外资垄断中介高端业务 对楼市走势影响力增强

　　上世纪90年代初，我国房地产市场的兴起吸引了一批外资房产中介机构进入一线城市。新世纪以来，部分外资房产中介机构快速向二线城市扩张，垄断我国房产中介高端市场的大部分业务，对楼市走势的影响力逐渐增强。
　　
　　外资房产中介四大特点
　　
　　外资房产中介机构在我国经过多年的发展，现已形成四大鲜明特点。
　　
　　进入我国房地产市场时间早，经验成熟。福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍说，在上个世纪90年代，来自香港的戴德梁行、中原地产代理集团、美国的21世纪不动产等国际知名房产中介机构先后进入我国，一些外资房产中介机构进入我国之前就已有10多年的国际市场拓展经验，而上海、深圳等一线城市出现较成熟的本土房产中介机构则在上世纪90年代末期。
　　
　　知名外资房产中介机构市场布局面广，交易额巨大。王阿忠告诉记者，新世纪以来，戴德梁行、中原地产代理集团、21世纪不动产等纷纷将业务从我国一线城市扩张至二线城市，一些外资房产中介机构在我国市场年度交易额都会超过万科、金地等开发商巨头。以21世纪不动产为例，自1999年底进入我国，截至目前网络已覆盖我国50多个主要城市，拥有1000多家门店，逾万名经纪人，2009年的交易额达800多亿元。
　　
　　垄断我国高端物业和房地产研究咨询市场。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者，外资房产中介机构起初主要为进入我国的外资开发商服务，近年来逐步向国内开发商延伸，业务兼顾新建商品房和二手房市场。戴德梁行、中原地产代理集团等在我国所有一线城市的高端物业占有垄断地位，为其所服务的海内外投资者提供市场咨询。同时，定期发布市场信息可以左右我国局部长期的楼市行情。
　　
　　统筹国内外房地产市场业务。景乃权说，近两年来，随着国家抑制房价的调控政策不断加码，国内楼市的部分资本出现向海外房地产流动的趋势，居间服务的主要就是外资房产中介机构。在我国楼市波动时期，这些外资房产中介机构同样为境外热钱频繁出入“套利”提供方便之门。以戴德梁行为例，该机构自称：“凭借全球分公司的资源、国际经验以及本地知识，提供没有地域阻隔的跨境方案，令客户无论身处何处，都可以获得全球一致的高质素房地产服务。”
　　
　　外资房产中介带来负面影响
　　
　　业内人士认为，外资房产中介机构在我国房地产市场的巨大影响力应引起重视。“从正面意义来讲，外资房产中介机构品牌经营的经验值得国内同行学习和效仿。”厦门丹厦房产行销策划有限公司运营总监张扬说，目前，我国房地产代理公司服务水平仍处于较低层次，主要以居间代理的业务形式为主，仅有为数不多的公司拥有从事较高层次的市场研究咨询业务的能力，但客户大多为中小型开发商。
　　
　　业内人士及专家指出，我国房地产市场显现出新的发展趋势，上海、深圳、北京等大城市的二手房市场交易量超过了新建商品房市场。更多城市的房地产代理绝对业务量和需求质量呈现不断上升趋势；在房地产消费需求方面，我国居民的住宅消费支出呈现上升趋势，房地产市场的有效需求急剧扩大，市场需求层次也更加分明；商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性。在我国房产中介市场将发生质的变化的背景下，外资房产中介在市场中的强势地位带来负面影响不容忽视。
　　
　　景乃权认为，我国加入WTO以来，在服务贸易领域对外开放的步伐较快，国内还没有产生具备国际竞争力的房产中介组织，这使得市场竞争显然更有利于外资中介机构。在国内房地产的高端物业市场，国内中介机构相对于外资毫无竞争优势可言，外资房产中介机构对高端业务的垄断等于把持住了市场的话语权。当前，国内房产中介行业却面临着诸多发展困境，既存在诚信不足、资金不够、人才短缺的问题，还受制于调控政策。
　　
　　亟待政策扶持国内房产中介快速发展
　　
　　专家指出，在房产中介行业发展的新趋势下，一方面，要继续限制外资进入房产中介，另一方面，要亟待扶持一批国内房产中介机构做大做强，增强与国际同行的竞争力，逐渐主导市场话语权。
　　
　　景乃权认为，2007年以来，我国对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司开始采取限制政策，但是这一国家政策没有具体、可操作性强的配套措施，到了地方政府层面，没有得到很好的执行。近年来，21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资房产中介机构不断通过吸引海外战略投资者、国际私募融资等多种形式，实现在我国房地产市场“跑马圈地”的战略目标。
　　
　　继续限制外资进入房产中介亟需政府部门出台有效而具体的政策措施。比如，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定更有效的调控政策和措施。
　　
　　福州大学房地产研究所所长王阿忠说，一直以来，各地政府对房地产开发市场的重视程度远高于二手房市场。他建议，各地特别房地产市场已经较为发达的地方，政府部门现在务必要高度重视区域二手房市场培育，研究出台扶持政策如品牌中介税收减免、施行分级收费标准等，支持房产中介行业协会发展和强化行业诚信建设，鼓励品牌中介兼并小企业，快速实现专业化、集团化发展。