虑？
　　
　　答：《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日起施行。《办法》出台后，我们还将做好以下工作，将《办法》落到实处：
　　
　　一是做好《办法》的宣传贯彻工作。组织地方建设(房地产)主管部门以《办法》的出台为契机，通过各种方式开展对《办法》的学习，同时加强对《合同法》及最高人民法院有关租赁司法解释的学习，提升全行业对房屋租赁管理的认识与重视。
　　
　　二是强化房屋租赁登记备案管理。大力推进各地房屋租赁登记备案系统的建设，逐步推行与相关系统的联网共享。指导地方出台《办法》实施细则，将租赁登记备案工作落到实处。
　　
　　三是加强对房屋租赁经纪机构的管理。明确房屋租赁经纪机构对租赁双方当事人办理房屋租赁登记备案手续的告知义务。在即将发布的《房地产经纪管理办法》中，我们将进一步规范房地产经纪机构的行为，加强监督管理，明确法律责任，进一步维护当事人合法权益。
　　
　　四是会同相关部门建立联动机制，推行租赁房屋的社会化管理。形成部门间信息共享和数据交换的工作机制，充分利用信息手段促进商品房屋的管理。同时，依托街道办事处等基层组织，充分发挥物业部门、业主委员会的作用，共同做好房屋租赁管理的各项工作措施。