新聚仁楼市分析：房价两经政策调控不见回落

　　一周市场总结：
　　
　　本周为为11月第2周，成交套数3204套，环比下降7.72%；本周新盘市场上紧凑型三房和四房去化最好，表明在调控周期内对市场起主要支撑作用的刚需更加关注的是住房的功能性；从宏观经济层面看，10月CPI高达4.4%，市场进入恶性通胀，在美国定量宽松货币政策刺激下，以及国内高通胀压力下，央行继续收紧货币的可能性加大。
　　
　　一、市场成交数据点评
　　
　　1.成交概况：
　　
　　成交总套数：3204套，环比下降7.72%，同比下降5.09%。
　　
　　成交均价：6691.27元/O，环比上周持平，同比上涨25.00%。
　　
　　成交总面积：407260.32O，环比上升15.37%，同比上升20.99%。
　　
　　成交总金额：272508.98万元，环比上升15.33%，同比上升51.25%。
　　
　　2.成交均值概况：
　　
　　成交均总价：85.05万元，环比上升24.97%，同比上升59.36%
　　
　　成交均面积：127.11O，环比上升25.02%，同比上升27.49%。
　　
　　3.成交趋势判断:
　　
　　根据备案网数据显示，本周共成交3204套，环比下降7.72%，成交均价6691.27元/O，与上周基本持平，市场本周处于比较稳定的高位状态，购房需求并未因调控政策的陆续出台而立即出现大幅萎缩，通货膨胀预期和股市震荡背景下，固定资产投资方式支撑着目前的市场成交量价。
　　
　　二、新盘市场
　　
　　本周新盘推盘体量约8.58万方，环比上周下降3.26%，推盘套数共计1493套，环比下降8.12%；总体均价为7670.43元/O，环比下降10.05%；总体去化率59.81%。
　　
　　从本周新盘成交数据看，新开项目较少，但开盘销售情况都比较理想，原因主要为开盘项目多以两房和三房户型为主导，符合当前市场的主流需求，其次是价格定位适中，达到客户预期价格。
　　
　　新盘成交案例：
　　
　　锦绣龙城6期
　　
　　本期房源：本次开盘推出101栋，33层，分两个单元，分别为三梯五户和三梯八户，共计429套。
　　
　　推盘价格：折前均价6300元/O，折后均价6070元/O。
　　
　　成交套数：去化298套，去化率为69.46%。
　　
　　优惠活动：三千抵三万，定金两万升级为VIP、VIP卡可享受0.5%的优惠，老业主1%的优惠。
　　
　　福星惠誉青城华府
　　
　　本期房源：本期推出G1、G2、G33栋高层，均为2个单元，2梯4户，其中G12单元与G31单元为29层，其他均为32层，总房源
　　
　　推盘价格：折后均价8500元/O。
　　
　　成交套数：本次开盘去化345套，去化率为49.57%。
　　
　　优惠活动：开盘当天认筹金1万抵3万再98折。
　　
　　鹿鸣苑
　　
　　本期房源：本次开盘本次推出2、3、4号楼。其中2、3号楼为17层。4号楼为26层。3、4号楼为两梯四户，2号楼为两梯三户。户型为88-92O的两房、97-124O的三房，共368套
　　
　　推盘价格：均价为6500-7300元/O，折后均价6950元/O
　　
　　成交套数：当天去化250套，去化率为67.93%。
　　
　　优惠活动：开盘当天认筹客户1万抵2万，按揭98折，一次性97折
　　
　　三、宏观经济数据
　　
　　1.10月CPI同比上涨4.4%，创25个月新高信贷增加5877亿元，环比开始下降
　　
　　10月份，CPI同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点，PPI同比上涨5.0%，涨幅比9月份扩大0.7个百分点。
　　
　　10月人民币贷款增加5877亿元，较上月下降78亿元，广义货币余额69.98万亿元，同比增长19.3%，增幅比上月高0.3个百分点，比去年同期低10.2个百分点。
　　
　　2.商品房销售情况：房价同比涨幅缩小环比上涨0.5%
　　
　　销售面积：10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%。
　　
　　销售额：10月当月，全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。
　　
　　销售价格：10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。
　　
　　3．开发投资：房地产各项先行指标均上涨
　　
　　开发投资：10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。
　　
　　新开工面积：10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%。
