楼市新政满月调查:北上广等地房价仍坚挺

　　西门口一中介公司的外窗玻璃上贴满了房源以及价格信息。
　　
　　“9？29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现，虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过，不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期。
　　
　　国庆前后，随着北京、上海、深圳、南京等地陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚，9月的热销势头不复出现，相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。然而，尽管绝大部分城市都未说明限购时间，但依然很多人担心一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此，如何保证限购令解禁后的楼市仍降稳定，房产税很可能是不得不祭出的终极一招。
　　
　　一线城市扫描
　　
　　广州：新楼开盘低调卖价高开
　　
　　刚刚过去的10月，在限购令即将出台消息的影响下，广州楼市以15日限购令正式出台为界经历了一段先扬后抑的过程，网签量在15日之前连续数天维持在过千套的惊人水平上，之后急速回落至3位数的水平。但全月的成交量仍然将创下同期新高，有机构的监测就显示，截至目前10月广州十区成交量已经超过15000套，环比9月增长了1倍以上，而十区成交均价大约为13277元/平方米，环比下降0.15%。从目前情况来看，广州房价并没有出现实质性的下降。
　　
　　不少业内人士认为，政策高压下成交却如此惊人，其实是由多方因素造成。首先，9月底多个新盘抢闸，且成交理想，但由于网签的滞后性，其成交情况多反映在10月份的成交里面，其中不乏推货量过千套开盘当天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期间开盘的几个热点盘君华香柏广尝合生颐景华苑、万科华庭等，开盘当天成交均过百套，但也集中反映在10月的成交中；第二，十一期间虽然政策施压，但主打刚性需求、且总价多在120万元以内的楼盘依然受到市场的追捧，例如时代南湾、招商金山谷、一品湖山和雅宝新城等。至于作为政府工程的亚运城，由于其自身的特殊性以及较好的投资前景，成交也一样飘红；第三，由于“9？29”新政后，多个城市推出了限购令，广州也放出了风声，因而市场出现了一场限购前的“抢购潮”，购房者抢闸购房，而开发商也加速签约，以致15日之前几天的网签量暴增。
　　
　　记者走访发现，在新政调控之下，部分逆势开盘的楼盘都较以前转趋低调，没有过多的宣传和造势活动，同时在开盘中采取吹风价比开盘价高出一截的营销模式，吸引买家入市。位于南洲板块的某楼盘在新政后开盘就非常低调，除了在开放样板房后推出交付5万元诚意金可享受九五折优惠活动之外，在营销方面没有特别的手段。在报价方面，销售人员一贯保持价格往高处报的作风，让人产生楼盘涨价幅度很大的假象。但在开盘日价格反而是略低于之前均价2万元/平方米的报价，实际上只有少部分的高层单位价格超过2万元/平方米，而其他的楼层单位均价在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的单位，最终当天就销售了接近一半大约过百套的货量。
　　
　　经纬行研究中心主任许婉婷认为，继9月底二次调控新政和地方限购后，央行于10月19日宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率，进一步强化了楼市调控的力度，表明了政府调控房价的决心。三年来首度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧，之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制，通胀压力将得到缓解，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。