商业地产抗衡住宅地产 商业地产迈进综合体时代

　　提要：2010年，成都商业地产的投资与产值成倍增长，作为房地产领域真正意义上的投资品，商业地产首次与住宅市场相提并论，这被看作是成都楼市全面成熟的重要标志。
　　
　　成都楼市大事件解析
　　
　　2010年，成都商业地产的投资与产值成倍增长，作为房地产领域真正意义上的投资品，商业地产首次与住宅市场相提并论，这被看作是成都楼市全面成熟的重要标志。
　　
　　业界认为，当前成都商业地产尤其是写字楼的旺销甚至供不应求，与通胀压力迫使热钱转向有着密切关系。有人士指出，今年国内的经济形式以及相对比较狭窄的投资渠道是大量投资者蜂拥成都的一个重要原因。几年经济的高度发展让更多人手里有了比较多的闲散资金，而国家住宅行业的宏观调控又断绝了人们投资住宅的念头，因此，手里有大量现金的人们最好的投资渠道就是商业地产。与此同时，成都正在日新月异地发展，成都的商机正在进一步涌现，作为尚存上升通道的热门二线城市，成都商业地产就成为全国各地投资者追逐的目标。
　　
　　回顾
　　
　　综合体成为新宠，写字楼重回投资靶心
　　
　　“城市综合体”一词在2010年登峰造极。根据四川省商业地产联盟的统计，成都目前可以预见到的城市综合体开发量接近千万平方米。作为二线城市的成都，能否承载如此海量的城市综合体？并非所有开发商可以像新鸿基、凯德那样持有几乎所有商业资源，因此，可供销售的商业面积也不断增加。无疑，富力天汇城和新世纪环球中心，成为成都商业地产2010年的两大标志性事件。
　　
　　曾被讥为“西部第一坑”的熊猫城，在其手下被全面改装，更名为“富力天汇城”。11月29日，成都富力天汇Mall终于正式开门试营业。富力自己持有除写字楼"天汇中心"之外的全部商业、酒店面积。
　　
　　一边是投资者疯狂在商业地产市场找寻资金出口，一方面，则是企业不断加大自持商业物业的比例。与开发商不断增持商业物业相关联的，是一个令人惊讶的事实：商业持有物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。
　　
　　发端于重庆的龙湖如今正在成都加速复制其在重庆的造街童话。9月28日，成都龙湖天街·三千集问世。该项目位于城东二环路与建设北路交汇处，建成后与周边的商业共同形成近100万平方米的商业规模，成为仅次于春熙路商圈的成都第二商圈。而在更早前亮相的位于城北腹地五块石的龙湖·北城天街，也是目前城北唯一一个精装高端城市综合体项目。而万达、瑞安、新鸿基、九龙仓等企业，则正在加紧项目建设，以增加自己在成都的“家底”。
　　
　　商业地产的井喷式开发带来零售商业在成都的进驻热潮。10月底，备受关注的群光广场在春熙路开业，是目前成都地区单体面积最大、楼层最多的百货店。11月，荷兰零售巨擘GTC在国内开发的首个商业地产项目凯丹广场揭幕，成为西南第一家欧式购物中心。11月29日，总投资超过60亿元的大型城市商业综合体富力天汇Mall也正式开启试营业……
　　
　　影响
　　
　　未来，连锁化和个性化并存
　　
　　在百货巨头纷纷看好成都，商业大单租赁为开发企业带来稳定现金流，从而导致大企业增持纯商业物业的趋势愈加明显之后，写字楼无疑占据了商业地产投资者最主要的靶心位置。
　　
　　据相关调查数据显示，2010年成都新增写字楼供应最终可能将达到83万平方米，明显高于去年全年的37万平方米。目前成都有28座具有一定市场影响力的写字楼，最为集中的是以红照壁为中心的人民南路上，除了仁恒置地广场等少数项目，大多数写字楼都以公开发售的形式回笼资金。
　　
　　成都不缺商业想像力，尽管每一步都显得踯躅蹒跚，但在经历了沿街为市、购物中心的简单模仿等阶段之后，今天成都的城市商业开发已经进入到一个崭新的时代。而由于地铁的兴建，城市交通的不断完善，写字楼过于集中于一个区域的情况也将从2011年开始得到改变，区域性写字楼，不只是在成都，在全国甚至全世界，已成为一股商务办公市场的新热点、新动向。而区域性写字楼，恰恰常常出现在城市综合体中，与住宅、商业、酒店齐头并进，多业态更能实现互补。这是改变城市摊大饼式发展，实现城市组团化发展的新思路。
　　
　　个性化、多元化的主体也在不断出现。随着城市化的发展，全民素质的提高，休闲水平的提高，文化的提高，未来成都综合体的开发也会进入一个连锁化和个性化并存的形态。
　　
　　点评
　　
　　成都商业地产开发
　　
　　从“质”到“量”还将升级
　　
　　未来成都商业地产开发将对开发商提出更高要求。首先，要求开发商对宏观消费市场进行判断，通过对GDP、零售总额的正确分析来判断一段时期内消费市场总的发展态势；其次，要求开发商对所在商圈以及所开发的物业针对的需求能否有正确分析判断；第三，看开发商是否具备组合分配各种商业资源的能力。
　　
　　成都现在处在一个经济快速平稳发展、商业物业面临升级的大背景中，这不光表现在消费者的消费水平和要求逐步提高，也表现在部分国际知名商业零售品牌和酒店因为成都目前没有达到他们要求的物业而迟迟没有进入成都市场。城市综合体中的购物中心将是未来零售商业的主流形式和二线城市商业的发展方向。
　　
　　目前看来，成都零售商业物业的特点也同样适用于甲级写字楼、豪宅等业态。未来，会有数量可观的拥有国际背景开发商开发的城市综合体屹立在成都市场上，这将为成都的高端物业市场带来更多的理念和更好的服务。