四季度房价将步入深度调整期 开发商资金链被收紧

　　北京已经出现个别楼盘试探性降价行为，这一现象很可能随着供需逆转在四季度扩大化。协成机构副总裁王裕仁认为，开发商已没有太多的资源和筹码与政策进行长时间的博弈。可以预计，四季度将迎来开发商清仓甩货的高潮。
　　
　　商住两用项目陷窘境
　　
　　据中原监测9个重点城市住宅成交量数据显示，上周各个城市成交量不仅较国庆黄金周期间有大幅回升，且普遍高于9月的周成交均值，尤其是二线城市表现仍较为活跃。但不可否认，“限购令”已对部分城市的成交量产生了不小的冲击。
　　
　　限购令明显冲击了投资性需求。21世纪不动产对北京房地产交易管理网的监测数据显示，10月份至今，北京仅有16个项目获取了预售证，其中商品住宅项目9个，不及上月的一半。据调查，大部分高价项目处于滞销状态。单价超过3万的项目成交仅占总成交的11.9%。
　　
　　限购还令商住两用项目陷入两难境地。“由于商住两用项目首付均在五成以上，一般自住需求无法承担，但投资性需求又表现出明显的观望。”一位业内人士表示。据了解，受限购政策影响，北京商住两用型项目都在不同程度调整价格。北京朝阳区某项目推出300套特价房，并送精装修，相当于打八五折。另外，有消息透露，位于西大望路的CBD总部公寓内部预定价仅为2万元/平方米。
　　
　　“二次调控的效果已经显现。”正略钧策管理咨询合伙人薛迥文认为，限购政策更多的是抓住可能改变供求关系的节点，在关键时间表明调控态度，从而改变市场预期。
　　
　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，各地“限购令”的实施已使部分投资客需求受到遏制，并迫使部分首次置业者延缓入市。估计未来各地楼市将步入观望阶段，各地住宅成交量将维持在一个较低的水平。21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，“10月份成交量不可能再回升了，下跌已成必然，而这种情况将持续到明年一季度。”四季度楼市二次探底已不可避免，且低点可能超过此前的4-7月平均水平。
　　
　　数据监控中心显示，4·17楼市调控后，北京开盘项目平均价格并未出现明显下降，甚至总体呈现震荡走高趋势，二次调控前夕回落。2010年1-9月，北京开盘项目平均价格为24524元/平方米，同比上涨80%。
　　
　　协成机构对北京在售的100个项目监测显示，除了纯新盘采取低价入市之外，绝大部分项目价格并没有下调。北京一位高端住宅负责人向记者诉苦说，中低端楼盘尚且可以以价取量，但高端住宅即便下调个一两万也并不能解决问题。
　　
　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰(微博博客)分析说，目前楼市的情况是，单价2万元以下的很热销，而2万-5万元之间的最纠结。处在该区间的楼盘要么直接降价至2万元/平方米，要么提高产品性价比直接蹿至5万元/平方米。
　　
　　记者获悉，将于本月中下旬推出的首开铂郡项目最终将均价定为58000元/平方米，价格也明显低于此前市场预期。而前年推出的此楼盘同一系列产品首开幸福广场，价格不到2.7万元/平方米。在日前举办的“世界城市背景下的中国建筑”的主题论坛上，售价为62000元/平方米的红玺台相关负责人表示，囿于稀缺性因素，该项目未来肯定不会降价。但他们也坦承，新政对高端住宅的影响相当明显。
　　
　　但已有个别高端项目采用调整价格预期的方式来试探市场。世茂房地产控股有限公司(00813.HK)执行董事许世坛曾在今年7月份表示，如果没有宏观调控，也许位于东三环附近的世茂·宫园项目的售价要到80000元/平方米以上，彼时项目对外报价是65000元/平方米。而10月份样板间开放时，该项目针对老业主推出一些房源，起价4.5万元/平方米，还赠送装修和家电。
　　
　　协成机构监测报告显示，万科长阳半岛、中海风情苑等近期遭市场热捧的项目，价格已经停涨；郊区迎合刚需的产品明显开始放量，保利花园、一品嘉园、汇豪山水华府等项目都采取了“低价入市”的策略，以抢夺即将到来的“价格战”的先机。
　　
　　开发商资金链被收紧
　　
　　薛迥文认为，房企所面临的资金压力也会越来越明显。预计政策的叠加效应将于一个季度后开始显现，2011年一季度部分开发商将面临资金链非常紧张的局面，部分开发商的日子会很难过。
　　
　　“开发商的资金链正逐步收紧：一方面，资金来源增速低于开发投资增速4个百分点，另一方面，开发企业自筹资金增速明显快于国内贷款和利用外资增速。”薛迥文说。
　　
　　亚豪(微博)机构(博客)副总经理任启鑫认为，资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，特别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮降价潮。薛迥文还认为，今年以来商品房开发投资和新开工面积一直保持较高的增速，四季度供应量加大已是趋势。数据显示，前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%。
　　
　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为，“加息给开发商带来的心理影响更大，预计开发商将有一波明显的开盘潮。一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。”
　　
　　协成机构监测数据显示，以北京楼市为例，四季度将有40余个项目入市，其中纯新盘项目和加推的老项目后期各占一半左右。同时，越来越多的项目将采取积极的价格策略，打折、降价的幅度也远远大于目前市场的情况。