二次调控下济南楼市坚挺的背后 刚需还是炒作?

　　近日，市民赵先生去中介看房子，但是价格依然高得让他感到吃惊。“不是说调控越来越紧，怎么还是那么贵啊？”
　　
　　国家统计局近日发布的数据显示，11月全国70个城市房价同比全部上涨，平均上涨7.7%，涨幅比10月缩小0.9个百分点，济南上涨5.6%，涨幅列第40位；环比上涨0.3%，济南上涨0.3%，与天津、长春等6个城市并列第32位。
　　
　　“9.29”楼市新政实施仅两个月全国楼市就呈现这样一幅“回暖”态势，专家普遍认为“二次调控”成了“空调”，对济南楼市来说，是什么原因导致的呢？
　　
　　其实，虽然很多人认为济南房价过高，但都觉得济南房价不会降，至少不会大降。理由是济南城市改造项目较多，市政设施及环境将得到明显提升，有利于房地产业发展，加之刚性需求旺盛，济南的房价具备存在溢价的条件。二次调控也确实产生了这样的结果。调控的第一个月份―――10月，济南市商品房成交数创下全年新高，达到2148套。数据显示，4月济南市新建商品房成交量大幅萎缩，当月成交1089套，此后逐渐稳步上升，除6月环比下挫外，5、7、8、9月等月份的月成交量均在1600套以上。11月虽然略有下降，可也达到了成交1843套。可以说调控以来，济南的楼市量价齐增。
　　
　　数字的背后是刚性需求的释放，还是投资炒作行为呢？让我们来看一组数据，济南9月、10月住房公积金贷款分别为1385笔、1112笔，而商品房销量分别为1672套、2148套，二手房成交量也是呈增长趋势。对于第一次置业的年轻人来说，多数会使用公积金贷款。但从二次调控开始后，公积金贷款数下降了273笔，这也说明刚性需求受到政策调控影响，这些购房者有一部分持观望态度。公积金贷款人数减少，商品房成交量却在增加，这意味着市场上资金充裕的购房者较多，全款购房者数量增加。这些购房者对贷款的依赖性差，对目前调控所带来的首付和利率的提高不敏感。当然，也会有部分购房者为了规避“对贷款购买商品住房对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”的规定，在购买改善性住房时咬紧牙关放弃了贷款。
　　
　　二次调控的目的是想通过收紧贷款和调整贷款利率达到提高炒作成本的目的。但是济南作为梳城市，资金充裕者人数众多，加之很多外来富人来济置业，这些需求抵消了观望情绪对楼市的影响。如此看来，市场上的流动资金足够充裕，仅仅通过收紧贷款来调控房价，可能会影响资金紧张的置业者，结果或许会“误伤”了刚性需求。
　　
　　市场上的流动资金已经证明，可以保证楼市达到一定的成交量。既然商品房能卖出去，那么开发商有什么降价的理由呢？持观望态度的购房者迟早会出手买房，关键是时间。所以，如果不通过征税等手段收紧民间流动资金、提高投资商品房的成本，调控后的反弹或者会更猛烈。