房产信贷变奏防风险 倾向保障房建设

　　“现在从银行普遍非常难贷到钱了。”12月11日，某港股上市地产公司主管告诉本报记者，“现在缺乏资金的小地产商反映，他们去民间等各类融资渠道问了一圈，民间对于房地产企业的短期借贷利息普遍都是5分以上。”
　　
　　所谓民间利率5分，也就是100万贷款一个月利息5万元，以半年计算就是30万的利息成本。在楼市资金链绷紧之时，地产商对这个融资成本并不陌生。
　　
　　12月10日，央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次上调存款准备金率。12月12日闭幕的中央经济工作会议，已将2011年的货币政策定调为“稳健”。在此背景下，资金链三个字，将成为2011年房地产行业的关键命题。
　　
　　“不要说有那么大的项目，有那么多的房子，如果一旦没有现金流，作为高杠杆型企业，估计会面临极大的困难。”12月11日，在复旦大学一场房地产论坛上，农行上海分行副行长张立林对在场的地产商表示。
　　
　　12月10日，国家统计局公布数据显示，今年1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。即便如此，除了国内银行贷款的渠道外，地产企业自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金来源27513亿元，增长20.4%，利用外资656亿元，增长59.0%。
　　
　　1-11月，全国商品房销售面积和销售额同比仍有增长，不过增长趋势都在收缓。
　　
　　在银行的地产信贷闸门逐渐收紧之时，楼市调控也促使房地产行业产生新的变化，2011年或许是不平凡的一年。
　　
　　信贷将倾向保障房建设
　　
　　“12月8日，我在浦东105平方米的房子228万转卖给了下家，产证都过户到对方的名下了，对方将其抵押到中国银行闸北支行按揭148万元，本来说10日前贷款会下来，可是银行说，现在信贷收紧，额度没有了，要到明年再看。”12月13日，上海居民李女士向本报记者透露。
　　
　　“现在银行在收紧房地产个人按揭贷款这方面，几乎是不惜违背合同，而不止是信贷额度的问题。”李女士说。
　　
　　楼市调控，除了提高个人房地产按揭贷款首付比例外，对于房地产企业来说，银行、股市等融资渠道也陆续亮起红灯，近期，银监会对于信托行业这个融资渠道也进行了“堵截”。
　　
　　据用益信托数据，今年前10个月的地产集合信托规模超1500亿元，而去年全年规模仅为449亿元。与此同时，信托融资的成本也由年初的个位数飙升到目前的20%左右，甚至更高。
　　
　　12月8日，银监会针对信托公司下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，逐笔分析业务的规范性和风险状况。
　　
　　张立林表示，从其个人角度来看，银行业高度关注原有的高估值抵押一旦发生变化给融资流带来的问题，所以现在出的政策，包括针对房地产信托、银行房地产信贷的政策都是围绕这些问题出台的。
　　
　　“我们现在实实在在做的是，关注房地产行业以及房地产企业本身可能隐藏的系统性问题。我善意地提醒房地产企业，从现在开始要注意合规性。”12月11日，张立林对上述论坛现场的地产商表示，“我这个话是善意的，你听了不吃亏。”
　　
　　对此，上海易居(博客)研究院综合研究部部长杨红旭(微博博客)分析称，违规房地产企业将越来越难贷到款，估计地产行业违规企业黑名单制将严格化。
　　
　　在中央明确了2011年保障房建设量从2010年的580万套的基础上扩大到1000万套之时，刚刚闭幕的中央经济工作会议，对房地产行业也只提到要加大促进保障房的建设。
　　
　　张立林认为，在地产行业的信贷结构调整上，银行金融业将会改变对房地产企业的供给，积极介入社会保障房的建设。“这是目前已经在做的了。”他说。
　　
　　“我们会非常关注房地产行业并购所带来的金融需求，对于整合好的企业来说，有极大的发展机会。”张立林认为。
　　
　　风险防控为第一要务
　　
　　2010年为楼市调控年，虽然各大中型城市房价未见明显下跌，但北京、上海、广州、深圳等一线城市目前成交量及价格也呈现较大波动。
　　
　　世联地产统计数据显示，今年5月，北京、上海、深圳的商品房成交套数较4月份环比下降超过50%，而之后的单月最低成交均价较4月份下降了超过20%。价格上，杭州房价稳中有涨，广州成交均价波动上涨。
　　
　　而随着“金九银十”的到来，各地的商品房成交量和成交均价重回高位，一些城市在此期间创下今年单月房价新高。与此同时，截至12月1日，万科销售额突破了1000亿。
　　
　　“目前房价之所以没有呈现下降，是因为房地产企业目前的资金链相对还充裕，但是一旦银行信贷收紧之后，2011年的楼市未必会呈现之前两年的情形。”易居中国分析师薛建雄(微博)表示。
　　
　　央行数据显示，今年前三季度，房地产贷款新增额占人民币新增贷款的27%。而近期，银监会也在全国选择了60家大型房企集团进行分析，发现这批公司房地产贷款存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多风险点。
　　
　　与此同时，监管部门对国内某地区银行4-8月执行二套及以上住房信贷政策开展了现场检查，发现存在流程操作不规范、贷款资料缺失、对三套及以上的房贷风险管控较为宽松等问题。
　　
　　在新的调控政策作用下，楼市投机性购房需求将出现变化，部分实力较弱的房地产企业资金链有所绷紧，房地产市场价格的波动将更加频繁。
　　
　　张立林表示，不可否认，以房地产信贷资产为主要资产配置，在金融机构当中占据了极大的组成部分，这在经济顺周期的时候，是良性发展，但要是碰上2008年的情况，会是个难题。
　　
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