楼市二次调控满月 天津“限购后”房价量升价跌

　　“9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现，虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过，不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期。
　　
　　国庆前后，随着北京、上海、深圳、南京等地陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚，9月的热销势头不复出现，相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。然而，尽管绝大部分城市都未说明限购时间，但依然很多人担心一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此，如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定，房产税很可能是不得不祭出的终极一招。　　

　　一线城市扫描——
　　
　　广州：
　　
　　新楼开盘低调卖价高开
　　
　　刚刚过去的10月，在限购令即将出台消息的影响下，广州楼市以15日限购令正式出台为界经历了一段先扬后抑的过程，网签量在15日之前连续数天维持在过千套的惊人水平上，之后急速回落至3位数的水平。但全月的成交量仍然将创下同期新高，有机构的监测就显示，截至目前10月广州十区成交量已经超过15000套，环比9月增长了1倍以上，而十区成交均价大约为13277元/平方米，环比下降0.15%。从目前情况来看，广州房价并没有出现实质性的下降。
　　
　　不少业内人士认为，政策高压下成交却如此惊人，其实是由多方因素造成。首先，9月底多个新盘抢闸，且成交理想，但由于网签的滞后性，其成交情况多反映在10月份的成交里面，其中不乏推货量过千套开盘当天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期间开盘的几个热点盘君华香柏广场、合生颐景华苑、万科华庭等，开盘当天成交均过百套，但也集中反映在10月的成交中；第二，十一期间虽然政策施压，但主打刚性需求、且总价多在120万元以内的楼盘依然受到市场的追捧，例如时代南湾、招商金山谷、一品湖山和雅宝新城等。至于作为政府工程的亚运城，由于其自身的特殊性以及较好的投资前景，成交也一样飘红；第三，由于“9·29”新政后，多个城市推出了限购令，广州也放出了风声，因而市场出现了一场限购前的“抢购潮”，购房者抢闸购房，而开发商也加速签约，以致15日之前几天的网签量暴增。
　　
　　记者走访发现，在新政调控之下，部分逆势开盘的楼盘都较以前转趋低调，没有过多的宣传和造势活动，同时在开盘中采取吹风价比开盘价高出一截的营销模式，吸引买家入市。位于南洲板块的某楼盘在新政后开盘就非常低调，除了在开放样板房后推出交付5万元诚意金可享受九五折优惠活动之外，在营销方面没有特别的手段。在报价方面，销售人员一贯保持价格往高处报的作风，让人产生楼盘涨价幅度很大的假象。但在开盘日价格反而是略低于之前均价2万元/平方米的报价，实际上只有少部分的高层单位价格超过2万元/平方米，而其他的楼层单位均价在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的单位，最终当天就销售了接近一半大约过百套的货量。
　　
　　经纬行研究中心主任许婉婷认为，继9月底二次调控新政和地方限购后，央行于10月19日宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率，进一步强化了楼市调控的力度，表明了政府调控房价的决心。三年来首度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧，之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制，通胀压力将得到缓解，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。另外，加息意味着购房成本增加，也意味着开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高，虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击，但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款，开发商的融资渠道变窄，于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道，相应的成本也提高，若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加，则开发商的资金运转将更难，届时唯有加快销售回款。在这种预期情况，不排除一部分资金压力大或一直采取快速销售战略的房企在本轮加息中就率先降价，以实现资金的快速回笼。房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望，当市场陷入持续观望状态，离开发商降价也就不远了。
