商品房预售金监管办法实施 住房市场现积极变化

　　自12月1日《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》正式实施以来，占开发商开发资金总量约四分之一的定金和预售款被纳入监管。该办法实施后，北京市住房市场供给明显增加，房价涨幅加速回落。
　　
　　预售款是开发商最重要的运作资金来源，在其可自主运作资金中占比一般在50%以上。加强商品房预售资金监管后，开发商只能按工程节点使用被监控的预售资金，自身现金流缺口再无法通过楼盘预售款自行弥补。现实的应对方法就是缩短楼盘建设进程和销售进程，加快资金回流。因该办法实施前向住房城乡建设主管部门提出预售申请的商品房项目不在预售资金监管范围内，开发商在新政实施前加快推盘速度，使11月份北京市商品房供给量明显增加。
　　
　　11月全市商品房新增供应面积210万平方米，环比增长56.7%。其中商品住房11906套、143万平方米，均为年内最高水平，环比分别增长141.9%、127.7%。截至11月末，全市商品住房库存7.9万套，环比增加0.5万套，达到2009年10月以来的最高点。另据北京市房地产交易管理网披露，11月份北京市入市住宅项目43个，比10月(15个)大幅增长187%；12月仅上半月入市住宅项目就已经达到37个。
　　
　　11月份，北京市新建住宅销售价格同比上涨14.3%，涨幅比上月回落3.2个百分点，已连续六个月涨幅回落，且本月涨幅回落幅度明显大于9月(0.4个百分点)、10月(0.7个百分点)。其中，纯商品住宅同比上涨15.8%，涨幅比上月回落3.5个百分点；经济适用房和限价房同比上涨1.9%，涨幅比上月回落0.6个百分点。从环比看，11月新建住宅销售价格上涨0.1%。其中，纯商品住宅上涨0.1%，涨幅与上月持平；经济适用房和限价房价格与上月持平。总体上看，加强商品房预售资金监管将会对房价产生下行压力。
　　
　　据分析，实施商品房预售资金监管办法将对商业银行贷款管理形成三方面挑战：一是“非账户行”房地产开发贷款贷后管理难度加大。二是争立监管账户可能增加银行隐性成本。三是对银行内部协调要求提高。