买房两年办不下产权 开发商必须赔偿违约金

　　案情简介
　　
　　2008年5月，陈先生与大连某房地产公司签合同购买了该公司的一套商品房，合同第15条约定，房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记由房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因房地产公司的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，由房地产公司继续办理产权。
　　
　　合同签订后陈先生以按揭贷款的方式向地产公司支付了全部房款人民币62万元。
　　
　　2009年10月7日，房地产公司与王某办理商品房交付手续，但是因为房地产公司的备案材料不齐，致使陈先生至今未能将产权证办下来。2010年11月，陈先生找到房地产公司要求其支付逾期办证违约金，但是该公司却以合同未约定违约金且公司义务仅为“继续办理产权”为由拒绝。因协商不成，现陈先生已经向法院提起诉讼。那么，陈先生的请求能够得到法院的支持么？
　　
　　律师解答
　　
　　大连市房地产专业律师张德军表示：陈先生的请求能够得到法院的支持，具体理由为，首先，陈先生与房地产公司之间的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当依据合同的约定以及法律的规定行使自己的权利、履行自己的义务。该房地产公司未在约定的时间将全部的权属登记材料进行备案，已经构成违约应当承担违约责任。
　　
　　其次，房地产公司的合同未约定违约金且公司义务仅为“继续办理产权”的抗辩理由不能成立。该房产公司没有在约定的期限内履行备案义务，其应当继续履行该项义务直至将全部手续备案完毕。因此，该约定并不能免除其继续办理备案手续的义务及相应的法律责任。另外，该合同未约定逾期办证的违约金亦不能免除该公司的赔偿义务，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算。
　　
　　综上，本案《商品房买卖合同》虽然没有约定逾期办证的违约金，但根据上述司法解释，陈先生仍然可以按银行贷款利率并上浮30%～50%来计算逾期办证的违约金，房地产公司应当向陈先生支付逾期违约金约57000元。
　　
　　还有一点需要注意，依据上述司法解释的规定，如果2011年1月7日房地产公司仍然未将全部所有权登记材料进行备案的，陈先生可以向人民法院提起诉讼，请求解除该《商品房买卖合同》并要求赔偿损失。