四策化解燕郊楼市限购令

　　燕郊地区重拳推出的“对外地购房者进行限制性贷款”政策遭遇了开发商的变相抵制。记者近日走访燕郊楼市调查发现，即使非河北户口，开发商仍旧宣称可以贷款买房。按照房产销售人员的说法，“限贷令、限外令”所规定的种种条款都有招数应对。而开发商的“见招拆招”让燕郊尚未消除的楼市泡沫再次出现了反弹的迹象。
　　
　　限贷令后燕郊楼市急速降温
　　
　　与一年前相比，曾经是售楼处、中介集散地的燕郊主干道迎宾路及行宫大街看起来寂静了许多。陷入低谷的燕郊楼市也加剧了中介销售人员之间的竞争，不少销售人员走到街面上开始散发传单……
　　
　　乘930公交从国贸出发，如果不堵车大约40分钟便可到达河北省三河市燕郊经济技术开发区。
　　
　　然而，与一年前相比，曾经是售楼处、中介集散地的燕郊主干道迎宾路及行宫大街看起来寂静了许多。原来在这的40余家中介公司，已经有恒大地产、宏顺达地产等七八家公司关门，还有两三家门店玻璃上贴着“转让”告示。
　　
　　“8月份对外地人限制贷款买房以来，我们这边基本上就没活了。”老家在黑龙江的小李曾在北京链家地产工作，三年前因为看到燕郊房地产市场的炒作潜力，经朋友介绍来到燕郊做地产经纪。
　　
　　“2007年我刚来的时候，第一单生意就吓了一跳，一个客户用两成的首付买了10套40平方米的新房，10套都是贷款，每套就付4万元，这在北京是不可能的。”小李回忆，一年后当项目封顶、即将开始还贷的时候，该客户一次性抛出了这10套新房，每套净赚20万元。“500%的利润，几乎就是空手套白狼。”
　　
　　正是由于信贷的漏洞以及远低于北京的房价，让燕郊楼市在过去的8年里成为了部分买不起房的“北京人”实现居住梦想的地界，更成了资金炒作的对象。然而这种涨幅和炒作让政府看到了楼市泡沫破灭的风险。
　　
　　今年8月，三河市宣布对非本地户籍购房者的限贷政策：对不能提供一年以上社保或完税证明的非本地户籍购房者停止贷款；可提供上述证明的，首套住房实行50%首付，利率1.1倍，停发二套以上住房贷款。10月，三河市再度推出对本地户籍购房者的限贷政策：首套住房首付提至三成，并明确要求首套房单价超过8000元，或者首套房超过90平方米，或者离婚购房者，第一次购房贷款首付也需要四成。
　　
　　步步收紧的限贷政策，让小李的工作变得愈发艰难。“从首付两成，到首付五成，再到现在不对外地人提供贷款，政策不断收紧，我们的工作压力也随着增长。”面对政策，小李表情很无奈，“按照往常规律，现在楼市应正值火爆期，然而很长一段时间内，整个售楼大厅只有几位看房的客户，这让我很不适应”。
　　
　　不只是客户的减少，让小李感到不适应的还有如过山车般下降的房价。“最高的时候燕郊房价是10000多元，现在我手头上的房源基本上均价在6000元到7000元。几乎是到了谷底，政策调控效果还是立竿见影的。”
　　
　　陷入低谷的燕郊楼市，也加剧了中介销售人员之间的竞争。不少销售人员走到街面上开始散发传单，在燕郊酩酒厂附近，记者被5名销售人员误当成看房者架入班车，强行看房。
　　
　　破解之道开发商“见招拆招”
　　
　　面对限贷令后“死水一般”的燕郊楼市，燕郊的开发商们开始四处寻找“破解之道”，于是，诸如办户口、假社保、异地放贷等“对策”日益成为燕郊房地产市场内部“不能公开的秘密”。
　　
　　对策一：河北户口轻松落
　　
　　“虽然不是本地人，但是要来我们这边买房子，我们可以给你办理河北户口，这样就可享受房贷。”在莱茵佳苑售楼处，记者进行了暗访调查，在连续两次的接触后，一位售楼人员终于确定了记者的“购房意愿”，打消顾虑道出了“落户-贷款-购房”的办法。
