楼市调控之际商业地产最抗风险 深入报导

　　11月2日日举行的土地拍卖会上，位于海峡国际会展中心区域的三幅商服或商住用地顺利拍出，加之此前9？8投洽会及几次土地拍卖中北江滨、海峡金融街等多幅商业地块的成功出让，今年福州共有49宗土地上市交易，而商住地块就有37宗，占比超过七成。
　　
　　而另据统计，在未来5年内，至少将有30个商业地产项目接连上马，在市场上“扎堆”亮相。
　　
　　缘何从今年开始，福州楼市中的商业地产项目再度成为楼市主角，在市场上掀起热潮？
　　
　　市政开发“大福州”渐成“加码”商业
　　
　　“作为以东南沿海经贸中心为定位的梳城市，福州近十年来的楼市开发，都以住宅为主导。”一资深业内人士告诉记者，这种“重住轻商”的现象，随着福州市政府建设海峡西岸经济区、做大做强梳中心城市的发展战略的推行而逐渐发生改变。“按照东南沿海经贸中心这样一个城市的定位来说，商业地产的规模还需要进一步做强做大，进一步发展才能体现出具体的效益。”在对福州商业地产现状进行了一番调查后，有关专家认为，就目前来看，商业体量依旧存在一定的空缺。“作为海峡西岸经济区，福州除了梳城市的功能外，还是最重要的核心城市，在规模和质量上，都应当要影响整个经济区。”福建省产业经济发展促进会会长杨益生在一次商业地产研讨会上，也曾表示了这样的观点，梳城市的经济贸易、金融聚集和信息交流存在得天独厚的优势，其商业不仅要辐射至五区八县，更需影响到宁德、莆田、南平等城市。杨益生认为，开发商在开发商业地产时，视野要更开阔，要有前瞻性。
　　
　　而纵观今年以来土地拍卖的多幅商业地块，其中大部分是分布在新区商业氛围较弱之处，或于规划片区内，新建高档写字楼、五星级酒店等区域配套，零距离营销副总杨臻认为，“从民生方面考虑，这些项目可作为新区的配套发展，配套先行，也进而对周边的住宅项目辐射利好的发展效应。”“福州城市扩容，路网延伸，四通八达，由此带动了沿线新区发展，按照目前推地思路来看，不出三年，福州的金融中心多点分布的格局渐成。”福晟集团有关负责人称，新区发展到一定阶段，必然要配套商业地产，在大福州建设及海西政策的助力下，福州商业地产的发展，必将迎来一个发展高峰。
　　
　　市场需求
　　
　　抗市场风险开发“转向”
　　
　　“今年以来的商业地产热，其实与政府推地的步骤和策略不无相关。”业内人士郑景枫告诉记者，自今年年初开始至今，商服地块已然当仁不让地成为了多场土地拍卖会的主角。而据有关数据统计，今年迄今为止的十几场拍卖会中，商服地块基本占推出地块的70%以上。
　　
　　土地有关部门的推地，主要是迎合市场潮流和福州城市发展的脚步。“今年开始，全国各地都在发展城市综合体，因此，福州也不例外。”郑景枫告诉记者，闽江北岸的中央商务区、东部新城、金山万达广场周边等区域，在市政规划中，就是未来福州新的城市金融中心，而在这些区域内，多幅商用地块的推出，将极大地带动这些新区商业的发展。
　　
　　此外，今年以来的土地拍卖主要以商服地块为主，并屡屡受到了市扯迎，这与目前国家宏调政策走向也密切相关。“相对于住宅开发，商业地产更具抗风险性”，一不愿透露姓名的业内人称，受到此前淡市土地拍卖遇冷的影响，在宏观调控政策频出、未来市场走向不明朗的情况下，政府阶段性地放出商业地块“试水”市场，而相对而言，开发商也更倾向于拿此类地块。“商业地产领域受楼市调控的影响小，而人们这两年的投资取向也开始逐渐往商业倾斜。”一业内人士认为，商服地块屡受欢迎便不足为奇，“楼市新政接连出台，抑制了住宅的炒热发展，从另一个角度看却是给商业类地产产品的经营带来了利好。”
　　
　　该业内人士认为，目前市场上商铺、写字楼等商业类产品还相对稀缺，尚未丰富、成熟。“市场上推出的少量商铺产品受到热销，也一定程度反映了商业类产品的留白和市场的潜在需求”。因此，商业地产呈现补涨之势，后来者居上。
　　
　　企业运营
　　
　　宜多管齐下“长线”布局
　　
　　目前在北江滨、东部新城等地，已然有品牌开发商进驻，在进行城市综合体建设，而万达广场也落地海峡金融街、金山等地。而在今年下半年的土地拍卖中，万科、福晟等企业更首度在福州拿下商业地块……
　　
　　纵观今年楼市中各家房企的出手和转型，大部分业内人士认为，这种房企从住宅开发开始转向商业开发的趋势，是市场发展到一定阶段的必然产物。“品牌企业在发展到一定阶段，必将要求走一条多元化发展的经营道路。”一介入商业地产的开发商告诉记者，在现今楼市调控频出的市场背景下，商业地产自然是寻求发展的另一个渠道，“不少房企在今年选择介入商业地产项目，也正是出于这方面的考虑。”
　　
　　楼市调控之际，商业地产最抗风险，这是商业地产今年以来广受市场热捧的关键所在。“专做住宅市场，抗风险能力较弱。”业内人士认为，从做住宅到涉足商业,开发企业多管齐下的发展之道，主要是因为，在未来的市场上，住宅需求将会逐步减弱，因此，商业地产不仅可以作为住宅发展的又一有利补充，更能成为企业长线发展的“助力”。“房企发展到一定阶段，必然要跳脱原来的单一发展模式，朝多元化经营的方向转变。”福晟集团有关负责人在拿下商业地块后表示，企业在福州发展壮大，必然要考虑企业资产的良性组合，而其中，商业地产是重要的一环。此外，写字楼、酒店等商业，也可以成为不少品牌房企上市所必要的资产储备。“商业地产项目的开发不仅对开发企业的资金实力提出了高要求，作为长期的资产运营，其对于企业的运作水平同样也是一种考验”，吴昊告诉记者，对于一些处在转型期的开发企业来说，开发商业地产项目，对企业品牌乃至开发实力，都是一次很好的提升。