上市房企资金链虽紧犹松 短期内开发商难大幅降价

　　提要：虽然成交量下降，负债率上升，开发商资金链进一步趋紧，但是这距离楼市的拐点仍需时日。对此，万科北京地产公司营销总监肖劲也曾向记者表示，预计四季度房价会有所下调，但幅度不会太大。
　　
　　虽然成交量下降，负债率上升，开发商资金链进一步趋紧，但是这距离楼市的拐点仍需时日。根据聚源数据统计，申万分类的125家上市房地产公司的2010年三季报显示，开发商流动比率、速动比率等经营风险主要指标均处于合理水平，这意味着开发商主动降价的压力比想象的小，二次调控将是持久战。
　　
　　开发商资金链虽紧犹松
　　
　　虽然，经历了几番调控，开发商资金链在一步步趋紧，但是并非到了“不可救药”的地步，相反由于去年的热销和今年楼市的回暖，开发商资金链仍处“安全界线”中，降价压力并不大。
　　
　　根据聚源数据统计，申万分类的125家上市房地产公司的2010年三季报显示，经营活动产生的现金流量净额合计为-869.11亿元，而今年一季度这些公司的现金流量净额为-440.36亿元，半年报该值则为-827.53亿元。显而易见，从今年二季度开始，地产公司的现金流呈现继续恶化态势，但三季度恶化度并不明显。
　　
　　值得注意的是，“招保万金”无一例外的经营性活动现金净流量均为负值，其中现金流最为紧张的依然是保利地产，其三季度经营性现金流净流量达到-261亿元。但是，万科、金地的经营性现金流净流量却较半年报时好转，其中万科由-95亿元转变为-12亿元，金地由-45亿元变为-14亿元，说明不同开发商现金流正在分化。
　　
　　记者还注意到，开发商债务状况压力有强化趋势，但程度有限。根据聚源数据统计，2010年三季报125家上市公司带息债务/全部投入资本平均值为47.81%，分别较一季度（45.38%）和2009年末（42.98%）上升了近2.5个百分点和5个百分点。
　　
　　然而，根据聚源数据统计发现，125家上市公司的2010年三季年报显示，开发商流动比率、速动比率等考查房企经营风险的主要指标虽有所波动，但仍均处于合理水平，其中速动比率中位数为0.59，流动比中位数为1.87。
　　
　　记者注意到，今年一季度末和去年末125家上市公司速动比率中位数分别为0.63、0.61；流动比率中位数分别为1.88、1.84，这说明调控之下房企经营风险的主要指标虽然有趋紧之势，但并非急转直下式的恶化。
　　
　　流动比率、速动比率是用来衡量企业短期偿债能力的，其数值越高，意味着企业短期偿债能力越强。一般来说，流动比率>2并且速动比率>1，意味着资金流动性好；1.5<流动比率<2且1>速动比率>0.75，资金流动性一般，但也不错。
　　
　　而且，记者根据聚源数据进一步统计，2010年三季度末，申万分类的125家A股房地产企业持有的货币资金合计达2069亿元，再创新高，意味着开发商资金并非一味恶化，相反有些开发商手中资金充裕，既有能力扩张，又有能力维持目前市场房价。
　　
　　短期内开发商难大幅降价
　　
　　事实上，二次调控以来，开发商“打折”、“降价”者少之又少，甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足，所以希望短期内开发商进行“以价换量”的愿望恐难实现。对此，业内人士直言，由于开发商资金仍宽裕，所以今年年底前估计不会大幅降价。记者注意到，对于后市，万科和保利地产在三季报中均表示有信心。
　　
　　“成交量再次下降，调控政策又如此密集，房价可能会降一点，但不会降很多。”一位上市地产公司老总向记者表示，目前随行就市是大多数人的考虑。
　　
　　对此，万科北京地产公司营销总监肖劲也曾向记者表示，预计四季度房价会有所下调，但幅度不会太大。
　　
　　但是，另有业内人士表示，“虽然近一个多月的成交量大降，但由于去年开发商‘积粮’很多，因此降价动力不足，撑到今年年底问题不大。”
　　
　　江南证券房地产首席研究员杜丽虹就曾分析指出，“以2009年年报财务状况估算，2010年仅有10%的地产企业会出现较大资金缺口，企业被动降价压力不大。”
　　
　　值得关注的是，二次调控以来，虽然全国主要城市商品房成交量大幅下跌，但与今年4月份开启的那次调控相比，下跌幅度相对有限。在这种情况下，开发商“以价换量”的动力更显不足。
　　
　　以北京为例，北京市房地产交易管理网的统计信息显示，上周（10月24日—30日）北京市新建商品房网签总量为1676套，与9月同比下跌了60%，但是环比前一周的1474套，却上涨了近14%。与此同时，上周全市二手住宅网签总量为4186套，与9月同期和去年同期相比分别下跌了24.5%和36.5%，但环比前一周的3886套，也小幅上涨了7.7%。
　　
　　从今年4月份的调控经验来看，至少在成交量下跌两个月以上，部分开发商才会跨出“以价换量”的实质性一步。
　　
　　“例如，北京万科长阳半岛项目就是在调控政策出台百日之后确定的开盘价，当时均价为13500元/平方米，较预期定价下调10%-20%。”陈晟告诉记者，虽然期望今年年底前房价下跌不太现实，但也不要过于悲观。
　　
　　“10月份北京打折的项目一共有120个，11月份北京打折的项目增加至172个，较9月份分别增加30%和87%，其中7成左右为高档项目，而且打折幅度也有所增大，而且均价每平方米2万多的房子打折的也在增多。”北京链家地产首席分析师张月告诉记者，这些都可以看作未来降价的个苗头。