　　
　　“咱们老总上面有人，如果你不是北京户口，燕郊是技术开发区，可以按照技术人员落户的政策，帮你弄个三河市的户口，反正都是外地户口，在哪无所谓；如果你是北京户口，那就不划算了，而且容易引起怀疑。”这位售楼人员表示，在燕郊买房如果户口在异地，一般中介或者开发商都能帮助解决河北户口，进而让购房者享受河北房贷，这已经是业内不能公开的秘密。
　　
　　对于落户之后是否能够再迁回原籍，这位售楼人员表示并不清楚。“你都在燕郊买房了，还想着回原籍干什么，燕郊现在离北京这么近，过不了多久就被划入北京了，到时候你可就是北京户口了，这么大的便宜不趁现在捡，到时候是要后悔的。”
　　
　　对策二：假社保、假完税证明随便挑
　　
　　对于不愿落户在燕郊的购房者如何获得燕郊房贷呢？
　　
　　“你要是北京户口，为买房子迁到我们这来，损失北京户口，也确实不划算，我们可以帮你搞到一年以上社保或者完税证明，这样也可以贷款。”在另一家楼盘的售楼处，一位售楼人员给北京户籍的购房者支招。
　　
　　至于如何办理假的社保证明和完税证明，这位售楼人员却不愿过多透露。但一位长期在燕郊从事销售的中介工作人员向记者曝出了其中的“奥秘”。
　　
　　“一般要为购房者提供假的社保和完税证明，开发商的风险很大，因此在燕郊多半采取的是开发商自己另外成立一家皮包公司，具有缴纳社保和完税证明的条件，再将购房者吸纳成这家皮包公司的员工，由这家公司出面，为购房者办理社保和完税证明，这样就合理合法了。”但根据相关部门的要求，贷款所需的完税证明要一年以上，即便是购房者可以成为上述开发商皮包公司的员工，又怎么能够开出一年以上的社保证明呢？“户口都能落了，一个社保又怎么开不出来呢？”上述中介人士如此解释。
　　
　　“开发商之所以敢这么做，主要是银行一般都不会去查购房者的社保或完税证明是否属实。”一位不愿透露姓名的银行内部人士告诉记者，在实际批贷的过程中，银行的信贷部门主要核查的是央行的征信系统，核查内容仅限于购房者的贷款记录以及信用卡的还款记录，而社保及税收系统，则尚未与这个系统完全联网，银行即便是核查，也只是抽查而已。“不会每个都查，就像是之前频频出现的假收入证明，银行也未必能完全查出来。”
　　
　　对策三：疏通银行异地放贷
　　
　　解决户口和提供社保、完税证明只是燕郊开发商吸引客户的部分招数。
　　
　　“我们老板正在和北京方面的银行沟通，如果沟通顺利，户口在北京的客户，来燕郊买房同样可享受房贷。”燕南园的一位售楼人员向记者透露，目前包括他们项目所在的许多燕郊楼盘正努力通过各种途径和北京的银行取得联系，提供北京方面的贷款。“能不能解决限贷还要看开发商的能耐，我们的问题不大。”
　　
　　事实上，燕郊优势在于地理位置紧邻北京，交通便利，而物价消费却远低于北京，在燕郊出租车起步价只有5元，是北京出租车起步价的一半。在这些优势的吸引下，燕郊楼盘吸引了大批北京人入住，北京白领阶层成为燕郊楼市最大的消费群体。限贷政策一出，为保留北京客户，防止客户流失，一些开发商想出了上述异地放贷的“招数”。
　　
　　“根据银监部门的规定，异地放贷是不被允许的，这里面有异地抵押物本身存在的估值风险，更有骗贷的风险。”个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊告诉记者，由于存在异地估值的不同，房地产项目在异地贷款时可能面临资不抵债的风险。与此同时，抵押物在异地更不利于银行部门的监管，容易引发骗贷的情况，因此银监部门对于此种行为一直是严令禁止的。
