楼市新政卡住部分二套房购买人

　　于是在中介助力下走出险棋评估者“帮忙”房价做高百万
　　
　　“本来一套100万的二手房首付3成，还能贷公积金，现在房产新政一出，像我这样的非改善型二手房，公积金贷不出，商贷只能贷5成，这50万首付哪里来。”就在购房人为首付烦恼之际，房产经纪人“雪中送炭”——做高房价多贷款。近日，在记者的采访中发现，受新政影响，不少中介为了促成交易纷纷想到了做高房价，而对于“房产评估机构”这个“铁将军”，中介都拍胸脯保证，我们会去“搞定”评估公司，所谓的强制性评估，根本不成问题。
　　
　　本报记者顾卓敏见习记者陈弋
　　
　　价值350万房子可“做到”450万
　　
　　随着新政对二套房贷款业务的进一步收紧，首付5成贷款5成的政策让不少有心买房却无力首付的市民只能“望楼兴叹”。陈先生就是其中的一位，他告诉记者，自己名下已有一套小房子，但近日却又看中一套普陀区武宁路板块价格优惠的二手次新房，从区域位置到整体房型都显不错，价格也比较公道，很适合给儿子用作婚房。但迫于“二套房”首付成数的限制，350万左右的房子，首付5成至少也得花上175万。
　　
　　不过正发愁的陈先生却从中介处听说，其实自己还未必需要付这么多首付。难道二套房首付5成贷款的政策有“讨价还价”的余地？原来，陈先生在房产交易过户的过程中发现，其中的重要一环评估过程“弹性很大”。
　　
　　中介告诉陈先生，可以让评估公司把评估价有意做高，让整体的总值达到400或者450万，这样首付贷款5成就可以把房贷做到200-225万左右。原先350万的房子，现在竟可以贷出225万，换言之，陈先生的实际只需首付125万元，可以减少50万的首付。
　　
　　陈先生坦言，新政把二套房房贷收得如此之紧，做高评估价的做法也是“买家迫不得已”。“近来CPI指数这么高，什么东西都在疯涨，通货膨胀的现状如此严重，为了将来，也为了孩子，肯定是贷款能多贷就多贷。有闲钱还不如投入股海，最近股市行情就很不错，赚了钱还利息。”
　　
　　记者调查发现，在公积金、商贷双双收紧的情况下，对于有资格贷款的市民来说，贷款自然也是越多越好。很多房地产评估公司遂开始为市民做高房价。记者以一位房东的身份与某知名房地产评估公司的钱先生进行咨询，他说，“以前客户一般希望把房价做低(避税)，所以评估公司在一定尺度内会‘尽可能’地给出最低的评估价，不过现在如果客户要求做高房价的话，就基本为了获得更多贷款，付出更少首付。”
　　
　　20分钟估完价公正性令人生疑
　　
　　据了解，目前上海有9个行政区对房产交易前进行强制性评估，主要作用一方面是银行考虑到贷款安全，另一方面是防止由做低房价导致的偷税漏税。为此，记者日前走访了沪上多家指定房产评估机构，发现在不到20分钟时间内就能核算一份合同报价的情况下，房产评估的正确性确实令人生疑。
　　
　　日前，记者来到一房地产交易中心的底楼大厅内的指定房产评估机构的现场核价处。记者注意到，当工作人员将二手房交易合同价输入电脑后，打印机就会打出一份《房地产市场询价意见单》，上面详细载有该套交易房源的产权证记载情况，以及评估机构的询价意见。如果合同价被认可，询价意见中的合同价与询价一致，那么买卖双方即可拿着盖有“专用章”的意见单前往缴税窗口缴纳相关税费。“整个流程走一遍不会超过20分钟，只要合同价格做得不要太‘过分’一般都不会有问题的。”21世纪地产的置业顾问告诉记者。
　　
　　而在普陀区房地产交易中心内的一家房产评估机构记者获悉，“现在房产价格的评估只需要把身份证和房产证拿去就行了”。而对于评估公司连上门查看都省略的这种“毛估估”的做法，不少购房者表示，“不敢苟同，但怎么办呢，他们是垄断行业，我们的利益就捏在他们手里。”
　　
　　分析
　　
　　【隐患所在】
　　
　　评估不到现场任由中介介绍
　　
　　在记者的采访中，一位21世纪的房产经纪人就向记者振振有词道：“做高房价，对国家的税收有益，同样对于按照合同价收取千分之二手续费的评估机构而言，又何乐而不为呢。”
　　
　　日前，记者跟随一位房产经纪人在东洲房地产评估有限公司咨询评估事宜时发现，目前房产评估行业的“弹性”空间相当大。一位姓钱的工作人员告诉记者，房产交易评估有“上限和下限”一说。即可根据客户需求，提供最高与最低的评估价。“如果客户希望把房价做高，评估公司在一定尺度内会‘尽可能’地给出最高的评估价。”
　　
