首次用公积金贷款 在汉还可买三套房

　　“还没有接到任何调整通知。”昨日，武汉住房公积金管理中心工作人员表示，目前武汉的公积金贷款政策规定是：住房公积金个人购房贷款的首付款比例是“新房不低于房价总额的20%，二套房不低于房价总额的30%；最高的贷款额度为60万元；暂停二次以上的公积金贷款。”
　　
　　未用过公积金贷款者可申请
　　
　　“三套房还是用这个政策，只要你没用过公积金就可以用，只能用一次。
　　
　　”一位业内人士对上述规定给出通俗的解释，即最低首付比例的规定没有作出调整，而对于别墅、非住宅等贷款，公积金政策依然说“不”，“现在细则未出，要贷款的市民，估计还可抢上一波。”
　　
　　武汉朗晖置业营销总监镀如说，相比之前的要求，新的政策显然在很大程度上弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞，但也伤及部分改善性需求购房者。
　　
　　而针对武汉公积金贷款的现状，有业内人士直言，“还是有些漏洞，即使中央公布政策，武汉执行肯定会滞后一些，即便是出台了细则，执行起来也是‘困难重重’，因为借贷者贷款案例太多，太杂，不可能照顾到每一位贷款人。”
　　
　　公积金贷款利率差别化
　　
　　策源地产叶文垠指出，此次四部委出台的公积金贷款的差别化政策与此前个人住房商业贷款的差别化政策有着高度的相似。
　　
　　“相比之前公积金贷款不论购买第一套还是第二套住房，均执行基准利率的政策，此次新政策首次差别对待首套房及改善性需求的贷款利率。这将使利用公积金贷款购买一二套房之间存在巨大的利息差，进而增加购买二套房的总价和月供。”研究机构肖锐指出，新政策首次明确提及第二套房的标准，也将使得一些利用公积金购买第二套房甚至第三套房的炒房或者投资的购房者无法购房。
　　
　　公积金贷款政策对比
　　
　　A武汉版
　　
　　1、首套房：套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
　　
　　2、二套房：贷款首付比例暂时不得低于30%，且暂无利率上浮；满足现有人均住房建筑面积低于当地平均水平，贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的条件；夫妻双方无论哪一方，只要使用过一次公积金贷款，便不能再贷，即实行的是“认贷政策”。
　　
　　3、三套房尚未全面禁贷：除了一种可能，即购房者没有使用过公积金贷款，不管是买第几套住房，都可申请，但须满足人均住房建筑面积低于当地平均水平及时普通自住房的条件，且最高可贷60万元。
　　
　　B国家版
　　
　　1、首套房：套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%。
　　
　　2、二套房：贷款首付比例不得低于50％，贷利率上浮至1.1倍；满足现有人均住房建筑面积低于当地平均水平，贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的条件；只要购买的是二套及以上住房，无论贷没贷过公积金，都将不能贷款，即实行的是“认房又认贷”。
　　
　　3、三套房全面禁贷，实行“认房又认贷”。
　　
　　新政后，购买90平米以下首套房还款对比
　　
　　[首次购房&总价款&贷款方式&首付比例&首付款&贷款额&利率&月供&总利息?&90平米以下&60万&公积金贷款&20%&20万&40万&4.05%&2434&184273&商业贷款&30%&25万&35万&5.22%&2353&214622&两者相差&10%&5万&-5万&1.17%&-81&30348&说明：本表格计算的首套房商业贷款与公积金贷款政策调整后，还款对比：购买90平米以下首套房，以房屋总价款60万，商业贷款八五折利率的5.22%，贷款20年期计算，借款人使用公积金贷款可以比商业贷款少支付5万元首付。随着贷款额的增加，使用公积金贷款每月要多支付81元月供，但由于公积金利率低，总体下来，借款人仍可节省30348元总利息，公积金优势明显。&]
　　
　　新政后，公积金和商业贷款购买第二套房对比
　　
　　[已购买首套房面积?&二套房贷款&首付&贷款额&利率&月供&总利息?&已购买首套房面积
　　
　　低于91平米&公积金贷款&50%&40万&4.455%&5041.78&410027.95&商业贷款&6.754%&6084.81&660355.53&两者相差&-&-&2.30个百分点&1043.03&250327.58&已购买首套房面积
　　
　　高于91平米&公积金贷款&停贷&-&-&-&-&商业贷款&可贷&-&-&-&-&两者相关&商业贷款无限制，优势明显。&说明：以一户三口之家购买第二套房为例，使用公积金贷款和商业贷款对比。?1.家庭首套住房面积低于91平米，再购房时使用公积金贷款和商业贷款首付比例均为50%，以贷款额40万20年期计算，公积金贷款与商业贷款对比，每月可节省521元，节省总利息125163元；??2.家庭首套住房面积高于91平米，再购房时公积金贷款是不发放的，而商业贷款则没有限制，有较大优势。?&]本报记者张磊整理
　　
　　◇观察
　　
　　不断“点刹”或使楼市持续降温
　　
　　自9月底新政策和随后各地“限购”等政策不断出台以来，10月楼市呈现出鲜明的地区差异。某研究院的数据显示，10月监测的30个重点城市中，14个城市一手商品住宅的成交量上涨幅度超过10％，6个城市跌幅超过30％。在新一轮调控中，二、三线城市楼市对政策反应相对滞后，一线城市对政策较为敏感，后者的成交量大多下跌，而价格走势总体平稳。
　　
　　一线城市的降温从上海的二手房市成见一斑。上海中原地产提供的数据显示，10月该机构代理的二手房成交套数环比下降接近五成，其中以中高档房源为主的中心城区成交量超过90％。业内人士还指出，一些地方楼市10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着调控政策的深化推出，市场将进一步降温，11月的成交量可能出现明显下滑。
　　
　　业内人士分析，此次公积金贷款政策的调整，说明房地产的各项调控措施必须坚定不移地执行下去，以防止楼市大起大落。促进房地产市场的平稳降发展，日渐成为业内的共识。
　　
　　中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，目前公积金贷款政策和商业贷款政策在抑制投资投机性需求方面已趋于一致，但这属于阶段性政策。一旦需求释放，供应求关系就可能失衡。限购限贷都只是平衡供求关系的阶段性措施，长远看仍需增加住宅的供应量。