限购满月福州楼市冷热不均 中小户型突围楼市

　　中效型仍是救市奇兵
　　
　　昨日，福州版限购令颁布已正好“满月”，历经一个月的调整，各开发商也选择不同方式“储粮过冬”，或“偃旗息鼓”，静观后市回暖，或趁此机会进入蓄客活动期，待限购结束后再发力。
　　
　　然而，还有一些开发商不甘低调，在限购令的阴云笼罩下打破沉寂，逆市推盘，得到购房者的强烈响应，让人又有“暖冬”之感。
　　
　　冷与热的重叠，淡与旺的交织，福州楼市冷热不均，正演奏着“冰与火的交响曲”。
　　
　　调查：成交量再减各楼盘间“温差”较大
　　
　　11月6日，记者以看房者的身份走访了福州部分楼盘，亲身体验了一把“大温差”下的榕城楼市。
　　
　　在阳光城？新界的营销中心，记者看到，楼房沙盘前围绕着许多前来看房的人，不少消费者挤在前台忙着办理手续，而其内部的贵宾室也是座无虚席，每位置业顾问都在向客户介绍产品。由于来访客户太多，售楼人员无暇顾及，记者无奈地受到“冷落”。
　　
　　据了解，10月30日开盘当天，阳光城？新界所推出的一期新品房源便赢得2000多位置业者的热捧，房源在短时间内便被一抢而空。
　　
　　随后，记者来到正荣？润城营销中心，恰逢当天上午润城的一期90m创新复式&mdashttp://post.cnfol.com/thread/h;&mdashttp://post.cnfol.com/thread/h;宽三房、大四房公开，所以即使下着大雨，人们依旧在营销中心门口排队等候入常
　　
　　同时，在融侨金辉？天鹅湾的售楼部，销售人员告诉记者，天鹅湾目前主推的27号楼预约情况良好，72套房源的金卡、银卡已全部预约完毕，仅有少数房源的铜卡剩余，预计在11月中旬也将开盘。
　　
　　与上述楼盘的火爆热销形成鲜明对比的是，记者当天所走访的新区其他楼盘则相对冷清，由于一直没有新房源推出，少数楼盘甚至处于无人问津的状态，让人感到这股“限购冷锋”下的阵阵寒意。
　　
　　而另一方面，上周楼市成交量的再度下滑也与这股寒意“不谋而合”，根据海峡房网的数据显示，上周福州市住宅成交套数总计258套，总面积35076m，成交套数环比减少4.8%，总面积增长4.19%。
　　
　　限购令下的楼市，寒冷依旧，而在这个冬天里的些许“暖火”，更值得人们瞩目。
　　
　　探析：
　　
　　中效型仍是救市“奇兵”
　　
　　“成交套数环比下滑，而总面积却有所增长，这说明福州当前成交楼盘仍是以大户型为主”，业内人士林先生分析，而大户型受到限购令的影响最深，因此只要有合适的效型推出，立刻便会受到市场热捧。
　　
　　事实上，无论是阳光城？新界还是正荣？润城，主打的都是中效型。
　　
　　阳光城？新界所推房源面积涵盖35~125m，其中47m的户型做出了两房，65m的户型打造成舒适两房，同时还有81m阔派三房、94m大三房以及110m大四房，尤其是65m、81m和94m的户型最受欢迎。
　　
　　正荣？润城则公开了其90m的创新复式，同时还拥有6米挑高户型和面积赠送的让利优惠，十分抢手。“还应注意到，鉴于中效型在两轮调控新政下的优异表现，目前一些投资者也把中效型作为投资的新方向，客观上也带动了中效型的热销”，福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，近来投资中效型的现象有所抬头，由于在福州拥有一套房产的家庭仍能再买一套，而购买中效型显然不是为了满足改善型需求，因此，在限购令使房价维稳的情况下介入中效型投资，也成为购房目标之一。
　　
　　由“限购”“抢购”成消费需求的“堰塞湖效应”
　　
　　根据福州市房地产交易登记中心的最新可售房源数量显示，截至11月1日，福州市可售房源数比10月18日减少1498套，减幅为6.96%，房源推量的减少，使限购令下的楼市成“惊弓之鸟”，一有合适房源推出，便大受欢迎。
　　
　　对此，零距离营销副总经理林旭认为，“按照正常的标准，每年房源放量应该在300万~400万m之间，而今年由于受到政策影响，购房者不时观望，市场也忽冷忽热，不少开发商放缓了推盘步伐，福州楼市至今成交总面积仅为100多万m。”
　　
　　尤其在限购令推出后，大户型不好卖，效型稀缺的情况下，更是一推即火。“从全国楼市大环境看，二次调控剑指房价，而抑制成交量并非政府本意，但限购令出台后，楼市表面上陷入观望，房源进一步减少，实际上却在积压着人们的购房需求，这就是楼市的‘堰塞湖效应’”，新境界地产策划公司董事长杨锌指出，近期几次楼盘的热销，就是限购令下积压的购房需求得到短暂释放的体现。
　　
　　走势：“政策调控市”愈发显现
　　
　　那么这场楼市的“冰火交响乐”究竟还会持续多久？
　　
　　面对消费者的疑问，多位业内人士表示，在限购令尚在执行的背景下，楼市冷热不均的现象仍将持续；而即使限购令结束，对于明年的市场走向也难以预料。“因为明年究竟又会出台怎样的政策，无法预知，但可以肯定的是，今后政策调控对房地产市场的影响将越来越大”，王阿忠称，今年就是楼市的“政策大年”，在政策调控背景下的市场，企业运作的空间已越来越有限，现今政府的目标是先稳定房价，下一步如何打算，犹未可知，所以开发商和购房者既要留意市场变化，也得关注政策导向，“尤其对于投资者而言，在房价维稳的时候，投资成本大大增加，更应慎重考虑”。
　　
　　杨锌也补充道：“聪明的开发商也会懂得‘识时务’，适当让利也是尊重市场的表现，而对于真正欲买房安家的人来说，选房比选价更重要，该入市时就不应观望。只有双方共同努力，才能让市持复降，否则必将迎来更严厉的调控。”