落实楼市调控：地方政府博弈的变与不变

　　岁末年终，楼市依然僵持。面对仍未明显松动的房价，越来越多的人们把目光聚焦于地方政府。回顾今年以来的楼市调控历程，可以发现，地方政府在落实楼市政策时存在“变”与“不变”，颇为耐人寻味。
　　
　　地方政府的“变”在于，面对国家宏观调控的坚定措施和严厉决心，地方政府反应积极和迅速。今年4月，国务院发布“新国十条”政策，在楼市调控中首次提出暂停第三套房贷和限购的措施，同时设置了“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的前提，赋予地方一定自主权。但是，“新国十条”出台后，除北京发布限购令并暂停第三套房贷之外，其他主要城市对此无一落实，这些城市均不认为本地“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”，因此以打擦边球的方式回避落实调控政策。
　　
　　但当二次调控到来时，情况就有所不同。笔者注意到，二次调控出台的“五项措施”虽然一刀切地规定了暂停第三套房贷，但是，对于本地居民的限购令依然留有空间,要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”然而我们看到，这次各地落实“二次调控”却是相当积极和迅速，在一个月内，十余个城市出台了限购令，目前出台限购令的城市已达16个，其中最快的深圳市在国庆假期之前就出台了有关措施。这些城市再没像上半年那样，以“房价不高、上涨不快、供应不紧张”为理由回避调控政策。
　　
　　地方政府的“不变”在于，在从“讲政治”的高度积极回应中央调控政策的前提下，依然没有放弃博弈，而是在一些细节之处努力寻找腾挪空间。还以限购令为例，国家二次调控要求的是“在一定时间内限定居民家庭购房套数”，而各地出台的细则在执行期限与范围等方面依然有一些细微差别。
　　
　　在限购令执行期限上，厦门、温州均明确规定限购令执行到今年年底为止。其他城市的限购令虽没有明确期限，但显然也并非无限期和永久执行，而更多的是观望心理，观望中央的力度，观望其他城市的执行情况。如果年底有几个城市明确停止执行限购令，而国家又无新的政策要求，恐怕各地限购令必将纷纷鸣金收兵。
　　
　　在限购的房产范围上，大多数城市规定限购包括新建商品房和二手房，但也有一些城市仅限于新建商品房。《温州市商品房预售方案》中规定“一个家庭在温州市区范围只能限购新开楼盘住房一套”，将二手房排除在外。天津版限购令也规定本市及外省市居民家庭“只能新购一套商品住房”，同样不包含二手房。
　　
　　在限购令的地域范围上，不同的表述也有着细微但又重要的差别。作为省级行政单位，北京、上海的限购令效力及于整个省级行政区，而广东也是省级行政单位，但并未出台全省统一的限购令，而是由辖内广州、深圳分别出台各自的限购令，效力并不及于全省。天津版限购令则明确将限购范围定为“市内六区”，这不仅排除了环城四区和远郊区县，而且也使外来人口购房较多的滨海新区不受限购令影响。
　　
　　地方落实调控措施时的“变”与“不变”说明，一方面，在中央的问责压力之下，地方政府从“讲政治”的高度认识楼市调控，反应更加积极。另一方面，地方政府依然存在对土地财政的留恋和对GDP的崇拜，尽力呵护本地楼市。不过，目前社会上有一种误解，认为地方政府不想让房价跌，房价就很难跌。且不说政府无法改变经济规律，而且应该看到，地方官员呵护楼市主要是希望以房地产拉动GDP，这根本上还是一种政绩追求。而今年以来，国家对稳定楼市、保障民生的重视程度越来越高，已经形成一种导向，即稳定楼市也是政绩，因此，分外在意上级评价的各地方官员自然会提高政策落实力度，这也是今年下半年各地政府更加迅速贯彻调控政策的原因之一。抓住这一点，楼市调控就可以达到四两拨千金的效果。(李庶民)