加息后五类情况不必急着提前还房贷

　　央行的加息政策消息一出，手头有30万商业贷款的周小姐就陷入了焦虑之中，这些天总为是否要提前还款而纠结。"俗话说，苍蝇也是肉啊，虽说这次只加了0.25个百分点，但是不能保证接下来就不继续加息了。"周小姐颇为担心，"更何况，加了息之后一年期的存款基准利率也只有2.50%，贷款的利息1-3年为5.60%，3-5年为5.96%，5年以上6.14%，要高出很多。"
　　
　　像周小姐这样考虑的人不在少数，笔者在采访南京各大银行时获悉，加息之后，银行提前还贷的预约增加了不少，"这次加息幅度不大，50万元贷20年才增加不到15000元的利息，提前还贷的人更多的是担心即将进入一个持续加息的周期。"工商银行信贷部工作人员介绍说。
　　
　　那么，到底要不要提前还贷呢？农业银行的吴经理为我们算了一笔账，以贷款100万、20年等额本息还款为例，首套房贷利率按照8.5折计算，每月多还款94.48元，总共多支出约22676.12元。二套房贷利率按照1.1倍计算，每月多还款130.24元，总共多支出约31256.73元。专业人士指出，是否提前还贷，一定要看自己的实际情况。
　　
　　五类情况不宜提前还贷
　　
　　①享受七折或其他优惠利率的
　　
　　中国银行信贷部工作人员表示，如果是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑提前还贷了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的贷款利率了。按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。
　　
　　但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，银行相关人员表示，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。
　　
　　②等额本息还款年数接近中期
　　
　　理财人员指出，有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款方式的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。理财人员解释，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
　　
　　③等额本金还款期超过1/3
　　
　　第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
　　
　　④手上还有其他理财项目
　　
　　理财专家还表示，如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。
　　
　　⑤公积金贷款没必要提前还
　　
　　除了商业贷款之外，公积金贷款利率也有所上调，五年期以下公积金贷款利率从3.33%调整为3.50%，五年期以上公积金贷款利率从3.87%调整为4.05%，而加息后，3年期银行定期存款利率为3.85%，"倒挂"0.35个百分点，5年期定存利率为4.2%，"倒挂"0.15个百分点。因此，对于目前有公积金贷款的市民，没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距，公积金在加息以后的利率优势更加明显，购房者尤其是二套房贷款的客户，可以优先选择公积金贷款。
　　
　　南京市公积金管理中心表示，公积金贷款允许提前还款，而且提前还的都算作本金。正在还公积金贷款的职工如果想减少后期利息支出，可以一次性或者分数次提前还。
　　
　　一个提醒：提前还款可在年底
　　
　　中信银行相关工作人员认为，无论是一套房还是二套房，现在提前还贷都不是个好选择。一般而言，虽然现在加息了，大部分银行的房贷还款额是从明年1月份才开始提高，只要赶在今年年底前提前还贷都可以避开加息影响，对于资金并不十分充裕的客户来说，不要急着提前还贷。此外，经过这次加息后，CPI和存款利率仍然是倒挂的，在负利率的情况下，可适当负债进行消费和投资，风险承受度较高的投资者可投资股票和基金，选择基金定投是一个不错的投资方式。
　　
　　一点建议：可以考虑固定利率房贷
　　
　　随着加息时代的到来，固定利率房贷重新被购房者所重视。固定利率房贷是银行在和借款人签订贷款合同时，事先设定一个固定利率，在申请期限内，不论央行的基准利率或市场利率如何调整，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。据笔者调查，目前南京的建设银行、招商银行、深圳发展银行这三家都有固定利率的房贷，每家利率有所不同，购房者可以根据自己的情况选择。
　　
　　其中，建设银行打折后的固定利率按照贷款年限的长短有以下三种：3年期为5.98%，5年期为6.16%，10年期为6.45%。建设银行信贷部相关人员介绍，固定利率的房贷一般都会比基准利率高一些，这种贷款一般在利息持续看涨的情况下比较受欢迎，"我们的合同是按照年限签订的，一般签年限比较短、近期预见会加息的情形比较划算。"建设银行工作人员说。深圳发展银行的固定利率贷款又叫做"气球贷"，利率为6.16%。"购房人可以根据自己的需要确定贷款的年限，但是我们这个利率是每3年会根据当时的利率水平调整一次，客户可以根据需要决定是否续签。"深圳发展银行工作人员介绍，"现在二套房上浮10%后为6.754%，相比而言，采用这种贷款方式还是很划算的。"
　　
　　不过，招商银行专业人士则指出，由于固定利率房贷产品的利率要高于同时期的基准利率，比较适合在加息周期下申请。目前的加息前景尚不明朗，此次加息会否引发递增效应？加息周期到底能维持多久？目前还不得而知，而且还款是一种长期行为，购房者在申请房贷时要根据自身情况再三权衡，作出最稳妥的打算。