住交会“头脑风暴”楼市供不应求 房价焉能下跌？

　　历届住交会的论坛，口碑极好。本届住交会的论坛也不例外，仍然是今年中国住交会的核心构成部分，成为本届住交会十足的亮点。总数超过十场的不同主题的论坛在住交会上渐次展开。
　　
　　在这些论坛中，不仅能够看到全国地产业界的风云人物，比如力挺“筑梦城市？绿动生活”主题论坛的任志强、冯仑，还有全国业界的专家，比如中国房地产业协会副会长朱中一、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌以及北京科技大学博士生导师赵晓教授和来自日本的业界专家等等，大家齐聚一堂，探讨城市未来的发展，梳理当前的经济形势和脉络，总结品牌地产的经验，极具专业水准的名家大腕，共同支撑起颇富“含金量”的住交会论坛，也让本届论坛成为各路媒体竞相追逐的焦点。
　　
　　本届中国住交会论坛，不仅是大腕名流们的秀场，更有颇具份量感的话题和观点，这恰恰是历届论坛保有良好口碑的核心所在。其涉猎面之广泛、探讨问题之深入，热点话题之挖掘都堪称业内一流。各个论坛精彩纷呈，但总有几个给人留下了极难忘的印象，其中的论点也颇有代表性和探讨性。
　　
　　国务院发展研究中心市场研究所任兴洲署长
　　
　　国内和国际经济形势的发展仍然是决定明年房地产政策的主导因素
　　
　　今年是名符其实的调控之年。调控措施出台的力度、涉及范围之广都是史上最严历的。今年不同于往年的最大特点是在一年里有所谓的二次调控出台，这是往年不曾有的。目前国家由积极的财政政策向稳健的货币政策过渡。在这个大背景下，我们之前的经济刺激政策在逐步退出，而房地产政策是最先退出的。比如一系列房地产税收的政策的退出。有一些政策是不曾使用过的，比如限购。再比如问责，约谈。行政和经济的手段并用且集中出台，在今年是史无前例的。
　　
　　今年房地产市场运行的特点，用几个高和几个低来概括：我们担心四月的调控会影响下半年的房地产投资。但实际情况是房地产投资增幅还是比较高。从政策出台后的效果来看，国家统计局的公布的数字：1-11月房地产投资和开发同比增长36.5%，仍然保持了很高的水平。其中商品住宅的投资增加了34.2%，占房地产开发投资比重70.3%，在11月当月房地产开发投资4628亿元，增长36.7%，出乎我们的预料；第二就是房地产新开工面积比较高，1-11月全国房地产新开工面积增加14.51亿平方米，增加了45.7%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0。3%。保障房的建设有所增加。
　　
　　几个低是：交易量有所降低，特别是政策刚出台时。信贷的增幅低了，商业银行和公积金信贷有明显下降，包括对于房地产开发贷款都有所控制。10月房地产开发景气指数虽比前期低但是目前仍在比较高的水平上。不同城市的房地产市场走势有所差异。一线城市的调控细则出台，对市场影响较大，一些二三线城市调控力度相对较小，对市场影响校这是今年市场运行的特点。
　　
　　今年的国内外的形势和矛盾有了大的变化，围绕的政策也会产生变化。首先，国内经过2年的危机应对，走向后危机时期，所有的主要指标都进入正常的增长。这个时期面临的问题不一样了。客观上影响并要求房地产调控政策的变化；其次，通胀成为主要矛盾，后危机时代这个矛盾肯定要反应在明年。流动性泛滥、大量的流动性要找到出口。产能过剩、资产泡沫增大。伴随物价的不断上涨，如何治理这个问题，成为今年调控一个大的问题。
　　
　　房地产的相关行业最多。我认为明年国内和国际经济形势的发展仍然是决定房地产政策的主导因素。一个是通胀的水平，形势还不容乐观。流动性是否还是比较大？这些都是考量的因素。房地产任何一个环节都离不开资金和信贷；再一个供求关系的影响。也很可能影响到明年调控的力度。如果这些变化都比预期高的的话，房地产政策松动的可能性不大。明年可能会大体维持，做一些微调。新开工面积影响后一轮供给，保障性住房明年也将被充分重视。此外，对预售资金的管理，对市场秩序的治理也会有预期。房地产税的出台在“十二五”开局之年也可能要有所动作。在这样的背景下，对于房地产企业而言，要关注房地产企业发展方式的转变。让房地产行业从过快的数量式的增长向提升产业化发展的方向转变，以及注重低碳环保对于产业发展的重要性，这些都是房地产企业在新的形势下面临的考验。
　　
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
　　
　　供不应求是商品房价格上涨的根本原因
　　
　　经过一年的调控，房价过快上涨的趋势已经扼制，但人们对于房价还是不满意。如何看待房价？看待下一步的房价走势？我们说，房地产是中国经济发展的“大儿子”，房地产投资占整个投资比例的20%以上，再一个是销售，今年新房销售4.4万亿元，加上二手房7万亿元。我国汽车销售量世界第一，1.4万亿元和旅游1.1万亿元，加起来是2.5万亿元，都没有赶上房地产行业。可以肯定，调整经济结构不会把房地产行业调下去。