另外，加息意味着购房成本增加，也意味着开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高，虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击，但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款，开发商的融资渠道变窄，于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道，相应的成本也提高，若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加，则开发商的资金运转将更难，届时唯有加快销售回款。在这种预期情况，不排除一部分资金压力大或一直采褥速销售战略的房企在本轮加息中就率先降价，以实现资金的快速回笼。房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望，当市场陷入持续观望状态，离开发商降价也就不远了。
　　
　　上海：豪宅热销大幅推高均价
　　
　　“9？29”新政满月，上海楼市也如申城天气一般遭遇寒流过境，商品住宅成交量持续下滑。但普通百姓最关心的房价却“表现不佳”，只有少数外围楼盘微微下调，远远达不到“跌”的程度。有业内人士指出，目前，上海房屋均价仍然站在超过22000元/平方米这一价格高位的重要原因之一，就是上海星河湾等豪宅在本月的集中成交。根据汉宇地产市场研究部发布的一手房数据，10月18日~24日这一周，全上海市公寓成交均价已经上涨至22406元/平方米，环比上涨13.4%，成为近两个月周成交均价的新高。但在扣除上海星河湾、仁恒怡庭这两个豪宅的价格影响之后，全上海市公寓的均价只有17958元/平方米。但记者在采访中发现，即便是把贵价豪宅排除在外，上海楼市也没有出现明显的价格下跌。事实上，上海一般商品住宅的价格仍然保持稳定，之前喊出“降价”口号的，只是一些一度热销的郊区外围楼盘，特别是外环以外的板块。而汉宇地产的数据也显示，即便是这些偏远板块的楼盘，价格跌幅也都在5%以内。有业内人士向记者表示，这些楼盘与市区内的楼盘相比，本身并不算稀缺，也就难在市撤境欠佳时“保值”。而且在调控措施出台前，这些板块楼盘的价格都曾有过大幅度的提升。
　　
　　汉宇地产对旗下100多家门店的调查数据显示，10月以来，主动撤销购买意向的客户数量占到总成交的三成左右，其中首次购房和改善型购房客户各占一半。但这不意味着购房者已经彻底打消购买念头，除了那些确实承担不了首付和利率的买家不得不“被退房”和“被观望”，仍有不少人“伺机而动”。上海的符阿姨就代表了不少购房者的心态，她告诉记者，受“限购令”影响，自己一家原来“逐步渐进”式的购房计划已经全盘打乱，现在的计划是一步到位。
　　
　　目前上海楼市普遍打出“优惠”牌。据搜房网数据监控中心统计，截至10月19日，11月份预计打折优惠楼盘148个，环比再涨4%。但是，超过半数的打折楼盘不过是总价9折甚至以上、总价优惠10万元以内，远未达到购房者的心理预期。
　　
　　受10月份零星出现的“退房潮”影响，不少楼盘选择延迟开盘，尤其是十多个上海内环以内高档楼盘“集体迟到”。
　　
　　与此同时，10月28日，上海10月份最后一块出让的住宅用地被旭辉集团以4.56亿元拿下，溢价193%，楼面地价达8160元/平方米。旭辉方面表示“物有所值”。有业内人士表示，种种迹象说明，尽管调控影响逐步显现，但较为稀缺的优质住宅地块仍不乏开发商追捧，开发商仍然“不差钱”。
　　
　　北京：房价振荡调整降幅不大
　　
　　中国指数研究院高级分析师袁秀明昨日在接受本报记者采访时表示，新政对北京房地产市场影响较大。从今年4月的调控政策出台后，北京住宅销售量就明显呈现下降，到了今年8、9月份又出现了明显回升的势头。今年9月下旬，国家又出台了一系列调控政策，北京市也出台预售资金管理等调控措施，成交量在经过一系列冲高后，在今年10月份之后又出现了明显下降趋势。“总体来看，政策影响很大。而从价格来看，4月份的调控政策出台后，北京房价未再出现大幅上涨，呈现调整态势，个别楼盘上涨，而更多楼盘价格呈现下跌趋势，但降幅不大。”她说。
　　
　　记者了解到，就房价及成交量而言，9月20日~26日，北京市商品住宅周销售面积约为20.94万平方米，之后一周，冲高到33.7万平方米，国庆后下降至17.93万平方米，之后，又升高到21万平方米。而截止到10月18日~24日，该周销量仅为15.02万平方米。就销售价格来看，10月之后，北京商品住宅销售价格徘徊在每平方米18000~20000元之间。
　　