　　
　　土地购置面积：10月当月，土地购置面积3695万平方米，增长41.0%。
　　
　　竣工面积：10月当月，房屋竣工面积5091万平方米，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万平方米，增长16.1%。
　　
　　10月，CPI同比上涨4.4%，创25个月新高，从指标看，市场已进入恶性通胀；人民币贷款增加5877亿元，较上月下降78亿元，贷款开始收紧，但在短期内很难起到收紧流动性的作用，广义货币余额高达69.98万亿元。
　　
　　10月，各项房地产开发先行指标继续上扬，70个大中城市房价环比上涨0.2%，9.29新政调控对房价并未带来实质性影响，未来再出政策调控的风险加大。
　　
　　四、政策动向
　　
　　放眼全国
　　
　　1.住房保障法起草列入国务院2010年立法计划
　　
　　住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。
　　
　　2.银监会设置房企贷款"上限"
　　
　　11月8日，记者从接近监管部门人士处获悉,银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险,要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理,房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。
　　
　　3.重庆国土房管局首次明确出台房产税
　　
　　11月8日，重庆市国土房管局首次明确房产税，并表示正在完善房产税征收方案，做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。
　　
　　4.存款准备金率上调0.5个百分点
　　
　　中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调金融类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　　
　　聚焦武汉
　　
　　1.汉阳惠民苑经适房月内上市
　　
　　本月中下旬，位于汉阳黄金口的经适房项目惠民苑，1224套经济适用房将面向汉阳持购买资格证的家庭销售，物价部门确定的基准价分别为11层2760元/平方米、18层2842元/平方米。
　　
　　2.武汉酝酿严管商品房预售金监管办法眷出台
　　
　　11月9日，武汉市房管局明确表示，将眷制定新建商品房预售资金监管办法。武汉市房管局相关负责人表示，商品房预售资金将全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用、抽逃预售资金。
　　
　　五、城市规划
　　
　　1.武汉地铁2号线或延迟一年通车
　　
　　地铁2号线原计划于2012年底通车，但遗憾的是，受多种因素影响，可能要延迟到2013年才能通车。
　　
　　2.武汉竹叶山立交桥吊装钢梁
　　
　　中国一冶昨日透露，武汉城区最大立交桥――竹叶山立交桥南北向高架桥近日全面开始吊装钢箱梁，预计下月底贯通。
　　
　　3.武汉三环线年底贯通
　　
　　下月底前，全长88公里、包围武汉中心城区的三环线高速通道将实现“画圆”，这是记者从该市大城管工作会上获得的信息。
　　
　　4.武汉最复杂立交桥中北路立交桥终于开工
　　
　　记者获悉，中北路下穿通道已于9日开挖，这不仅意味着武汉目前最复杂的立交工程――中北路立交工程终于开工了，也意味“东沙连通”工程取得重大进展。
　　
　　5.长江产业投资有限公司成立
　　
　　9日，经省委、省政府批准组建的大型投融资平台――长江产业投资有限公司在汉成立。此举旨在突破资金瓶颈，推动长江经济带新一轮开放开发战略深入实施。
　　
　　六、企业动态
　　
　　七、操作建议
　　
　　据备案网统计数据显示，本周成交均价与上周持平，成交套数较上周虽有所下滑，但仍超过3000套，处于周成交量相对高位，在CPI持续走高，通胀有可能进一步加强的预期下，消费者纷纷选择硬财富而放弃持有货币，目前，房地产早已不仅仅是只满足居住功能，而是逐步往投资功能倾斜，通胀预期的加强在催高其他资产的同时，也使得房价两经调控却不
　　
　　见回落；根据最新的宏观统计数据显示：10月M2高达69.98万亿元，即使本周中国人民银行将存款准备金率上调0.5个百分点，市场上流动性仍然十分充足，在大量资本的追逐下，房价短期内大幅下探概率不大，后市仍值得期待。
　　
　　而据银行方面透露，明年对房地产商贷款额度将缩减，主要是收紧中歇发商贷款，而央企、国企贷款额度将不会受到影响，未来房地产市瞅将经历一次重新洗牌，因此建议中歇发商快速回笼资金，手握重金，谨慎拿地，把财务风险降到最低。