四成房企利润下降逾三成

　　提要：专家认为，调控政策重创楼市，不排除开发商将促销卖楼回笼资金。数据显示，从2006年开始，中国平安、中国人寿、泰康人寿、人保财险、太平人寿、民生人寿、生命人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。
　　
　　专家认为，调控政策重创楼市，不排除开发商将促销卖楼回笼资金。
　　
　　数据显示，今年第三季度，在136家房地产上市公司中，有56家（占四成比例）的三季报净利润同比环比均出现下降，环比降幅达35%。
　　
　　业内人士分析表示，主要是因为国务院连续出台的严厉调控政策重创楼市，对房企业绩产生巨大的影响。预计随着政策影响加大，第四季度开发商利润还将持续下降,或促销卖楼。
　　
　　四成房企三季度利润下降
　　
　　Wind数据显示，截至10月26日，申万房地产行业136家上市公司中，有56家上市公司的三季报净利润出现下降。其中，30家上市公司单季净利润同比出现下降，占比将近60%。
　　
　　该56家公司第三季度营业总收入合计为374.05亿元，同比上涨9.45%，但环比二季度则下降15.6%；三季度归属于母公司股东的净利润合计为42.13亿元，同比略微下降1%，环比二季度则大幅下降35.28%。
　　
　　资深房地产专家谢逸枫指出，上市房企净利润缩水幅度高达35%，主要是因为连续出台的严厉调控政策重创楼市，对房企业绩产生巨大的影响。经纬行研究中心主任曾英杰认为，鉴于三季度是今年房地产市场最为火爆的一个季度，房企业绩环比下跌可能有两方面原因，一是房企为了搅动市场，大幅增加营销推广费用，导致成本增加；二是应该有一些开发商把不少三季度的业绩算入四季度。否则按道理来说，三季度的利润应该比二季度高。
　　
　　资金吃紧不排除降价跑量
　　
　　与去年同期相比，开发商不仅负债率大幅上升，经营性现金流量更是迅猛下滑。业内人士表示，在第四季度政策调控继续加强的趋势下，房企利润将依然保持下降的趋势。
　　
　　资深房地产专家谢逸枫表示，在预售款受监管、融资渠道被堵塞以及利息额增加的情况下，房企资金压力进一步加重，货币政策的收紧更使房企融资难以打开局面。目前，部分房地产资金链压力与日俱增，尤其是上市房企现金吃紧，不排除部分上市房企会抛售手中部分项目或降价跑量，“房企唯有采取降价的方式，至少下降10%，才能避免更大的损失。”
　　
　　据悉，目前中国所有房企的开发资金来源为：房企自有资金占20%，国内贷款占20%，预售款占40%，另外还有20%来自于承建商和材料商提前垫资。由于资金链吃紧，目前不少房企上市公司已开始通过多种途径进行融资，包括拓展优先票据、基金募集、境外融资、银行借贷等。不过，由于央行加息以及融资限制较多，通过加快销售实现资金回笼仍是最好的途径。
　　
　　二三线城市成拿地新目标
　　
　　尽管龙头公司业绩依然占据大部分比重，但部分二三线地产公司也显示出快速增长势头。据wind统计，已有13家地产公司对2010年度业绩进行预告，其中9家公司预喜，包括津滨发展、华丽家族、滨江集团、荣盛发展、合肥城建、广宇集团等在内，均属于二三线地产上市公司。
　　
　　满堂红研究部主任沈锐培认为，相对于被政府严控的一线市场，二三线城市正处于房地产发展黄金时期，一来市场需求越来越大，二来政策相当宽松，也吸引了大量投资资金。
　　
　　资深房地产专家谢逸枫也认为，从4·17新政开始，房地产调控政策主要是针对此前房价涨幅较大的一线城市，而二三线城市受影响相对较小，因此便成了上市房企拿地的新目标。
　　
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　　房企大笔购买商业地产以备发展
　　
　　在住宅市场遭遇政策洗礼的同时，商业地产则因市场价格相对较低、政策限制相对较少而拥有更大的吸引力。从房企三季报业绩表现来看，万通地产等商业地产公司业绩同比均实现增长；世茂股份继中期业绩同比大增744%后，预计三季度业绩继续大幅增长。
　　
　　日前，第一太平戴维发布2010年第三季度广州写字楼市场简报称，全市甲级写字楼租金环比上升3.2%，为每平方米每月118.1元。不仅写字楼租赁方面出现回暖迹象，不少大宗写字楼买卖也频有发生。曾英杰认为，一方面，由于写字楼价格处于相对低位，商住倒挂的现象让不少开发商意识到了写字楼市场的前景；另一方面，国内经济逐步企稳，企业对后市开始乐观，因此在三季度介入，也是为后续的扩张发展做准备。
　　
　　今年9月，保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》。据业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可用于投资商业地产。数据显示，从2006年开始，中国平安、中国人寿、泰康人寿、人保财险、太平人寿、民生人寿、生命人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。