房价坚挺政策从紧 专家预测福州限购令或延期

　　10月10日，福州重磅推出限购令，新政出台后福州楼市成交量连遭重创，近期福州住宅周成交量始终在200套左右的低位徘徊。如今原定暂行3个月的福州版限购令“大限”将至，是否还将延续成为业界关注的焦点。究竟明年限购令是延续还是解除？又将给福州楼市走势带来怎样的影响呢？
　　
　　调控风向
　　
　　政策从紧
　　
　　厦门限购令已确定延续
　　
　　12月10日，中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款准备金类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2010年央行第六次上调存款准备金率，经过此次准备金率上调后，金融机构人民币存款准备金率上升至18.8%，创历史最高，不少专家认为，年内加息的可能性很高。在央行紧缩银根的同时，有关明年部分城市试行房产税的新闻也炒得沸沸扬扬，这些都为2011年的楼市政策风向定了从紧的主基调。
　　
　　“大部分城市推出的限购政策都到期了，明年又要开始新的。”任志强近期在第六届地产金融年会上表示，预计大部分城市明年仍旧会继续执行房地产限购政策。日前，据厦门市国土资源局相关人士透露，厦门从10月1日起执行的楼市限购令，没有明确终止期限，明年仍将继续执行。
　　
　　专家预测
　　
　　房价坚挺
　　
　　福州限购令延期可能性高
　　
　　记者就福州限购令是否将延期走访了多位业界人士，他们均认为，政策明年继续延期的可能性很大。
　　
　　福州房地产专家刘福泉认为，11月份CPI指数继续攀升，从目前经济形势来看，在通胀的压力下，国家将继续对房地产采取偏紧的金融和行政管理政策已是不容置疑的。另外，福州作为梳城市，近来又被社科院《住房绿皮书》评为全国房产泡沫最大的城市，政府调控压力增大，而限购令作为短期政策，能有效地控制成交量和价格，对稳定楼市能起到一定作用，预计政府将继续使用这个“武器”。
　　
　　天知地产营销机构市场总监陈洪兴也表达了相同的观点，同时他还认为今年福州土地出让“破天荒”地超过了3000亩，为未来几年福州城市的建设蓄积了充足的“弹药”，“限购令作为短期政策，调节效果明显，也不会对后续的开发产生影响，因此我认为限购令明年还将延续一段时间。”
　　
　　延期猜想
　　
　　五城区住宅成交量或持续低迷
　　
　　限购令延续，对住宅成交量的影响首当其冲。自10月11日执行限购令后，第一周福州楼市出现了短暂的追赶“政策末班车”效应，成交量出现“井喷”，在接下来的几周，成交量节节走低，11月份楼市回归平静，全月仅成交1307套新房，进入12月份，前两周共成交478套，成交量继续萎缩。
　　
　　刘福泉认为，虽然成交量的萎缩与楼市供应量有一定关系，但限购令的影响也不容小觑，在政策执行2个月后，有能力入场的投资客正逐渐减少，如果限购令延续，在政策执行期内，成交量必然受到影响。
　　
　　八县楼盘继续走俏带动新区开发
　　
　　与五城区成交量低迷的情况截然相反，近来八县的房源十分畅销，价格也呈稳步上扬之势。阳光理想城、顺华乌龙江大区、博仕后家园B区的新推房源均取得“开盘即售罄”的佳绩，价格也相对平稳，据悉，顺华乌龙江大区的均价已达到每平方米7000多元。
　　
　　由于福州限购令仅限制购买五城区内的房源，而对八县楼盘并未做明确规定，这在一定程度上刺激了八县板块的成交。另外，随着“大福州”城市扩容运动的深入，八县区域的城建配套不断完善，尤其是离福州市区最近的闽侯板块更是表现活跃，世茂、群升刚刚又在闽侯拿下几百亩大地块，业内人士分析，未来闽侯板块将是福州地产开发的重点区域，如果限购令还将延续的话，相信闽侯将成为地产商争相淘金的热门板块。
　　
　　商业地产开发热、投资热将升温
　　
　　今年福州商业地产项目异军突起，据初步统计，以仓山万达广场为首的新城市综合体项目已多达15个。另外，在今年前14次土地拍卖中，涉及商业用地的达到2310.02亩，商业地产的热度前所未有。
　　
　　而商业地产的火爆与住宅调控政策的出台密集相关，在4月份限贷、限外令出台后，商业地产已经初露锋芒，当10月份限购令颁布后，商业地产更是炙手可热，房企纷纷转型进军商业地产，投资客也将目光瞄准商业项目，商业地产热度持续升温。在政府有意主推商业地块的政策导向作用下，相信未来商业地产还将保持热度。
　　
　　楼市产品结构调整出现两极分化
　　
　　限购令后，我们发现市场上三房以上的大户项目不断增多。融信大卫城、世欧上江城、三迪首府118都主推项目的多房户型，显然，在只能购买一套新房的前提下，不少换房置业的客户有了“一步到位”的置业观念，因此户型实用、地段好的楼盘得到了他们的青睐。陈洪兴认为，当市场需求导向改变时，产品自然也会随之变化，如果限购令继续执行，在此期间产品可能以中效型的刚需产品和豪宅产品为主，有可能出现两极分化的现象。
　　
　　限购令终止或将引发报复性反弹
　　
　　令多数人担心的是，当限购令政策终止后，楼市或将引发一场更为严重的报复性反弹。历史的教训还历历在目，当2008年的楼市调控政策松开后，2009年楼市复苏的速度惊人，也造就了福州史上最疯狂卖房的年份，一年内就卖出4万多套房源。
　　
　　世欧地产营销总监苏小斌认为，今年的成交量只达到2008年的水平，这显然是购房需求被压制的表现，在限购令下，有钱人没办法投资买房子，而资金趋紧的刚需族又在观望，等待更严厉的调控政策促使房价下跌，而当限购令解除后，将很有可能导致热钱进场，需求爆发，最终市场又变为量价齐升的场面。
　　
　　限购令并不阻碍刚需族买房
　　
　　关于限购令是否延续的讨论争得不可开交，但对刚需族而言，其实并不受限购令的影响。
　　
　　历来调控政策首先针对的是炒房客、紧接着是投资客，刚需族所受牵连其实都很小，尤其是首次置业者。而限购令也不例外，规定指出从2010年10月11日至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭，只能在福州市五城区新购买一套商品住房；对在福州拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。不难看出，限购令的前一部分针对的是想买多套房的新投资客，后一部分主要针对炒房客，如果你是首次购买房源，政策几乎不会对你产生影响。
　　
　　刚需族一般需求的是总价相对较低的产品，这类产品无非两种：一是户型小，二是单价低。如今这样的房源在市场上并不多见，目前市区内有效型的项目包括了中庚？帝国大苑、群升白马郡，金山板块则有阳光城新界47平方米的2房户型。而单价较低的楼盘多集中在闽侯上街、南屿板块，如阳光理想城、顺华乌龙江大区、三盛托斯卡纳高层等项目，目前该板块的均价在7000-8000元之间。
　　
　　另外，不受限购令影响的客户还有目前已拥有一套住房，想升级置业的购房者。在经济条件允许的情况下，如今这波人的升级置业尤为慎重，这也是如今豪宅项目扎堆的主要原因之一。他们对产品的要求较为严格，对地段、品牌、社区、品质等都有比较明确的要求，如今适合这波人置业的房源有世欧上江城、融信大卫城、融侨国际公馆、群升白马郡、北纬25N？安妮女王等。