　　“我们认为，这种影响在相当长一段时间内，北京房价不太可能再快速大幅上涨。”袁秀明说，此次调控相对比较彻底，但是也并非完全彻底。促使房价上涨的机制仍然在，因此，房价大幅度下降的可能性并不大。之前的调控政策总体以行政性措施为主，尽管并不完全彻底，但肯定会起到一定作用，并且会持续较长一段时间。“总体看，国家下决心进行调控主要是从国家整体经济发展状况而进行的，目前，中国经济正处于新一轮的上升阶段，经济状况良好，在这种情况下，很容易造成房价大幅上涨，这样更需要遏制房价上涨的局势。长期而言，如果房价出现快速上涨的苗头，这样的调控措施可能会如影随形，新的调控政策会到位，或者现有调控政策会更加严厉。”她说，如果政府没有经济增速下滑的顾虑，其最先进行调控的将是房地产行业，因为其牵涉金融和房地产两个行业领域，其存在金融风险，以及产业过度发展会造成经济发展失衡的风险，因此，无论从金融安全或经济结构调整角度考虑，政府都要遏制房价的过度上涨，而不会让房地产市场过热。因此，北京房价出现大幅暴涨的可能性已不太大。
　　
　　就北京二手房市场而言，有北京专业研究机构在分析新政影响后指出，新政对北京二手房市场的调控确有影响。据相关统计数据，10月以来，截至本月27日，北京二手住宅网签成交套数环比9月下降了一成多，出售房源量环比9月下降8.44%，求购客户量下降了1.11%，北京二手房市场10月成交量下降，几乎已经成为定局。
　　
　　天津：“限购令”或成“抢房令”？
　　
　　10月14日，天津市政府正式下发《暂时实行限定居民家庭购房套数政策》的通知，限购政策的开始时间为10月13日，但没有明确的截止时间。据了解，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是不包括滨海新区和环城4区在内的市内6区。
　　
　　与深圳、南京等城市直接对第三套房“限购”的“严厉派”相比，天津等城市不计个人之前拥有房屋的数量，以家庭为单位仍可再购一套新房的宽松政策，确实显得“温柔”了许多。
　　
　　记者从天津多家地产公司和楼盘了解到，实行“限购后”，天津的整体房价和市内6区的房价均呈现出量升价跌的态势，而环城4区和滨海新区的新房和二手房市场却呈现出不均衡的发展态势。对此，业内人士认为，将限购范围规定在市内6区的商品房，对于***炒作市内房产这个天津楼市的“龙头”有一定积极作用，而限制市内新楼盘的购买是否会迎来天津环城4区和滨海新区楼市的“春天”则有待时间的证明。
　　
　　“稀缺资源”扛得住？
　　
　　由于天津市内6区相对面积较小，房源相对较稀缺，因此对于很多家庭来说，这个本意旨在抑制每个家庭购房数量的政策，亦有可能导致“每个家庭都不会放过的这唯一的一次市内购房机会，令当地居民或外地投资者在短时间内抢购市内6区的房源”的情况出现。如此来看，天津的这个市内6区“限购令”则有可能演变成“抢房令”。
　　
　　对此，链家地产市场部相关负责人表示，目前天津楼市主要靠刚性需求来支撑的，限购令的出台，在严厉打击投机行为之余，无疑会对部分改善型住房的刚需购房群体造成一定影响，甚至可以造成市场不理智的“疯狂”。昨日，记者来到市中心包括老城厢、南京路等地段的多家售楼处，几乎得到异口同声的回答：“我们的房子位于市中心，属于稀缺性资源，无论怎样调控价格也不会降。”
　　
　　而在本月17日开盘的天津保利大都会一期，开盘首日上午就卖了300多套，据该售楼中心置业顾问刘小姐介绍，楼盘的销售均价为2万元/平方米，“由于楼盘所处的位置是位于天津市和平区中心地段的南市，价格又比附近的其他几个楼盘定得低一点，因此开盘后销售的异常火爆不足为奇。”
　　
　　随后，记者又来到位于河东区津滨大道的万达广场，“我们的商品房目前已经全部售完。”该项目的销售主管孙莹告诉记者，该楼盘在春节后刚开盘的时候均价只有***千元/平方米，但卖到最后均价已涨到1.5万元/平方米。
　　
　　“我觉得限购令对我个人没什么影响，尤其是在不需要贷款的情况，而市内6区的新楼盘本来就不多了，估计几年以后都只能买二手房了。”在位于天津梅江的富丽津门湖选房子的蔡先生认为，实行“限购令”根本无法挡住真正想买房的人，即使把自己新购一套房的“指标”用完了，也可以找到亲戚朋友的“空闲指标”。
　　
　　在位于河北区、红桥区附近的几个楼盘销售处，均被工作人员告知没有特别优惠。即使有个别项目推出几套特价房，优惠幅度也很校
　　
　　14城出台限购令，为房产税出台铺垫？
　　
　　为何是这些城市出台“限购令”？
　　
