房地产业毛利率达55%创新高 明年房价稳中有降

　　昨日中国社会科学院在京发布的2011《住房绿皮书》，全国35个大中城市平均房价泡沫为29.5%，泡沫指数最高的前7个城市泡沫成分占实际价格的比例超过50%。《住房绿皮书》还认为去年的平均毛利润率高达55.72%，这一数据远超此前其他机构所说的30%。
　　
　　抢地盘六成上市公司涉足房地产
　　
　　绿皮书称，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升，仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。按深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外，其他18个行业也都有行业内公司涉及房地产业务。
　　
　　牟暴利去年平均毛利达到55.72%
　　
　　绿皮书分析，利润诱惑是众多企业集中投资房地产行业首要原因。2005-2009年间，我国房地产行业平均毛利润率在30%左右。在受国际金融危机冲击的2009年，我国房地产行业仍在宏观政策的刺激下的“V”形经济复苏中大受其益，平均毛利润率高达55.72%。
　　
　　但在不同机构的研究报告中，毛利率存在不同说法。据报道，今年3月26日，四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示，2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%，较2008年下降了6.5个百分点。其原因主要是由于2008年楼市销售不畅不少企业促销，以及营业成本增加。
　　
　　压力大北京月度偿付率常超100%
　　
　　绿皮书称，我国绝大多数城市偿付房贷压力巨大。国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。
　　
　　月度偿付率简单说就是月供与月收入的比值，月度偿付率为100%意味着家庭每个月的收入全部用以供楼。绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。
　　
　　绿皮书指出，目前月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。值得关注的是，重庆的月度偿付率是少数的几个处于30%以下的城市之一，也是唯一的大型城市。
　　
　　绿皮书指出，租房压力也在日益沉重，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。
　　
　　泡沫多35个大中城市平均为29.5%
　　
　　绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
　　
　　泡沫指数最高的前7个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。
　　
　　绿皮书指出，由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。
　　
　　警钟
　　
　　经济房地产化三大风险
　　
　　首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。
　　
　　其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式。
　　
　　最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
　　
　　房价泡沫指数
　　
　　泡沫最高
　　
　　福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)
　　
　　*泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
　　
　　泡沫较高
　　
　　北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)
　　
　　*泡沫成分占实际价格比例在30%～50%之间
　　
　　存在一定泡沫
　　
　　南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙
　　
　　*泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下
　　
　　泡沫较低
　　
　　南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐
　　
　　*泡沫成分占实际价格比例在10%以内
　　
　　预测：明年房价稳中有降
　　
　　绿皮书预测，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。第一季度将在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积可能因此上升；第三季度，供求矛盾可能重新出现，房价有一定上涨压力；第四季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
　　
　　楼市调控10大挑战
　　
　　在昨天的绿皮书发布会上，中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任、绿皮书主编倪鹏飞指出，中国房地产调控面临10个方面的挑战：
　　
　　1.制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。国家为了刺激经济的增长，有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡，需求结构失衡，投资者和投机者的需求挤压了普通消费者的需求。供给失衡，尤其中低档房甚至包括保障房的比例大大难以适应需求。
　　
　　2.中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临可能又会导致买房来保值。
　　
　　3.多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在：土地资源稀缺的预期；中国城市化等因素；人民币升值预期；中国经济长期快速增长等。
　　
　　4.来自开发市场。房地产较高的行业毛利率，进入门槛低，销售方式便于风险转嫁，大量企业向房地产转移。
　　
　　5.货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，流动性充裕，货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。
　　
　　6.土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决，土地融资助长地价上涨。
　　
　　7.房地产已经调控很久，这种紧缩的调控对市场各方的压力越来越大，即使不会停止，也会出现一些减弱的情况。
　　
　　8.目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立，现在推出的公租房目标、主体都非常不明确。
　　
　　9.目前调控目标不明确，任务不具体，政策不连续，责任不落实，执行力有待加强。
　　
　　10.国际经济、全球金融、国际游资对中国房地产虎视眈眈地觊觎。