　　与此同时，记者从房产中介处了解到，由于目前房产评估机构普遍都是“闭门造车”根本不会现场看房，因此“豪华装修”、“家用电器顶级配置”、“小区绿化覆盖率30%”……这些房产赠值部分的硬指标都将任由中介“随口说说”了。
　　
　　对此，一位房地产估价行业的资深从业人员告诉记者：“要对一套物业进行专业评估，至少必须前往现场勘察。尤其是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响成交价格。”而目前各区交易中心进驻的评估公司，显然没有完全做到这一点。
　　
　　【银行把关】
　　
　　做好审核严控“太高价房”
　　
　　在实际操作中，由于做高房价太离谱而被银行“发回重审”的例子也不在少数。据建设银行一位负责房贷业务的工作人员透露，“最近确实发现有不少明显做高房价的合同，而且做得实在是粗糙，像这种虚假合同别说贷款5成不可能，就连能不能放贷还要打个问号了。”
　　
　　据一位“受害者”罗女士说，新政出台前，她看中一套168万的二手房，定金都交了，但没想到新政一出，公积金贷款黄了，首付比例立即提高到84万元。无奈之下，罗女士只能冒着被“拗”定金的风险——毁约。“但没想到中介给我出了个主意，做高房价减少首付。”罗女士告诉记者：“结果合同价就硬生生的做到了260万元。”
　　
　　“当初中介说，与他们合作的评估公司是银行认可的，保证没有问题。”但是结果却令罗女士颇为失望，130万贷款非但没到手，连整个贷款合同都被驳回了。对此，沪上不少银行都表示：“对于放贷的风险控制银行历来是很重视的，现在既然看到了这种苗头更要严格把关。”而与此同时，不少工作人员也坦言，“你抬价不要太狠心，那也就算了，但别把银行当傻子，毕竟放贷的最后一道流程在银行。”
　　
　　【链接】
　　
　　评估一套房产主要依据什么
　　
　　据一家设在黄浦区房地产交易中心的评估机构透露，“对于一套二手房的评估，有政府数据库，我们根据以往的记录得出市场估价”。当记者追问，“估价会涉及哪些具体指标，有没有参数”时，工作人员解释说，一般会采用市场比较法对具体房源进行评估，成交时间、地段、房龄、户型都会影响评估结果。
　　
　　但事实上，这些影响房价的修正参数是相当复杂：包括所处地段繁华程度、交通便捷程度等等。据一位的房产估价师透露，目前一般的估价师要对二手房进行“市场比较法”估价，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是与房产交易中心有合作关系，可以查看到该区域内二手房成交的价格信息，也仅能以近期同一小区、相似房源的成交价格作为参考，确定一个“合理”的价格区域，作出大致判断。
　　
　　专家提醒
　　
　　签署“阴阳合同”对买家而言是暂时便宜换大亏
　　
　　做低房价可避税、做高房价能骗贷，看似完美的阴阳合同真像房屋中介说的那样美好吗？专家提醒，签署“阴阳合同”是暂时便宜换大亏，事实上对于买卖双方而言，蕴藏着极大风险。对二手房的卖家而言，有可能遭遇一部分房款收不回来的风险；而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。
　　
　　“双方签订的合同只有得到法律确认才能被认定为有效，才能受到法律保护。如果合同效力有瑕疵，那么当事人的权利就处于一种不确定状态，也不会受到法律的严密保护。”同时，法律界人士指出，如果双方因交易发生诉讼，法院就要对阴阳合同的订立情况及其效力进行审查。一旦合同被认定为无效，那么基于阳合同办理的过户手续有可能因登记不实而被撤销。
　　
　　同样，作为“阴阳合同”的策划人——房产中介机构一样面临风险。一旦“阴阳合同”中的任意一方毁约，由于其合同的合法性不受保护，因此对于中介而言，到手的中介费就飞了。尤其是在做低房价的合同中，中介很可能拿不到事先“约定”的服务费。
　　
　　相关链接
　　
　　房管部门将加强对中介监管明确禁止阴阳合同
　　
　　针对一些房产中介的不规范做法，记者从市房管局获悉，房地产经纪管理办法原则上已经通过，很快就会对外公布。管理办法设定了5项制度，并明确禁止“阴阳合同”行为。
　　
　　而在“9·29”的楼市新政中，住建部等部委也首次强调，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“有的违法违规赚取房地产经纪费以外的收入，有的违反了国家的税收制度，协助交易当事人签订阴阳合同，帮助客户逃税，这都是违法的。”专家表示。