世博效应逐渐弱化 利好板块行情风光渐退

　　提要：上海中原世博分行经理陈懿介绍，目前世博板块内整体租金水平已经明显下降。由于未来世博会结束后原会址将全部拆除兴建新的商业中心，预计将带动整个板块楼市行情进一步上扬。
　　
　　上海世博会接近尾声，曾受世博效应推动的板块楼市也开始出现微妙变化。在租赁市场，世博租客“退潮”，致使浦东世博板块租金水平开始回落，浦西黄浦滨江板块则因地段优势租金企稳。而在二手房买卖市场，随着世博效应的逐渐淡化，板块行情已逐渐与整体市场统一步伐。
　　
　　[租赁市场]
　　
　　浦东：租金水平回归理性
　　
　　代表板块：世博中心板块
　　
　　上海中原世博分行在10月底成交了一套现代印象的3房出租房，租金5000元/月左右。但在今年3、4月份的世博会召开前夕，同类的房源租金则高达7000-8000元/月。
　　
　　上海中原世博分行经理陈懿介绍，目前世博板块内整体租金水平已经明显下降。从近期门店的成交记录来看，不少房源月租金已经比半年前回落了20%-30%，基本已经回到今年年初的常规水平。
　　
　　陈懿分析，世博板块租金明显下降的原因主要有两方面。第一，世博会临近收官，世博游客租赁需求已经较前期大幅萎缩，而区域内的新进租客多是大学生或上班族，难以承受区域内前期的高租金水平。第二，浦东世博板块离人民广场等市中心板块较远，并且区域综合配套水平以及居住氛围仍然落后于市中心区域。在脱离世博效应的支撑后，其出租房的性价比已经大打折扣。因此为了尽快将房源出租，房东选择降低租金。
　　
　　以上南花城小区为例，因紧邻世博会，该小区一度受到世博租客的热捧。世博召开前，很多世博园区工作人员都指定租住在上南花城。大量的需求推动了租金的上涨，今年3、4月份上南花城的2房租金已经达到6000元/月以上，5月份以后，小区出租房已是一房难求。从10月份开始，因世博租客的逐渐减少，小区租金水平也开始回落。中原地产数据显示，目前上南花城的2房租金基本在5000元/月以下。
　　
　　浦西：地段支撑租金企稳
　　
　　代表板块：黄浦滨江板块
　　
　　因世博租赁需求旺盛，因此不少世博租客难以在浦东租到合适房源，因此选择到浦西世博会园区入口附近的板块租房。受此影响，黄浦滨江板块租赁市场在今年4月份后迅速升温。
　　
　　根据上海中原地产相关人士透露，该板块租金在世博开始前的一两个月就开始缓慢上涨，最高水平时比今年年初时涨了约1.5倍。如耀江花园小区就是很热门的世博租赁楼盘。上海世博会召开之前，某租客曾一次性租下该小区的40套房源。去年年底，该小区1房租金约3500-4000元/月，2房租金约5500元/月。而在临近世博会召开时，1房租金已经飙升到7000元/月，2房租金达到了9000-10000元/月。
　　
　　上海中原西藏南路分行高级经理张文波表示，近期，虽然世博租赁需求大大减少，但区域内租金水平仍与9月时持平，没有出现明显回落。其原因在于，一方面，浦西大多数世博租客均为世博园区的工作人员，租期一般持续到世博会结束后，因此目前还未退房，市场存量稀缺。因此，最近板块内租赁交易量不高，不能明显体现租金变化。另一方面，相对于浦东的地理位置来说，黄浦区的中心地段也是支撑板块租金的重要保证。板块内的常规租客以高级白领、企业主管为主，预算水平较高。
　　
　　[二手房市场]
　　
　　浦东：业主乐观惜售
　　
　　代表板块：上南板块
　　
　　自年初自今，浦东上南板块的二手房市场行情一直与楼市整体市场走向紧密联系。根据21世纪不动产上海锐丰上南齐河分行经理周新华介绍，纵观上南板块今年年内行情走势，价格上涨明显的两个时间段分别是今年4月份和9月份，而这也正是年内整体市场交易集中放量的时期。
　　
　　以该分行附近标杆楼盘上南花苑三期的2房房源为例，此类房源在年初单价约23000元/平方米，4月份即上扬至24000元/平方米。此后世博会开幕，该板块房价依然保持稳定。而到了今年8月末、9月初，整体二手房市场阶段性回暖，再次促使该盘成交单价飙升至27000元/平方米左右，并一直维持至今。
　　
　　对于近期板块内市场表现，周新华表示，目前区域内多数业主心态仍较为乐观，且存在少数惜售现象。如近期门店接触的一个案例，购房者已经同意以挂牌价格成交，但业主表示要暂缓出售。而购房者方面，目前刚需购房者是板块交易主力，世博效应对其置业过程影响甚微。
　　
　　浦西：未来行情仍有上升空间
　　
　　代表板块：南卢湾板块
　　
　　相对而言，浦西世博辐射片区楼市的受关注程度不及浦东。据易居臣信蒙自路店店经理许建华介绍，近两年来，世博概念持续催热三林、浦江等板块的二手房市场，促使板块内房价涨幅领先，但对于浦西南卢湾板块的影响相对较少。由于前期板块楼市发展前景被低估，今年世博会正式开幕后，南卢湾板块楼市价值洼地逐渐显现。
　　
　　许建华透露，板块内交投较活跃的次新小区如卢湾都市和海上梦苑，当前成交均价都在35000元-36000元/平方米，均较今年年初上涨了近三成，超过全市平均价格涨幅。此外，板块内竣工于1995年之前的老公房如蒙自新村等目前均价也已达30000元/平方米。
　　
　　对于板块后市走向，易居臣信分析师杨晨青表示，当前板块内二手房业主普遍存在惜售心理，虽有不少买家诚意出手，但苦于在售优质房源稀缺，造成该盘近期成交量不高。此外，由于未来世博会结束后原会址将全部拆除兴建新的商业中心，预计将带动整个板块楼市行情进一步上扬。