　　
　　去年全国商品房卖掉8.5亿平方米，按每套100平方米算，就是850万套，我们这几年总开发量是1000万套。房地产到底处在什么位置，一目了然。房价同比增幅是下降了。但总体还是上升的。总趋势还是供不应求。今年1-10月，我们全国商品住宅卖掉了近7亿平方米，但是我们的竣工面积只有3.4亿平方米，去年我们卖掉了8、9亿平方米，竣工面积却只有5.8亿平方米，2006-2009年全国商品房的竣工面积是24亿多平方米，我们卖了30多亿平方米，大约7亿平方米的缺口，这就是房价为什么上升的原因。
　　
　　流动性过剩情况下的房价会怎么样？贫富差距拉大，投资渠道缺失，都是需求旺盛的原因。去年我们土地的供应量平均是5.4万公顷，今年要放到18.5万公顷，放大了3倍，“十二五”我们的目标在哪里？我认为有3个目标：1。社会目标，住有所居；人人有房住但不是人人有房产。目前夹心层也就是中低收入家庭成为最大的问题；2、经济目标，房地产发展要与各行各业协调发展，总供量与需求基本平衡，房价基本平衡。中国房地产市彻是有泡沫的。3。环境目标：过去盖的房子90%是不节能的。“十二五”要对旧房进行节能改造。这是行业发展的目标。
　　
　　与其关心价格不如关心结构调整。扼制房价过快上涨，按照这个目标我们的调控基本到位。但人们感觉房价下降的目标没达到，不满意。这个全社会都达不成共识。***说在自己任期内要让房价达到合理的价位。到底哪个目标是我们的定位呢？合理价位是长期目标。有一个“T恤”理论。看看T恤市场，老板买1000多元的，员工买200元的，农民工的买20元的。这个T恤衫的市场价格是合理的。因为在这个市场上不同的人能买到自己承受的起的。我们的房地产市场与这个市场最大的不同是200元的T恤太少了。房地产的结构调整，战略意义在哪里？房价与收入比调整到合理的结构。因此，与其关心房价不如关心结构，合理价位是我们的目标。比如增加保障房，房地产业进行更大的结构调整，让大多数人买到与自己收入相当的房子，这个目标才是“十二五”的目标，是大多数都认可的目标，是整个大结构的调整。
　　
　　房地产需求要进行适当的引导。现在来看这种需求有三个：基本需求、改善需求和投资需求。基本需求应当是满足基本居住，要平稳发展；改善性需求也要平稳发展；还有投资需求，我们如何让几个需求协调发展？我认为2点：一个低收入者住有所居，这个比较明确，大力发展保障房；另一个投资需求，投资出路在哪里？要开辟渠道，开辟新的投资渠道。一方面扼制炒房需求，另一方面让热钱走进商品房开发，分享地产发展的成果，而不是在房地产的末端炒来炒去。还要提升三大供应：商品房市场要平稳发展，防止大起大落；保障房市场要多方式多渠道，大力发展；“小城农下”市场，这是第三个市场，要规范起来，越早规范越好。
　　
　　北京科技大学经济管理学院著名教授赵晓
　　
　　城市化基础是今后中国经济增长的最大动力
　　
　　目前中国经济发展模式的转型，是外需式增长模式转城市化向内需式增长。为什么呢？中国经济大木桶最短板是城市。通常说一个国家，人均GDP在3000美元时，城市化率应达到60%以上。台湾及韩国已经在75%以上，目前中国的人均GDP已经是4000美元了，但是中国的城市化率不到50%。如果只算拥有城镇户口的占比，我们只有34%，按照国际标准，中国的城市化率是滞后于标准水平20-30个百分点，是中国经济结构里最短的板。这种状况带来的是工业化产能没办法被内需消化。因为城市化创造的是需求，工业化创造的是供给。现在出口是出不去了，国际环境不好。因此，要转变靠外需拉动的经济模式。
　　
　　是不是所有的发展中国家的城市化都是滞后的？不是，比如印度，它的城市化是超过工业化的。目前只有北朝鲜和中国还保留着户籍制度。我们中国可以通过城市化率这个“坑”来拉动我们的经济增长。这在世界经济体可能是个例外。目前全国经济发展快的地区都是城市化率快速发展的地区。比如重庆，未来重庆人口要增加300万；再比如长沙，未来的5年每年增长速度不会低于14%，驱动就是高铁，全世界交通文明是从高铁开始的，高速公路不适合人口密度大的区域，高铁的成本是最经济的。很多因素都跟城市化联系在一起的。比如说，我们的第三产业不发达，因为农民在农村是没有三产的，这是城市化的不足结果。再比如说我们的消费不足，这是城乡差别造成的。城乡收入的实距差距在6倍以上。城市30%的人口消费占到了70%。消灭收入差别，必需消灭城乡差别。2003-2008每增加一个城市人口，拉动投资增长50万人民币以上，还不算消费。未来看，如果中国再增加4.5亿城市人口，那么就会增加225万亿的增长，那么中国未来15年间，平均9%GDP的增长可以保持15年。