楼市从严监管热钱流入 开发商这个冬天不好过

　　针对房地产市场的二次调控不仅遏制国内投机性住房需求，对国外热钱和投机需求也进一步再加以防范。住建部、国家外汇管理局近日规定，符合要求的境外个人只能购买一套自住房，境外机构只能在注册城市购买办公用非住宅房。境外大量热钱购房需求将被迫收窄。
　　
　　此前2009年1月北京市建委曾发文，自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。而目前北京执行的政策则明确针对的是个人购买一套自住住房。相比较原来政策中境外机构可以购买自用商品房，而新政修改为只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
　　
　　业内人士认为，高端住宅市场的部分购房者来源于境外，此项政策的出台或可对高端住宅市场气到明显的抑制作用。
　　
　　另外，今年4月份调控政策出台之后，住宅市场成交受冷落但商业成交节节攀升，商业地产6月份的成交比5月份多了1倍。此后，商业地产成交连续3个月上涨，人民币升值受到外资关注。不排除短线投资介入的嫌疑。商业地产的投资成为了房地产投资的另一种选择。“链家地产”首席分析师张月认为，此次新规对于遏制境外的投资资金进入市场有一定的遏制的作用。但是在具体的执行过程中，尤其是成交之后是否用于实际办公所需的监督难度较大。
　　
　　有数据表明，1-10月全国房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32%。利用外资539亿元，增长达43.3%；另有统计数据显示，开发商的自筹资金及外资上涨均超过了总资金上涨的幅度。
　　
　　目前房地产贷款无论是个人住房贷款，还是开发贷款，都在紧缩。第三套以上住房贷款已停止发放，继而从11月1日起，各主要商业银行又将首套房优惠利率由原来的7折，上调到8.5折。
　　
　　央行11月2日发布的三季度货币政策执行报告首次提出要“继续引导货币条件逐步回归常态水平”。21世纪不动产认为，这意味着信贷逐步收紧，而首当其冲的就是占贷款新增余额约20%的房地产贷款的从紧。无论是货币政策的逐渐转向、M2增幅的降低、信贷规模增速的压缩，还是个人住房贷款和开发贷款的收紧乃至暂时性停贷，境外热钱的严控，都确切无误地传达出一个信号：2011年房地产市场的资金流将迅速变细变小，开发商要过紧日子了。
　　
　　最近，国家统计局发布的10月份房地产运行情况报告已经透露出10月份全国房地产投资继续保持强劲增长势头，但开发企业的国内贷款已经出现0.9%的负增长，个人按揭贷款更是出现高达4.4%的负增长。21世纪不动产分析师预计，这种负增长的趋势今后几个月将会继续。这些信贷政策将与此前的其他所有调控政策一起，构成房地产调控的“政策叠加效应”，从而产生“1加1大于2”的效果。这种叠加效应，可能远远超出业内人士此前的预期。
　　
　　如果政策调控力度不放松，半年后开发商将面临非常严峻的局面。