　　
　　但燕郊某中介负责人向记者透露，在该公司承接的业务中，确实有在燕郊买房在北京贷款的情况，“一般都是小银行的办事处或者分支机构，为了冲业绩才敢这么做”。
　　
　　对策四：垫付贷款也能卖房
　　
　　对于那些实在不愿做异地贷款的购房者，开发商又将采取何种招数呢？
　　
　　“要是您实在不愿做异地贷款也成，我们先收您50%的首付，房子先做网签，但不做贷款协议，剩下那50%的缺口，交房的时候我们再想办法。”对于记者提出的不愿做异地贷款的要求，燕郊某开发商表示，自己可以采取垫付的方式为购房者先期垫付本应由贷款提供的50%房款，等交房后再以房屋做抵押申请贷款还给开发商便可。
　　
　　“其实开发商就是要迅速回笼资金。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，对于开发商而言，如果真的采取为购房者垫付50%房款的话，目的只有一个，迅速回笼50%的首付款。“开发商所谓的垫付，根本不用掏出来，而每个购房者都可以给它50%的首付，那短期之内便可以回笼一大笔资金，最关键的是，即便是申请贷款，银行放贷也要等项目封顶以后，一般要一年之久，这个钱一年之内开发商是拿不到的，还不如让购房者欠着自己的。”张大伟分析认为。
　　
　　燕南园的售楼人员也坦言，楼市不可能不受政策影响，但影响能持续多长时间，影响程度有多深，还很难做出判断。“我们的楼盘还好点，有些楼盘直接动不了了，因此现在不快点回笼资金，以后情况如何还很难说。”
　　
　　博弈泡沫风险隐现
　　
　　楼市泡沫带给燕郊的风险已经显现。记者夜间走访了几家楼盘，零星的灯火显示这里存在巨大的空置率。
　　
　　“政府出台限贷令的目的主要是为了规避风险，抑制楼市泡沫，如果真的遭遇开发商抵制，燕郊楼市的泡沫还会继续膨胀。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，一个城市的房屋销售价格应该与该城市的居民收入水平相适应。可以有投资，但不能有如此大的差距。
　　
　　来自三河市相关部门的统计显示，燕郊本地居民的人均收入1000余元，该区域商品房价格最高时上涨至1.1万元/平方米；而三河市建委提供给记者的一份统计数据也显示，燕郊的购房者中，90%均为外地人。
　　
　　“从这方面来讲，燕郊的房价确实很高，而且已经出现了泡沫。政府在抑制楼市过快上涨方面已经出台了足够多的办法，但遭遇开发商如此疯狂的抵制，只能说明监管并不到位。”张大伟也认为，通州发展的带动和城铁延伸至河北，确实给燕郊带来了机会，也成为房价提升的支撑。加之未来城铁开通，燕郊的出行环境将更加完善，从这一点来看，燕郊有其发展的空间。“但应该是持续的发展，而不是没有底线的炒作。”因此，对于当前燕郊楼市而言，并非需要更多的调控措施出台，而是应该考虑如何将已有的政策“管住了”、“落实了”。
　　
　　事实上，楼市泡沫带给燕郊的风险已经显现。记者夜间走访了几家楼盘，零星的灯火显示这里有巨大的空置率。居住在东贸国际的一位居民告诉记者：“虽然不能准确说出小区入住率，但总体来说入住率并不高，房子售完快一年了，到现在也没有多少人入住，阳台上没有几家住户有窗帘，也没有几处阳台晒衣服。”
　　
　　在燕郊土生土长了50年的出租车司机王师傅担忧：“燕郊的房子都是外地人炒起来的，他们大多是投资而不用做居住，燕郊本地人又很难买得起房，这么炒下去迟早会出问题。”