　　记者发现，目前出台限购令的城市主要集中在长三角、珠三角、环渤海以及海南等经济发展较快的一线和二线城市，同时还包括三亚、海口这种拥有稀缺自然资源、面对全国客户的旅游城市。在城市发展前景看好的情况下，不管是本地的购买力、周围的购买力还是来自全国各地的购买力，均为这些城市的房价上涨提供了坚实的基矗应该说，北京、上海这两个全国最中心的城市除了拥有本地强大的购买需求外，全国各地的高端买家亦会为在北京、上海拥有房产而感到自豪。深圳、宁波、福州则是投资性客户发家的几个大城市，在炒家盛行的情况下，这些城市的楼价总是会大起大落。杭州、大连、三亚和海口则拥有较珍惜的自然旅游资源，特别是今年年初海南国际旅游岛的建设上升为国家策略的消息发布后，三亚和海口楼市旋即被来自全国各地的疯狂买家所包围。南京、天津、广州则是中国东南片区的核心城市，近几年不断加强的城市建设以及不断提高的城市地位，也使得这几个核心城市的价格2009年~2010年相对于2008年有较大涨幅。
　　
　　从综合归纳了各地限购令的表格中不难看出，由于禁止购买第三套房，深圳、南京的“限购令”可谓最为严格。而上海、杭州等其他城市则对原先所拥有的房屋数量不予考虑，机会平等，每个居民家庭仍可再购一套新房，因此也被称之相对“温柔”的限购令。广州的限购令虽然也允许每个家庭再买一套新房，但由于为了堵住投资者钻空子的机会，还特别规定18岁以下的未成年人不得单独购买商品房，其严格程度比业内想象中强，介乎于“严格版”和“温柔版”限购令之间。至于厦门、福州以及海口等已经规定了限购令期限到今年年底的城市，则被当地市民质疑其出台限购令的“诚意”，甚至担心“限购期”结束后，市场反而会出现报复性反弹。
　　
　　中小房企年底资金压力变大
　　
　　记者发现，全国14个城市的限购令，大部分是对新购房屋数量作出限制，少数对包含存量房屋在内的房屋总数作出限制。房地产人士表示，在限购令之下，买卖双方对楼市前景分化严重，不像2007年二套房贷政策首次实施后，买卖双方对楼市前景一致看跌，从而导致2008年楼价有所松动。作为业主一方，大部分人认为房子“卖了买不回来”，故此停止放盘，等限购令过了再说。至于购房者一方，一部分人认为政府调控楼价决心很足，还是暂时不入市；另一部分人则认为，只有供应稀缺的商品才会限购，满大街吐血大甩卖的商品没人买，故此若自己仍符合资格新购房屋，他们还是会入市。甚至有的之前没想过入市的市民，也会因为不想浪费指标而入市。
　　
　　2007年二套房贷政策宣布，2008年开发商减价促销导致楼市出现拐点，本次全国14个房价上涨过快的城市实施临时限购，让市场揣测2010年是否也出现楼市拐点。
　　
　　业界人士分析，开发商会不会降价售房，主要撒于两大因素：一是资金状况，二是对未来房价的预期。
　　
　　资金方面，不少房企今年销售依然火爆，销售回款增加明显，但其融资渠道多受限制，不少企业的购置土地费用大幅增长。记者从一些开发商了解到，对于一些资金紧张的中小房企来说，年底不少贷款也将到期，企业会面临较大的资金压力，有可能会出现降价销售的可能。
　　
　　限购令后，会是房产税吗？
　　
　　作为一个临时出台的行政措施，截至目前，各地限购令除厦门、福州和海口外都没有宣布限购令的持续时间。“临时执行”与“在限购令内”成为限购令中的模糊字眼。尽管厦门、福州和海口的限购令有效期截止到12月31日，不过当地业界人士对限购期并不乐观，他们认为政府是在“观其行，听其言”，若3个月内未达调控成效的话，限购令有可能延期执行。房地产业界人士认为，限购令至少应该持续半年才会显现调控效果，年底的旺季与明年开春的淡季有可能都被限购。市场也在猜测限购期结束后会不会就是房产税实施的开始？毕竟政府也在担心限购结束时冲闸而至的入市洪流会再次推高楼价，使得限购再次成为“中央空调”。限购令持续时间的拿捏及房产税开征的时机，或许已在政府的通盘考虑中。
　　
　　据了解，重庆、上海很可能成为住宅征收房地产税的试点城市。根据各媒体报道，重庆目前上报至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的试点方案，采用“套数越多、面积越大;税率逐级提高的累进计税方式。而上海的房产税征收税率则预计为0.3％~0.4％。有消息称，北京、深圳亦有可能被列入试点城市之中，中央对房产税的开征比较急切，希望在几个试点城市实行房产税后，明年能够在全国进行推广。不过，由于在征收税种和征收范围、税率、采取方式等方面各试点城市难以达成一致意见，因此房产税的具体开征时间仍未明确。