　　
　　上海：
　　
　　豪宅热销大幅推高均价
　　
　　“9·29”新政满月，上海楼市也如申城天气一般遭遇寒流过境，商品住宅成交量持续下滑。但普通百姓最关心的房价却“表现不佳”，只有少数外围楼盘微微下调，远远达不到“跌”的程度。有业内人士指出，目前，上海房屋均价仍然站在超过22000元/平方米这一价格高位的重要原因之一，就是上海星河湾等豪宅在本月的集中成交。根据汉宇地产市场研究部发布的一手房数据，10月18日~24日这一周，全上海市公寓成交均价已经上涨至22406元/平方米，环比上涨13.4%，成为近两个月周成交均价的新高。但在扣除上海星河湾、仁恒怡庭这两个豪宅的价格影响之后，全上海市公寓的均价只有17958元/平方米。但记者在采访中发现，即便是把贵价豪宅排除在外，上海楼市也没有出现明显的价格下跌。事实上，上海一般商品住宅的价格仍然保持稳定，之前喊出“降价”口号的，只是一些一度热销的郊区外围楼盘，特别是外环以外的板块。而汉宇地产的数据也显示，即便是这些偏远板块的楼盘，价格跌幅也都在5%以内。有业内人士向记者表示，这些楼盘与市区内的楼盘相比，本身并不算稀缺，也就难在市场环境欠佳时“保值”。而且在调控措施出台前，这些板块楼盘的价格都曾有过大幅度的提升。
　　
　　汉宇地产对旗下100多家门店的调查数据显示，10月以来，主动撤销购买意向的客户数量占到总成交的三成左右，其中首次购房和改善型购房客户各占一半。但这不意味着购房者已经彻底打消购买念头，除了那些确实承担不了首付和利率的买家不得不“被退房”和“被观望”，仍有不少人“伺机而动”。上海的符阿姨就代表了不少购房者的心态，她告诉记者，受“限购令”影响，自己一家原来“逐步渐进”式的购房计划已经全盘打乱，现在的计划是一步到位。
　　
　　目前上海楼市普遍打出“优惠”牌。据专业机构数据监控中心统计，截至10月19日，11月份预计打折优惠楼盘148个，环比再涨4%。但是，超过半数的打折楼盘不过是总价9折甚至以上、总价优惠10万元以内，远未达到购房者的心理预期。
　　
　　受10月份零星出现的“退房潮”影响，不少楼盘选择延迟开盘，尤其是十多个上海内环以内高档楼盘“集体迟到”。
　　
　　与此同时，10月28日，上海10月份最后一块出让的住宅用地被旭辉集团以4.56亿元拿下，溢价193%，楼面地价达8160元/平方米。旭辉方面表示“物有所值”。有业内人士表示，种种迹象说明，尽管调控影响逐步显现，但较为稀缺的优质住宅地块仍不乏开发商追捧，开发商仍然“不差钱”。
　　
　　北京：
　　
　　房价振荡调整降幅不大
　　
　　专业机构分析师袁秀明昨日在接受本报记者采访时表示，新政对北京房地产市场影响较大。从今年4月的调控政策出台后，北京住宅销售量就明显呈现下降，到了今年8、9月份又出现了明显回升的势头。今年9月下旬，国家又出台了一系列调控政策，北京市也出台预售资金管理等调控措施，成交量在经过一系列冲高后，在今年10月份之后又出现了明显下降趋势。“总体来看，政策影响很大。而从价格来看，4月份的调控政策出台后，北京房价未再出现大幅上涨，呈现调整态势，个别楼盘上涨，而更多楼盘价格呈现下跌趋势，但降幅不大。”她说。
　　
　　记者了解到，就房价及成交量而言，9月20日~26日，北京市商品住宅周销售面积约为20.94万平方米，之后一周，冲高到33.7万平方米，国庆后下降至17.93万平方米，之后，又升高到21万平方米。而截止到10月18日~24日，该周销量仅为15.02万平方米。就销售价格来看，10月之后，北京商品住宅销售价格徘徊在每平方米18000~20000元之间。
　　
　　“我们认为，这种影响在相当长一段时间内，北京房价不太可能再快速大幅上涨。”袁秀明说，此次调控相对比较彻底，但是也并非完全彻底。促使房价上涨的机制仍然在，因此，房价大幅度下降的可能性并不大。之前的调控政策总体以行政性措施为主，尽管并不完全彻底，但肯定会起到一定作用，并且会持续较长一段时间。“总体看，国家下决心进行调控主要是从国家整体经济发展状况而进行的，目前，中国经济正处于新一轮的上升阶段，经济状况良好，在这种情况下，很容易造成房价大幅上涨，这样更需要遏制房价上涨的局势。长期而言，如果房价出现快速上涨的苗头，这样的调控措施可能会如影随形，新的调控政策会到位，或者现有调控政策会更加严厉。”她说，如果政府没有经济增速下滑的顾虑，其最先进行调控的将是房地产行业，因为其牵涉金融和房地产两个行业领域，其存在金融风险，以及产业过度发展会造成经济发展失衡的风险，因此，无论从金融安全或经济结构调整角度考虑，政府都要遏制房价的过度上涨，而不会让房地产市场过热。因此，北京房价出现大幅暴涨的可能性已不太大。
　　
　　就北京二手房市场而言，有北京专业研究机构在分析新政影响后指出，新政对北京二手房市场的调控确有影响。据相关统计数据，10月以来，截至本月27日，北京二手住宅网签成交套数环比9月下降了一成多，出售房源量环比9月下降8.44%，求购客户量下降了1.11%，北京二手房市场10月成交量下降，几乎已经成为定局。