房地产高利润将划句号

　　提要：在负利率、资产价格居高不下、消费品价格持续上涨、通胀预期等多种因素作用下，近日，央行宣布上调基准利率25个基点，这是自2007年12月后的首次加息。在资金链入不敷出的前提下，信托、资本市场、银行贷款等融资渠道目前均受制于政策调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧。
　　
　　在负利率、资产价格居高不下、消费品价格持续上涨、通胀预期等多种因素作用下，近日，央行宣布上调基准利率25个基点，这是自2007年12月后的首次加息。房地产作为重要资产价格，不可避免受到影响。
　　
　　从账面算，100万元20年期的贷款每月还贷额增加了116元，增加金额有限。但当前信贷政策严格，第二、三套房贷的差别利率高企，累计起来，增加数额已相当可观。
　　
　　应该说，本次加息的最直接目标不是房地产市场。在加息初期，对楼市一般影响也不大，但由于加息往往是一个周期，一旦加息后，连续加息的可能性较大。历史经验显示，房价由此将受到不小影响。（详见上图）。
　　
　　加息后，对房企资金链也是负面消息。据世联地产测算，银行资金在房地产开发商资金来源中占比约55%，是开发商主要的资金来源渠道，加息使开发商银行贷款的成本增加。调控使市场需求进一步下滑，预付款金额减少，将加剧开发商的资金紧张程度。部分开发商未完成预期销售目标，预计陆续会有打折促销的优惠手段，房价将由此保持平稳小幅下滑态势。。
　　
　　央行最新统计显示，三季度房地产新增贷款下降50.7%，而今年前3季度，开发企业买地、投资支出大幅增长，销售收入增长明显落后，发展商资金链，整体已入不敷出。根据国家统计局的数据，前三季度土地出让金收入总额（105个重点观测城市）高达1.17万亿，同比增长75.2%。开发商购买土地的金额大幅增加。前三季度，全国商品房销售额同比增长仅为15.9%。
　　
　　在资金链入不敷出的前提下，信托、资本市场、银行贷款等融资渠道目前均受制于政策调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧。据世联地产测算，资质一般的开发商从信托渠道融资，利率水平也已高达15%—17%；优质开发商需支付的成本也达到10%—12%。
　　
　　此次加息，加之楼市严厉的调控政策及市场化程度提高，房地产的粗放开发、高利润时代可能走向终结，成本控制、产品创新、提高资金周转率有望成为企业在下一阶段实现高速发展的模式。